淡水三芝在地通

從全台各都會區豪宅市場的脈絡來觀察，具有人文氣息的環境，是在景氣波動下能否具有保值性的最大分野。

全台不乏豪宅新興區段的集市效應與密集開發，創造房價榮景，然而吸引過多投資炒作一遇景氣波動房價就失去支撐性；不過累積人文底蘊和素養、擁有價錢難以衡量的綠意環境地段，無論景氣更迭，一直都有自用高資產買盤排隊進駐。

永慶房產集團盤點台北市10大指標大型公園，並以實價登錄資料進一步分析各公園周邊住宅近3年的房價變化，若以2016年與2014年住宅均價相較，從中可以發現，公園宅3年房價降幅約1成以內，在現階段房市下修趨勢中，這樣的價格修正，算是相對抗跌的產品。

為落實居住正義，台北市都發局長林洲民局長日前說明市府公宅的執行成果，同時宣告各年度工程發包期程，目標在2018年完成2萬戶公宅工程發包興建，且將採多軌併行以縮短時程。預計今年底前會有6千戶施工或完成發包。其中，明倫公宅統包工程已於9月30日上網公告招標。 

房市詭譎多變，第二季成交屋齡變年輕了！全國不動產觀察實價資料，六大都會區交易平均屋齡，發現2016年第二季民眾購買住宅屋齡最年輕的是桃園市，平均10.3年；台北市則因為房價高，買賣屋齡相對六都高，平均19年。而六都成交屋齡下滑0.9~6.4年，其中新北市下滑6.4年最高，台南市減齡2.4年居次。

同路不同行政區房價差好大！最新實價資訊，台北市中正區中華路一段「皇翔紫鼎」成交最高單價125.8萬元，為該路段最高單價住宅，但同樣是中華路一段的「天鑽」，卻因掛萬華區門牌，最高單價僅88萬元，同一路段中正區門牌房價硬是比萬華區高出4成2。

內政部最新實價揭露，位於台北市中正區中華路一段95巷的「皇翔紫鼎」今年6月陸續交屋，昨日揭露3筆交易，其中最高單價為102年5月交易的11樓，總價1.03億元，總坪數97.44坪，含一個18.46坪的坡平車位360萬元，拆算每坪125.8萬元，創下中華路一段住宅大樓最高交易單價紀錄，其餘2戶單價則分別為121.5萬及119.4萬元。

最近房屋市場傳出越來越多破盤價的建案，由於銷售成績頗令人興奮，因此有業者就說房市已經落底了，但是真的是如此嗎？恐怕沒有如此樂觀，因為房價破盤之後，房市產生的骨牌效應才要開始，民眾千萬要注意！

房市低迷 建商降價求買氣

台北市府4年內將興建2萬戶公共住宅，都發局局長林洲民17日向媒體宣佈各年度工程發包期程，目標是在2018年完成2萬戶公宅發包興建，且興辦採取多軌併行縮短時程，今年底前就有6千戶施工或完成發包。

其中，明倫公共住宅統包工程已在9月30日上網公告招標、11月15日截止投標。林洲民指出，興辦公宅需要跨域協調與合作，包含土地取得、都市計畫、都市設計、建築管理、交通、環保、文化、產業、社福等各種層面，不只實踐居住正義，服務項目也有托嬰托幼、銀髮安養，並以打造永續、智慧、節能、耐震、無障礙的高品質住宅為目標。

林洲民表示，除健康、青年、興隆2區、東明公宅等4處在建工程會如期如質進行外，今年都發局陸續完成北投區奇岩、大同區明倫、內湖區瑞光市場基地、萬華區莒光段、南港區小彎、中南段、信義區廣慈、文山區木柵段等13處基地的專案管理案或設計監造案招標，預計明年底將完成1萬1千多戶工程發包、2018年底完成約1萬9590戶工程發包，相較於台北過去曾以30年時間蓋5萬戶國民住宅，這是歷史的挑戰。

想買房又擔心買不起嗎，過去北台灣都會區每坪都要80幾萬起跳，如今價格已經鬆動，台北市文山區最近推出的新成屋，開出每坪44萬元的超殺廣告戶，價格和新北市不相上下，另外新北市基隆和桃園預售新案，也出現中古屋房價。

七層樓高的大樓，外觀簡約、交通方便，廣告戶每坪44萬，破盤價格還以為是在新北市，但這地點就在台北市文山區，10月完工，一層兩戶，平均33~34坪，每戶總價1650~1700萬左右，價格下殺，但雖然破盤，大多民眾還是想要再等等。

民眾張先生來電詢問，在年底訂立契約想要移轉土地，在申報土地增值稅的時候，有什麼需要注意嗎？

為提供多元化申報管道及落實創新便民服務，財政部自2016年9月21日起開放受任人亦可以其自然人憑證代理納稅義務人以網路申辦遺產稅及贈與稅案件，歡迎民眾多加利用。

房市冷氣團揮之不去，預售新屋市場冷爆！根據最新統計發現，2016年前3季北台灣都會區的預售新屋市場，平均銷售率剩下3成，是政府出手大力打房以來「連3降」，也創下SARS以來的新低紀錄。業者指出，這代表一筆新案起碼要賣3年，才可能結案，因此「先降先贏」，此時不降價賣，更待何時！

住展雜誌企研室經理何世昌表示，受到政策打房、沉重房屋稅和地價稅雙漲的影響，雖然處於低利環境，但現在買方觀望房價的心態依然濃厚，使得建商和代銷業者要完成一筆新案的銷售時間，普遍拉長。

台灣房價高昂已是普天盡知的事，據國外統計機構調查，雖然台灣房價泡沫化程度並不在前十名之內，但住展房屋網企研室認為，房價泡沫化是經濟上的問題，只是表面上的危機；但台灣政府長年來提不出不動產與建築業的產業政策，才是台灣房市骨子裡最大的毛病。成天圍著房價打轉，已讓台灣不動產產業逐漸失去優勢，難與國際競爭，淪落在台灣這個小圈子裡汲汲營營。 

高雄市政府財政局公告推出原高雄縣長官邸標租案，標租底價年租金調為新台幣106萬7,270元，租期最長可達12年，訂於11月15日上午10時於財政局第一會議室開標。

根據金管會銀行撤銷資料顯示，今年截至10月，國內外銀行的台灣分行撤銷超過30家，讓幾個主要幹道店面空置更加明顯，更有從東區往外擴散趨勢，像是延吉街聯邦銀行仁愛分行，銀行已搬遷約2年，原址仍處代租狀態；一旁的富邦銀行延吉分行和富邦吉林分行，也都在10月起結束營業；大安區位「元大栢悅」1樓的匯豐銀行也在年初搬家，至今未有新店家進駐。

《住展》雜誌統計今年北台灣8月建案數量共1253個，改寫今年5、6月高點，再創歷史新高，今年北台灣銷售建案多維持在1200個以上，僅2月降到1189個，若與去年同期相比，銷售建案年增61個，年增幅約5.12%。

儘管陸客來台旅遊團「雪崩式」下滑，西門町商圈店面卻在韓客、港客自由行撐盤下，店面租金屹立不搖，最新實價租賃顯示，今年8月漢中街32巷1間23.3坪店面月租35萬，換算單坪租金約1.5萬元，創西門町商圈實價租賃行情第3高。

根據統計資料顯示，今年5至8月來台旅客雖維持正成長，但陸客來台人次減少25.4萬人次，其中消費金額較高的大陸團客人次減少16萬人次、減幅達32.5％；不過，他國旅客來台人次增加27.3萬人次，其中南韓、日本旅客分別大增44.2％、19.5％。

根據永慶資產管理統計最新實價揭露資料，今年1~7月商辦含廠辦交易量為208件，比去年同期297件減少30%，以總價帶觀察，4000萬至6000萬總價量縮54%最嚴重，但超過1億的交易量反倒逆勢成長4.5%，其中內湖及中山區比重最高。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，上半年國內景氣處於低迷的藍燈至黃藍燈，雖然央行採取降息救市，並解除豪宅以外的房市信用管制，第2季房市一度出現小陽春，不過，隨著兩岸經貿發展商機與觀光人潮持續縮減，影響市場信心，加上房產稅改革議題不斷，造成買方購屋疑慮，去年北市商辦市場整體交易明顯量縮後，今年1~7月交易量再比去年同期衰退，整體市況仍吹寒風。

觀察1~7月商辦總價帶的交易量變化，2000萬至1億量縮情況明顯，較去年同期減少41%~54%。其中，以4000萬至6000萬量縮最多，這類產品過去多集中在內科園區，建物坪數100坪左右，適合中小型企業使用；不過，在自用與長期置產的客群持續購置下，今年釋出量明顯減少，加上買方對於房價看跌，及投報效益更精打細算的雙重影響，成為交易縮減最明顯的板塊。

林泰隆指出，超過一億的商辦交易量卻不減反增4.7%，熱區集中在內湖區佔26%、中山區佔24%；其中熱門商圈包括內科園區、敦北商圈、南京復北商圈及松江南京商圈。高資產買方置產重心仍以市中心區的精華地段，與成熟的辦公商圈為優先，不僅有穩定的收租效益，地段佳更讓房價相對抗跌。

此外，超過9成億級以上的交易都集中在1億至4億之間，交易的平均總價明顯降低，今年均價為1.88億，比去年的2.21億下修15%，顯示高總價市場雖然仍有買氣，但購買總價轉趨保守，無追高意願，林泰隆建議，有意出售的屋主需朝向更具吸引買方的投報率調整，才能加快資金靈活調度，在整體房價修正的格局下，非核心商圈與投報率偏低的房價將首當其衝，若有買方願意出價承購，應把握出脫的時機。

為壓抑房地產市場火爆，中國大陸各地方近期紛紛祭出一波二波新政策，不少分析認為，中國大陸對整個房地產市場，已處於兩難的局面：一旦過度調整，可能影響整體經濟發展；如果放任不管，泡沫一旦爆破，情況更不堪設想。

從中國大陸上一屆領導人胡溫主政以來，房地產市場的難以掌控，一直是其宏觀經濟平穩運行的最大挑戰。溫家寶曾在公開記者會上說，大陸房價遠遠未回合理價格，間接坦承調控失敗。習近平與李克強主政之後，房市依舊是市場經濟發展的軟肋。

財政部針對特殊交易個案移轉課以重稅，過去富爸爸將房子藉由特殊交易避稅愈來愈難，台北市今年前8個月特殊交易件數，占整體交易13.4％，較去年同期小幅萎縮0.24個百分點，是4年來首度衰退。

對於特殊交易愈來愈難，也可透過現金贈與，或是逐年轉移持份，都比特殊交易來的節稅。