淡水三芝在地通

房養老商品愈趨多樣化，主要差別在於「付款者」的不同；但對貸款戶來說， 究竟差在哪裡？搞懂其中學問，才能聰明挑對以房養老商品。

【文/記者朱語蕎】業者根據2016年前11個月實價登錄資料觀察雙北10大蛋黃區房價，房價跌幅最大的是新北市板橋區，達18%，新店區則下跌1%最小，台北市的蛋黃區房價也全數下跌，中山區、信義區跌幅都在10%以上。

雙北市10大蛋黃區包含：松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和及三重區，全國不動產根據實價資料觀察發現，10大蛋黃區房價都較2014前11個月下跌，其中，板橋、中和、中山和信義區，跌幅都在10%以上。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業，避免申報錯誤，財政部國稅局特別整理報稅常見錯誤情形，提醒民眾注意。

一、申報地點：

桃園市建設利多頻傳，機場捷運將通車最受矚目，台灣房屋統計桃園市機捷11個站待售物件發現，前3大點閱熱站排名以中壢環北站最受民眾歡迎，其他依序為長庚醫院站及高鐵桃園站。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，個人出售預售屋後，又購買另一預售屋，計算財產交易所得時，有什麼需要特別注意的事項，可以將兩項交易視為「整體交易」嗎？

鄉林建設集團董事長賴正鎰昨（12）日表示，政策傾向不再打房，法拍市場未出現惡化跡象，「中國版肥咖條款」引導部分台商資金回流台灣房市，種種因素顯示，2017年房市可望優於去年，逐漸築底，預期全台推案量增1成，上看6,500億元。鄉林今年起的3年，目標在兩岸推案527億元。

賴正鎰表示，經過去年沈寂和盤整後，房市終見鋒迴路轉，房屋稅和公告土地現值今年起調降，台北市可望「降新漲舊」，金管會擬修法排除銀行法30％建築融資上限，配合行政院推動老舊危險建物重建條例，政策上已顯示不會再重手打房，有利2017年房市儘速築底。

走過價跌量縮的2016年，房市近月來出現大戶進場「掃」房的大手筆成交案例，政策陸續釋出激勵政策，是否意味房市有轉機，《住展雜誌》昨（12）日公布2017年的房市大趨勢指出，今年房市沒有鮭魚回流，只會有禿鷹逆襲，而且台北市、高雄市的頂級豪宅新案，將會激增，總銷上看2千∼2千5百億元，不過進場掃貨的買家，不再是鮭魚資金，而是把價格砍到見骨、想低價撿便宜的禿鷹。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，綜觀各家建商和代銷籌備中的2017年新案，可預先未來一年房市，將呈現十大趨勢。其中值得注意的是，去年底以來陸續出現「掃」房神秘大戶，一次打包多戶高總價住宅的成交案例，何世昌分析，過去從海外回流、帶動房價飆漲的鮭魚資金，已不存在，近來出現在房市掃貨的買家，只有逆襲式禿鷹。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】信義房屋針對官網使用者進行最新一季的購屋意向調查，其中有41％的受訪者認為政府不會再打房，僅剩32％受訪者認為政府會繼續打房。而先前引起高度關注的房屋稅與地價稅的問題，有將近6成的民眾會考量房屋稅與地價稅的多寡，至於對於未來房價看法部分，受訪者對未來看法並未有明顯改變，短期內仍是偏向保守。

要激勵買氣…可放寬蛋白區管制

中央銀行下午召開今年首季理監事會，市場推估央行將啟動第三度降息，惟降幅為半碼（0.125個百分點）或一碼（0.25個百分點）有待理監事會討論決定。至於各方關切央行是否進一步放寬林口、淡水、三峽等地的房市管制，及央行是否針對近期各界指正央行，包括電子貨幣、低薪、低通膨導致人才外流等問題，可望提最新研究報告及評論。

購屋是許多人一輩子的夢想，但也是許多人一輩子買過最大的一筆支出。買得好、買得對，等於完成了人生重要的階段；但是房子不是說脫手就能脫手的東西，脫手了還不一定是好價錢，加上房貸不只是揹一陣子，可能還會是一輩子，萬一踩到地雷買到NG房或者不適合自己的產品，搞不好就變成揮之不去的夢魘。想要一次就買對，除了加倍的用心做功課，多看物件、多聽有經驗的人分享選屋買屋心得，最重要的是，搞清楚自己購屋的需求跟目的。

購屋考量 自住、投資大不同

這2年的房價下跌，讓大家漸漸相信這波房價下跌是真的，而今年更是創下房市成交量20幾年來的新低，讓房地產市場真的是冷到極點了。不過老話說物極必反，要是真的到了極點，接下來雨過天晴那就好了，但是2017年會不會是房市反轉年呢？可從目前3點趨勢觀察！

1、跌幅空間不大 緩跌3成滿足

【住展房屋網/綜合報導】過去房市大多頭時期，豪宅建案通常會產生「漣漪效應」，帶動周邊房屋比價上價，其影響就如同漣漪般層層向外擴散。然而住展房屋網企研室展望2017年房市，預期豪宅的漣漪效應將不會出現，反而會出現「脫鏈效應」，豪宅價格將與一般住宅脫勾，走出自己的路。 

配合行政院推動都更的重大政策，金管會昨（29）日宣布鬆綁兩項限制，一是讓銀行辦理都更、可排除不動產授信不得超過存款30％之限制；二是對於銀行的老舊行舍不動產若投入重建都更，自用比率可從原本要求的50％，放寬降低至20％以上即可。此舉大幅提高都更誘因，預計最快明年2月可實施。

行政院長林全22日與金融業座談，就已允諾將放寬銀行辦理都更相關授信的法規限制，最關鍵是拿掉兩條緊箍咒：銀行法第75條限制銀行自有行舍重建部分，以及銀行法第72-2條規定，銀行辦理企業建築及住宅建築放款的金額，不得超過存款及所發行金融債券總和的30％。

中華民國不動產仲介商業公會全聯會理事長林正雄昨日憂心忡忡地指出，2016年新成屋數量飆升1倍以上，這代表過去預售屋賣不好；他強調，新成屋爆量突顯房市已供給過剩，政府卻大力推動「社會住宅」、8年要蓋20萬戶，在房市陷入昏迷亟需活化的當下，應考慮緩推社會住宅。

林正雄進一步表示，2016年整體推案量預估約在8,500億元、5萬多戶，與往年動輒1.2兆、7萬多戶推案量相較明顯縮水。房地合一稅上路滿1年，政府打房已奏效，2016年全台房屋移轉棟數預估低於24萬棟創下歷史新低，房市恐怕已經「打過頭」！林正雄建議，為了促進民間合理的資產交易與流動，應將房地合一稅率自現行2年內處分課45％至35％的稅率，統一調降至20％，將可釋放房市交易量，並避免移轉時重稅轉嫁至消費者。

雖然台北房市成交清淡，住宅與商辦市場價格直直落，大多數業者是能賣就儘快賣，降低手上存貨量。不過，店面市場卻是一片截然不同的風景，業者手上的店面是能留就留，或是待價而沽，完全不急著把它賣掉。

據住展雜誌統計，2016年截至12月20日為止，台北市共推出123個建案，其中僅有48個建案規劃有店面；在這48個有店面的建案當中，共規劃約142戶店面，但卻只有19個建案釋出店面，合計只有54戶店面公開銷售，代表約38％的店面被拿出來賣，其餘6成多店面想買也買不到。

2016年台北市新建案雖新增54戶店面，但中山區「榮耀之星」單一個案的可售店面就高達21戶，占整個台北市新建案店面數量約39％。若扣除「榮耀之星」的店面後，代表其餘18個建案只有33戶店面可售，供給量十分稀少。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市新店面供給短缺有三個主因，分別是『純住宅社區盛行』、『業者惜售不急著賣』、『熟客優先吃貨』。

因台北人越來越重視居住的寧謐度與社區單純性，催生純住宅社區的出現，而建商為了抓住這類客群的需求，忍痛放棄在一樓規劃高單價店面，改為規劃庭院戶、或公設等格局。以2016年而言，123個建案裡有35個建案將一樓作成公設空間，另有30個建案一樓作成住宅。

2016年北市有48個建案規劃店面、共142戶，但因業者仍看好店面長期增值空間，普遍都有惜售、好貨放口袋的心態，所以保留不賣的店面高達59戶，比釋出市場公開銷售的店面數還多。住展雜誌企研室經理何世昌表示，即使近年實體店面受到電子商務普及、以及陸客大量消失的衝擊，但諸多負面消息似乎未能撼動業界對實體店面的樂觀看法，寧願惜售也不急著賣掉。

最後，則是熟客優先吃貨。一般建案在潛銷時間，往往會先通知口袋名單的客戶，若有優質的店面就會被掃貨吃掉，到公開銷售階段就無店面可賣。2016年間，北市就有8個規劃店面的建案，潛銷期間店面已全數賣完，一般投資人如果想買卻沒有門路、或動作不夠快，就只能等下一手了。

何世昌指出，台北市新建案店面有一個特殊的現象，那就是『沒開價』。2016年北市共有6個建案店面價格沒有定價，而是與買方慢慢磋商出最有共識的價格，這種狀況通常出現在極為熱鬧的商圈、或者買賣雙方對店面效益看法落差較大的地區，例如信義計畫區的「琢白」，因處在首屈一指的信義商圈內，店面商場待價而沽，就沒有公開的表價。

扣除沒有開價的店面建案，其他有店面的建案住宅平均開價為85.61萬/坪，店面平均開價為170萬/坪，價差大約1倍左右，與往年水準差異不大。預期在房市修正期間，店面價格所受干擾相對小，價格走勢會與住宅脫勾，店面惜售風氣也還會存在。

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高力國際2016年12月28日召開年終第4季商用不動產市場分析記者會時表示，由於投資人態度保守，台灣2016年商用不動產成交額續探底，累計至12月28日僅新台幣594億元，創下2007年以來的新低紀錄，甚至還跌破2008年全球金融海嘯時的低點，和2010年高點相比，商用不動產的交易量呈現「腰斬」；至於土地成交則勉強達1078億元。高力國際董事總經理劉學龍表示，綜合2016年房市發展，台灣寫下「三高三低」的房市驚奇。不過，對於2017年房市，高力國際則認為：「將持續探底，交易量有機會微幅上揚。」而民眾關心的2017年房市議價率問題，劉學龍以台北市為標的說：「2017房市議價空間，在台北市部分應該就是15%以內了。」

劉學龍分析，2016年台灣房市充滿「三高三低」現象，三高是指(1)政府對房地持有稅賦調幅幾乎創下全球最高；(2)地上權案流標率創新高達85％；(3)買賣雙方對價格認知差距創近十年來最高。至於三低則是(1)全年房屋買賣移轉棟數低於25萬棟；(2)商用不動產交易量創10年新低；(3)房貸利率1.661％是近年新低。

劉學龍表示，2016年由於投資人態度保守，使商用不動產成交金額持續探底，從2011年1277億元高峰一路下滑，2015年還有714億元，2016年只剩下594億元，創下十餘年來新低。商用不動產前10大交易案件中，只有台灣人壽以165億元取得高雄「漢來新世界中心」整棟樓4.76萬餘坪的面積，為2016年唯一成交金額逾百億元的案件；其次是大聯大以65億元買下台北市南港C5基地大樓，與第一名相差百億元之多。

至於土地交易方面，劉學龍指出，2016年也是表現疲弱，銷售率低迷導致建築開發業購地保守，2016年土地成交金額勉強達1078億元，為2009年成交量1144億元之後最低的一年。劉學龍說，與往年相較，建築開發業2016年購買土地金額維持低檔，僅379億元占35％，僅比2015年的332億元略高47億元；其次是製造業的264億元占24％；第三是自然人267億元，占25％。劉學龍表示：「土地投資創最低量紀錄，顯示建商對於未來後市，抱持保守的態度。」

所有建築業中，興富發建設集團(含興富發、潤隆、達麗等)的購地金額達144億元，占建築開發業的38％，是2016年依舊勇於進場的營建業者。若以金額論，則以華碩以78.31億元向東森購買關渡1.14萬坪土地居首，該土地將作為華碩新總部及研發中心用地，預計2018年完工啟用。而值得注意的是，2016年外資法人來台投資商用不動產的熱度「降到冰點」，以「掛蛋」收場，顯示外資法人對於台灣房市的觀望態度，對於兩岸關係也產生質疑看法。

劉學龍建議，台灣房地產過去受國際情勢影響而上下波動，但目前夾在兩岸關係與美中爭霸的衝突中，幾乎所有最壞的變數都看到了；至於國內的風險則是稅制改革應儘早完成更為明確。此外，對台商在大陸經營事業愈來愈困難，政府應設法把這些台商拉回台灣，繼續繁榮台灣經濟。

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潤泰創新昨（27）日首度公開亮相年度大案「敦峰」的建築外觀和模型，對於台北市宣布高級住宅房屋稅合理化，且調降明年度公告土地現值，董事長簡滄圳認為有利於豪宅市場，也相信2017年房市會「醒過來！」對於「敦峰」銷售頗具信心。

此外，簡滄圳指出大陸明年將實施「肥咖條款」的查稅動作，其影響已逐漸顯現，例如這兩個月確實感受到海外台商回流；加上不動產稅賦不會再加重，判斷房市已到谷底。

受到房市欠佳，房地合一上路，形成統計誤差等影響，2016年的全台建物買賣移轉棟數將創下1991年以來的新低；但若分析各區域的表現，則可發現雙北市表現，比大盤更為低迷，2007∼2010年移轉量，占大盤比重達4成，但2016年前11月僅剩下約25.9％。

信義房屋指出，雙北市在景氣高峰時，一年約有17萬棟的移轉量，約占全台的4成；不過2016年的移轉量縮減至約6萬多棟，比最高峰期減少超過10萬棟，占比也下降至25.9％。

財政部依電子發票數量製作消費地圖，新北有六大消費熱區，其中板橋新埔店面單價每坪115.6萬元最貴， 其次是永和頂溪89.1萬元，淡水站店面每坪僅51.3萬元，但投報率3.4%最高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，六大消費熱區中，板橋府中和新埔皆入榜，不過兩個商圈店面行情迥異。板橋新埔站店面每坪115.6萬元， 每坪租金3215元，投報率約3.3%； 板橋府中站每坪55.1萬元， 每坪租金1532元，投報率約3.3%。