有關新北市都市計劃開發,即日起將有最新規定上路。
昨天新北市府正式對外宣佈新的《都市計畫法新北市施行細則》,
取代原本的『台灣省』版。而當中最主要的『變革』有二:
一是軌道交通車站附近一定範圍內,需加設機車及單車車格,
二是所謂工業住宅的登記使用,將有更為嚴格的新限制。
根據今日相關報導,這個新頒布的施行細則草案中,
明定捷運及火車站周邊300米內區域,
除按原本《建築技術規則》劃設汽車車位外,
還將針對機車與單車車格進行強制規範;
包括住宅各戶面積大於66平方米者需一戶設一機車位,
而該建物機車車位總數的15%為所需(另加設)自行車位格數。
工業住宅方面,新北市為杜絕建商走後門,『掛羊頭賣狗肉』,
將工業區建物中登記之辦公室,當住宅賣給消費者,
施行細則草案將工業區內建物申請辦公空間(上限),從原先的五成降為三成,
且規範各項商用總面積不得超過單一建物基地面積的10%,
廁所空間也需集中,整部草案新法可望最快年底前實施。
軌道運輸為都會大眾交通的主流,這點大家都認同,
因此相關接駁配套必須周全,才能讓軌道交通運能發揮到極致。
以台灣現狀而言,車站周邊的『兩輪』運具車位,的確需要再增加。
還記得去年蔡英文競選新北市長,提出有關捷運站附近增設機車位的政見嗎?
蔡其實沒有提出具體的實踐方式,但半年多後,
朱立倫的新北市府仍提出相關政策推動,顯見這確實是市民所需的好政策方向。
不過住展企研室呼籲消費者,須慎防建商據此變相調漲房價。
純從成本觀點,建商肯定會把這『增加』的公共空間,轉嫁到消費者。
要不就是大樓公設比再提高,不然就是變相漲(單)價;
不過兩者同時產生,則還是有不盡合理處;
如碰到預售屋,則消費者更該詳盡查核契約內容。
至於工業住宅,說起來舊北縣府要算是始作俑者之一;
若非93年當時北縣府頒布總量管制鬆綁,放寬工業區開發限制,
也不會有後來工業住宅一度如雨後春筍般冒出的情況。
之後新工務局長上任即改弦易轍,逐漸進行更嚴格管制;
目前除由城鄉局列管108個案例外,
類似個案在完成地目變更(捐地為主)前,建照無法取得,
已興建完成者則因為不能捐地,因此改為繳交代金才能取得使照。
這幾年住展企研室觀察發現,工業住宅確實具備低單價優勢,
消費者也一度趨之若鶩;但近幾年官方刻意管控後,
此類個案雖仍偶見,但行事多已轉趨低調。根據住展企研室觀察,
近一年多工業區開發案,就有逐漸回歸廠辦推案的情況。
當然,新草案規定工業區建物可登記為辦公空間的比例縮減,
廁所又需集中,很可能拉高工業住宅的成本,
在逐漸失去價格優勢之下,此類產品或許會慢慢走入歷史。
然而新北市目前工業區範圍仍大,
整體來說仍未能地盡其利,因此工業住宅應該不會馬上消失。
要讓這種遊走法令灰色地帶的產物真正失去生存空間,
還是必須消費者自己把關,不要因為(低)價格因素,而錯估情勢;
因為此類個案除轉手難度較高保、值性相對較差外,
還有潛在的消防公安,及區域質感相對不佳的問題。
新聞提供:住展房屋網
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