蔡英文總統日前大動作拍板將全力推動都市更新，並指示行政院在最短時間內提出配套措施，頗有重啟幾近停擺的都更，並藉此振興經濟的味道。對此，有專家點讚並指出讓金融業主導都更是新政策一大亮點，更有媒體以社論批判這個都更急行軍無異飲鴆止渴；我的看法則是，這項新政和柯P宣示2016為北市公辦都更元年一樣，都是假的，大家可千萬別當真。
小英一聲令下，內政部隨即在11月29日向行政院長林全提出加速推動都更報告，並擬祭出多項優惠措施，包括都更後的房屋稅、地價稅減免將從現行兩年，延長為只要持續自住不轉手就可終身享有減免，以及放寬容積獎勵讓民眾能一坪換一坪以提高參與誘因；另外金管會主委李瑞倉也火速表態，表示將推動成立都更投信等四箭齊發的政策，回應總統的期待。一時之間風風火火好不熱鬧，但依舊掩蓋不了華麗卻空洞的內涵。
小英一聲令下，各部會推都更總動員，這次會成功嗎？業者分析，新政府現在推都更有三項利基，也有房價下跌、釘子戶兩項不利因素難解。未來幾個月公寓成交量變化，將是觀察指標。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，新政府動員各部會全力推都更，但都更歷經這幾年風風雨雨，建商、住戶、投資人都已失去熱情，即使政策大力作多，各界也會觀察一陣子，不會短時間就沸騰起來。
但相較以往，新政府有三項利基，一是經過這幾年折騰，多數住戶對都更已有概念，大概知道程序怎麼走，困難在哪裡，可以縮短磨合期。
第二，相較上一波，現在老屋更多也更老，加上南台地震，民眾防災意識比以往更高，對都更推動有利。第三是，過去政府把容積獎勵視為都更推動唯一工具，現在方式多元靈活，比以往更有機會整合成功。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，現階段推都更雖然比以往形勢較佳，但仍有兩大不利因素，一是房價下跌，獲利空間減少，建商意願下降。第二，新政府雖祭出多元政策，包括擴大融資、租稅優惠、簡化程序等，但對釘子戶強制拆除問題，仍避免觸及，而這正是許多都更案卡住的最主要原因。
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南台大地震後，老舊房屋的安全問題備受矚目，蔡英文總統也指示加速老舊住宅更新。根據民調顯示，大約有2成的民眾認為有必要進行老屋健檢，其中卻只有2成的人付諸行動。學者認為，許多民眾擔心的是健檢後的重建費用與配套，政府必須提供合理的誘因，更重要的是要在必要時以公權力介入，強制執行，才能真正推動都更。
◎2成民眾認為應老屋健檢 只有2成付諸行動
川普效應讓國際間瀰漫保護主義威脅，房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，擴大內需不僅可填補出口衰退的GDP缺口，還將成為房地產業的救命丹，由於目前2年累積觀望的遞延性買盤總數已逾8萬戶，一旦政策轉向不打房，稅改不確定因素消失，台灣房市料將於2017年第4季落底，2020年前盤整待變。
李同榮表示，由於川普誓言「讓美國再次偉大」，經濟學家們紛紛預測2017年國際間保護主義將盛行，內需型國家相較依賴出口外貿國家占有優勢，台灣屬出口導向國家，在全球需求減弱狀態下，縱使貨幣貶值，對出口不見得絕對有利，何況TPP和RCEP等國際經合組織，台灣一直都被排擠在外，國際間的貿易競爭態勢對台灣相當不利。
政府持續稅改打房，房地產市場瀰漫悲觀氛圍，但實際市況沒想像差。現在已是進場好時機，尤其是購買新成屋，現在可說買到就賺到。
房市去年明顯往下走，景氣下滑、政策打壓是兩大主因，但自今年一月房地合一稅上路，不確定因素排除，只要不是供給量太大的重畫區，或是冷門地區，自住客買氣都已逐漸回來。
很多人以為自住客買房就是要便宜，事實上，他們要的是「物超所值」，希望能住在一個好的社區、生活便利的環境，一間好一點的房子，只要價格不要太高，房貸不用付得很辛苦，他們就會出手。
現在建商不要說讓利，只要開價平實，有好的規畫，產品實用，每周都有成交。整體來看，現在只要是人口密集區，由於有基本的居住、換屋需求，買氣都很穩定。
市場有不少人拿重畫區來看房市，認為市況很差。現在青埔、竹北、林口、淡海新市鎮等，確實面臨去化困難，但重畫區本來就需要時間構築基本生活條件，信義計畫區也是花了十五年才成型。
這些重畫區假以時日，還是會逐漸發展起來。但有一個隱憂是，國內人口負成長，對住宅的需求在減少，如果這些重畫區供給量仍是維持以前的水準，就會出現明顯滯銷，必須減量供給。
很多人問現在是不是進場時機？應該買什麼樣的房子？我的看法是，現在是買新成屋的最佳時機。原因無它，現在的新成屋都是三、四年前、房價還在高點時的規畫。那時建商為了賣高一點的價格，都會找人設計外觀，公設，從鋼筋、水泥到衛浴、廚具、地磚，用的都是高級建材。
這些房子本來要賣一坪六十萬元的，現在在讓利風潮下，只能賣五十萬元，但還是得賣。對於消費者來說，買這種房子，不僅可以省下大筆購屋預算，而且還買到了一流的建材和品質，相當划算。（本文由朱良能口述，記者游智文整理）
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財政部北區國稅局基隆分局表示，個人因下列情形出售持有期間在兩年以下之房屋、土地，依房地合一新制規定計算應繳納稅額時，按20％稅率課徵所得稅。
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地。
住展雜誌2016年12月1日指出，除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低，否則購屋壓力若變化不大，2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較2016年還高，但4房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥，除豪宅案外，多數建案會儘量避免規劃這類產品。
據住展雜誌統計，2016年截至11月25日為止，北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅(2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型)共10,823戶，連續4年達1萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49％，占比較2015年同期微減0.76％，更比2014年降低3.1％。
尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少，北台灣2016年截至11月25為止，小套房新增戶數僅448戶，較2015年同期的665戶減少217戶，更比2014年的大減769戶。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，2016年小宅供給量雖仍不少，但還算在安全水位之下，並未出現爆量的問題。值得注意的是，除了台北市以外，小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡，關鍵就在於生活空間過於狹小，只適合投資，不適合長期自住。市場接受度最高的小宅，其實是介於20~30坪之間、大約2房或2+1的房型，既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。
此外，2016年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中，有5,787戶在雙北市；也就是說，高達約53.5％的小宅集中在大台北。事實上，2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重五成以上，顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，最大宗、也是推案主流房型依然是三房；無論市場如何變化，三房型(含2+1、3+1房)占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求，即便時空不斷變化，三房還是居於龍頭地位不變，不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。
倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局，更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰，大坪數、豪宅型產品獲利空間最高，投資客狂掃貨，建商就拚命推大坪數房型，2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場，加上持有稅飆高，大坪數占比快速滑落，2016年僅剩約15％。
開放式格局(工業住宅、特定區住宅)正好與大坪數房型相反。在房市走弱後，消費者多買大幅降價的物件，但因房價跌幅遠大於地價跌幅，如果是近幾年才取得土地的建案，宥於成本缺乏足夠本錢跟進大降價，於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。
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根據新北市政府地政局地籍資料庫統計，全新北市29個區中以林口地區的屋主平均年齡最年輕，而淡水區則為女性屋主居多，這樣的資訊，一般民眾現在也可以查的到，為提供多樣化地政統計資料查詢服務，新北市政府地政局建置開發完成「地政統計資料查詢系統」，自2016年12月2日起將對外提供線上查詢服務。
「地政統計資料查詢系統」(網址http://gis.land.ntpc.gov.tw/LandStat)，提供民眾查詢新北市市29區建物屋齡、建物所有權人(性別、年齡及戶籍地)等資訊統計以及土地建物登記相關統計資訊(包括第一次登記、買賣、拍賣、繼承、信託、設定與塗銷登記)，並提供多樣化統計圖展示成果。
地政局表示，目前各項地政相關資訊均已透過政府資料公開原則提供民眾下載、使用，惟因下載資料均為文字形態，對一般民眾來說，較難有具體形塑印象，透過「地政統計資料查詢系統」所提供的各項查詢功能及圖表顯示，可提供民眾對於新北市不動產登記之統計資訊有更進一步的瞭解，歡迎民眾多加利用。
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囤房稅失敗？根據財政部最新稅籍統計，去年擁有「10戶以上」的超級大戶（含個人及法人）約1.32萬人，人數較前一年不減反增，六都增幅約1.1％∼6.4％不等。房仲業者分析，建商拚交屋、包租公降低成本、大戶分贈子女是主要原因。
2014年起，政府針對多屋族祭出囤房稅等措施，大咖投資人賣多買少，多屋族理應減少，結果從統計來看，卻恰恰相反。以2015年全台房屋稅籍852萬戶來看， 擁有10戶以上的超級大戶有1.32萬，主要集中在六都。以人數來說，北市一年增加91人量增最多，新北市77人緊追在後；但以增幅度說，高雄年增6.4％最高，最少的是台南只增加9人、增幅僅1.1％。
六都11月建物買賣移轉棟數出爐，除北市月減2.5％外，其餘五都皆較上月成長，新北市、高雄市、台中市交易量紛紛創今年單月新高，又以高雄月增逾2成最多，六都合計11月移轉棟數為1.7萬棟，月增約9％，累計前11月六都移轉棟數為16.3萬棟，年減約10％，以目前移轉量來看，預料今年全國買賣移轉棟數將創下26年以來新低量。
六都地政局昨（1）日同步公布11月買賣移轉棟數，北市為1,729棟，相較上月下滑2.5％，已是連4個月衰退，與去年同期相較則大減31.7％；12個行政區當中，超過200戶的僅剩中山區及內湖區。
潤泰新董事長簡滄圳昨（1）日表示，房市看來最壞狀況不過如此了，預期「明年房市會醒過來！」潤泰新也計畫明年一月搶先推出新案「潤泰敦峰」，總銷上看150∼190億元；接下來還有內湖日湖百貨旁捷11「京采」等，總計2017年五大案總銷上看345億元，為近十年來罕見的大量。
潤泰新已準備好2017年度大案－微風二館的「潤泰敦峰」，先行展開廣告攻勢，大有看好未來房市的味道。簡滄圳表示，儘管還是有些買盤在觀望，但只要房屋稅、地價稅政策穩住，買氣可望回穩，相信最壞情況不過就如此了。
近幾年建商愛推低總價小宅，根據最新統計，今年截至11月25日為止，北台灣的小宅新案，也就是30坪以下的住宅占比約32.49％，還在合理水位上；值得注意的是，四房的產品成為票房毒藥，北市今年只賣出59戶。
根據《住展雜誌》最新調查，北台灣新成屋、預售屋所規畫的小宅（2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型）共10,823戶，連續4年達1萬戶以上，占總體戶數比例約32.49％，較去年同期微減0.76％。
美國 10 月成屋銷售簽約指數小幅上升，顯示房屋市場仍進行整理。
國家不動產協會 (NAR) 週三公布，10 月成屋銷售簽約指數上升 0.1% 至 110.0，較去年同期上升 1.8%。
房仲業者統計，全台 11 月房市交易量僅較 10 月小幅成長，永慶房產集團研展中心分析，在北台灣房價領跌下，10 月交易量出現明顯反彈，加上破盤個案消息頻傳，讓屋主心態鬆動，讓價意願增加，部分買方也開始認同價格，促使 11 月交易量小幅成長。
據永慶房產集團研展中心統計，與 10 月相比，11 月全台房市交易量，台北市量微增 1%，新北交易量持平，桃園交易量略增 4%，新竹縣市量微增 1%，台中量增 6%，台南略增 2%，高雄則成長 6%，整體而言，11 月全台交易量較 10 月小幅增加。
由信義房屋 (9940-TW) 統計 11 月前 28 天，全台房市交易量較 10 月小增約 8%，房市買氣欠佳的雙北市，可感受到人氣明顯回溫，台北市交易量較去年同期增加約 29%，新北市則月增約 17%，表現領先其他都會區。
信義房屋認為，雙北市的房市買氣有逐漸回溫的跡象。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市交易量觸底反彈，有機會帶動價格回穩，整體來說房市步入第 4 季的傳統旺季，但現階段民眾並沒有不買會更貴的急迫感，購屋時也會精挑細選，因此年底前的旺季表現應該屬於「文火」，不易出現爆量的激情演出。
房地合一課徵所得稅新制今年上路，個人房地交易所得須依照持有時間課徵所得稅，稅率為15%~45%，但其中也規定，若個人因調職須離開原工作地，出售持有期間在兩年以下的房地，可按優惠稅率20%稅率課徵所得稅。
房地合一課徵所得稅新制於今年1月1日上路，依據所得稅法規定，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，須出售持有期間在兩年以下之房屋、土地者，得按20%優惠稅率課徵所得稅。
財政部官員表示，由於個人非自願須被迫出售持有兩年以下的房屋、土地，可能持有未超過一年，如此一來稅率高達45%，而持有超過一年、未超過兩年者稅率也達35%，因此有關個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素情形，而出售持有兩年以下的房地者，可按較低的稅率申報所得稅。
官員進一步說，適用案件類型有五大類，包括個人或其配偶，於工作地點買房辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務用，但因調職或有符合就業保險法非自願離職情事，亦或是符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地出售該房屋、土地者。
其二，或是個人依民法第796條第2項規定，出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分的土地與房屋所有權人者；第三種則是個人因無力清償債務，包括欠稅，其持有的房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
此外，若個人因本人、配偶、本人或配偶的父母、未成年子女，或無謀生能力的成年子女，罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者；以及個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者，皆可適用20%的稅率計算所得申報所得稅。
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政府要鼓勵都市更新，該從那兒下手，去聽聽近期幾場都更的公聽會就了解了。老百姓必問三題：一坪換幾坪？分屋比率是多少？完工以後要繳多少稅？統合都更的人可以回答前兩題，但回答不了第三題。完工後的地價稅多少、房屋稅多少，成了參不參與都更的關鍵。
不只一般老百姓介意稅負，連企業也很介意。舉幾個實際例子，大家就了解「稅」對都更意願有多大的殺傷力。
板橋府中站附近的「昇陽寓見」是50年期的地上權案，因為公告地價和房屋稅調高，賣不掉了，改成先賣25年，還是賣不掉。
在台北市信義計畫區內也有個地上權案，得標時房屋稅預估是1.6億元，明年完工後預估會到4億到4.7億元；地租預估由2.5億元上漲到3億到3.2億元。兩者合計，一年要繳給北市府7億到7.7億元，比得標時高約2億元。估計此建案滿租一年的收入是22億到25億元，換句話說，除了權利金之外，一年收入的三成還要繳給政府。
來看看個人自住的情況，這是個高雄的案例，一間48坪的房子，其中車位占了八坪。民國103年以前，一坪評定的房屋現值約3.1萬元，之後地段率加了87%，調整後一坪約5.8萬元，明年繳稅時可能再漲20%，變一坪7萬元。一坪7萬元已經和實際造價相當了。48坪一年的房屋稅要繳約4萬元，加上地價稅1萬元，不動產持有稅一年要5萬元。這房要繳管理費，一坪一個月繳70元，一年管理費約4萬元。如果稅再漲一波，單是房屋稅、地價稅和管理費平均一個月要1萬元，對南部人來說，這是沈重的負擔。
台北市大安區有個一樓的雜貨店，都更前，房屋稅4萬元，都更後，目前尚在兩年減半中，房屋稅要31萬元，兩年期滿後，房屋稅一年要繳62萬元，平均一個月要準備5萬多元。兒子繳不起稅，一直不肯接受過戶。
百姓為地價稅調升而抗議不斷，但政府官員一直無感，覺得抗議無理，總拿歐美的不動產稅和台灣比，認為台灣偏低。事情不能這樣看，人家的所得水準也比台灣高，人家的不動產稅還可以抵扣所得稅。要看實際的狀況，稅負已經影響到人家過日子，難怪民怨四起。
官員說，地價稅調整不大，全國自住者平均才調升404元。那是把信義計畫區和阿里山平均了，才得出這樣的數字。直接看總數就能了解民眾的感受，台北市自用住宅平均每戶地價稅是5,168元，非自用則達7萬245元。
都更公聽會上，民眾想知道都更後稅負多少，說明了一件事：民眾對這稅負有多緊張。根據內政部今年的統計，公告地價占市價不過才20.50%，如果實施了內政部次長花敬群所提的「基準地價」，真按市價計，那麼公告地價要漲五倍，那就真不知道上述個案會怎麼樣了。
政府要推動都更，獎勵之前，應先消除不確定性，把不動產持有稅未來要怎麼調先說清楚。這不確定性不消除，保守的人不敢談都更。
（本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述）
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行政院長林全2016年11月29日聽取各部會加速都更推動的報告。據了解，為了鼓勵民眾參與都更，參與都更者的房屋稅和地價稅減免，將從現行的2年，延長為只要參與者持續自住，不轉手，就可一直享有減免。據了解，為了鼓勵大家參與都更，都更面積將從原本最小的1000平方公尺，改為大、中、小3種，包括500平方公尺以下、500~1000平方公尺、1000平方公尺以上3種，鼓勵老舊公寓參與都更。會中要求相關單位再針對容積獎勵的部分要作調整，行政院力拼下會期可有政院版可送立法院。
財政部次長蘇建榮表示，站在財部立場，延長優惠年限是確定方向，秉持「自住輕稅」原則，希望讓自住者比非自住者享有更長優惠年限。但對於優惠延長多久、是否未轉手就可持續享有，則尚未拍板定案，而且房屋稅、地價稅減免，涉及地方財政，勢必先與地方政府討論，交換意見。
蘇建榮表示，依照現行都更條例第46條，都更案完工後兩年內，地價稅及房屋稅可減半課徵，先前原已打算延長為4年，但因仍有聲音建議應再延長，因此現正與內政部研議。他強調，目前對於延長多久，是否自主者未轉手前就可持續享有，減免的稅項是擇一還是都減，都尚未定案。
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台北市規模最大的都更案「正義國宅」，近日啟動洽談150億元銀行聯貸案，可望是建築界2016年以來，規模最大的聯貸案。三圓建設董事長王光祥表示，目前申請建造執照、權利變換都在尾聲階段，聯貸案同時與銀行洽談中，希望努力拚拚看年底能有好消息，取得建照。
至於產品開發規劃方向，沒有修正。王光祥表示，最近房市不好，有些人建議他，要不要修改原本大坪數住宅產品，改為小坪數住宅，這樣比較好賣？王光祥堅持，維持開發為大坪數住宅，他說：「不能輕易屈就現在市場需求、迎合現在市場取向，而浪費寶貴的土地資源，因為這塊土地是最好的地點，三圓一定要把最好的感覺作出來。」
