淡水三芝在地通

政府房市改革衝過頭？一項最新民調顯示，超過8成民眾認為調高房產持有稅就是「加稅+打房」，與居住正義無關，也因持有稅高漲，近6成民眾將「放緩甚至放棄購屋」，逾5成非自用屋主將「漲租」、逾2成將「賣屋」，預料在買氣低迷、租金上揚及賣壓加重三箭齊發下，恐讓房市雪上加霜。

政府以追求居住正義、調整房市結構為名積極調高房產持有稅，但屋比趨勢研究中心一項最新民調顯示，82％的民眾認為目前政府執意調高房產持有稅就是「加稅+打房」，無關居住正義。

台北市不動產代銷商業同業公會理事長王志祥昨（8）日表示，這一波不動產稅制改革，從台北市自2014年7月適用房屋稅新制以來2年多，房市一路衰敗，平均銷售率只剩27％，推案量是腰斬再腰斬，呈現銷售率、推案量都創下歷史新低慘狀，「這是我20多年來第一次感到恐慌！」

王志祥應邀在「房屋稅與地價稅檢討研討會」上表示，從2000年到2013年，台北市公告地價調幅都在5∼8％之間，但今年公告地價卻高達30.38％，不但創下近16年來最大調幅，甚至有些地號地價稅的實際調幅更高達80％。

2016年地價稅將於11月份開徵，繳納期間為11月1日至30日止，民眾收到稅單，應該要做的事是什麼呢？當然是「誠實納稅，馬上繳納」～等一下別著急！讓高雄市稅捐稽徵處來告訴您，首先第一步應是核對稅單上所載相關欄位是否正確，如有錯誤應立即向該處所轄各分處要求查對更正，依限繳納固然重要，但也不能讓您的權益受損喔。

該處進一步表示，如是發現您的應納稅額較往年增加，可先檢視您的土地今年是否有發生下列原因，才會導致增加稅額：

一、公告地價調整。(2016年適逢每3年重新規定地價年度，2016年高雄市公告地價平均調幅32.52％)

二、持有土地筆數或面積增加，如新購置、受贈、繼承。

三、使用情形變更：如自用變更為出租或作營業使用、農地未作農業使用。

四、適用減免原因事實消滅，如土地重劃完成、騎樓未供公共通行、公共設施保留地作資源回收等其它用途。

五、適用累進稅率級距變動。

六、重劃完成第一次重新規定地價。

如您對應納稅額尚有疑義，可逕向該處所轄各分處洽詢，我們將竭誠為您服務。

時序進入傳統房地產第四季旺季，剛性自住需求買盤漸漸進入，住商不動產企劃研究室統計內部成交資料的議價空間與銷售天數後發現，2016年10月份與2016年前9個月相比，議價率除新北市與桃園市外，其餘區域都縮小，其中以北市縮小幅度最多，達-7.72個百分點，而在銷售天數上，除桃園市減少1天外，其餘銷售天數也都增加，北市以增加12天為最多。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，經過2016年前3季的洗牌，第4季市場上除政策外，較缺乏更有「攻擊性」的降價利多，也因此不少屋主在降價後想要靜觀其變，也讓議價空間縮小，影響所及，對於期待降價的買方來說，認為未來仍有空間，觀望之下造成銷售天數出現增加的狀態。



在議價率上，10月份和前9個月相比，出現萎縮狀態，除了新北市增加1.57個百分點，桃園市增加5.58個百分點外，其餘行政區都是縮小的狀態，其中北市議價率縮小7.72個百分點為最多。徐佳馨分析，新北市與桃園市仍有明顯賣壓，應是議價率持續增加的主因，而北市與其他區域屋主因為前3季已經明顯降低開價，若區域賣壓不大，進入第4季後態度保守，應是議價率萎縮的重要因素。

若從銷售天數來看，除桃園市小縮1天外，其餘均是拉長狀態，銷售天數和買方認知未來房價仍有修正空間，不急著進場有密切關係，特別是北市與台南，分別以增加12天與9天分居一、二位，徐佳馨表示，在價格修正的趨勢下，買方擔心現買現虧，若無需求支撐，進場與出價仍相對保守，應是銷售天數增加的重要因素。

綜觀未來，徐佳馨認為，第4季市場仍充斥觀望氣氛，價格也受低利影響出現擺盪，雖上揚不易，也不至於出現崩盤之勢，屋主若想要賣好價格，適度降價應是必要條件，而買方若有崩盤再買的期待，恐怕會要失望了。

房市觀望氣氛瀰漫，買賣陷入僵持，住商不動產統計，10月全國物件平均銷售天數達81天，較前9月增加5天，六都當中增加最多的為北市12天，銷售天數最長的為台南市3個月，全國物件議價率為19.32％，較前9月減少1.52個百分點，市場呈現「買方靜觀其變、賣方以拖待變」。

住商不動產統計內部成交資料的議價空間與銷售天數後發現，10月全台議價率為19.32％，較前9月的20.84％，往下修正1.52個百分點，議價率跌破2成。

觀察今年實價租賃最高月租金前5大豪宅，租金投報率都在2％以下，低於周邊一般住宅投報率，在豪宅看不到增值效應及租金收益偏低下，已出現客戶拋售未交屋的豪宅。

東森房屋統計，今年月租金最高前5大豪宅，以「仁愛帝寶」租金投報率1.02％最低，其周邊一般住宅投報則為2.24％；而「台北1號院」投報為2.16％，為5大豪宅中租金投報最高，但仍低於周邊3.03％投報率。另月租金最高的「富邦宜華」投報率為1.22％，「國美大真」為1.62％，「台北信義」則為1.76％，皆低於周邊住宅行情。

法拍市場近來氛圍改變，開始有人進場揀便宜，有物件吸引25組人競標。業者表示，房價回跌加上法拍屋打折，對不少民眾來說，已到甜蜜點，標況因而升溫。
法拍市場冷清已久，根據內政部資料，自2011年以後，全國一年拍定件數都不到1萬件，今年前三季全國法拍移轉僅3278件，創同期新低，僅2009年同期2.1萬件的一成多。

近一個月出現變化，新北市泰山18甲重畫區有一電梯住宅拍賣，前兩拍流標，但三拍冒出25封標單，底價749萬元，以918萬元標出，高出底價逾二成。

北市內湖、新北市五股近期也都有法拍屋出現多人競標，內湖康寧路一戶電梯住宅上周拍賣，底價2100多萬，10人投標，最後以2600多萬元標出，高出底價近500萬元。

五股法拍屋位於登林路，前二拍也都流標，10月18日三拍，結果16人出手競標，底價570多萬元，以720多萬元脫標，溢價達25%。

法拍業者寬頻房訊發言人徐華辰表示，房市低迷雖已一兩年，但因利率低，加上前幾年政府雖出手打房，房價未下跌，投資客有充裕時間逃命，法拍屋因此未見爆量，甚至不增反減。物件少、底價也沒比市價便宜太多，讓民眾興趣缺缺，拍定件數也因此頻創新低。

他表示，近期法拍屋出現競標，主要是房價自今年初明顯走跌，法拍屋底價跟著下修，一拍、二拍雖仍乏人問津，但到三拍，大多只有市價六折，甚至五折，對自住民眾來說，已相當具有吸引力。

以吸引25封標單的泰山法拍屋為例，當地電梯大樓行情一坪約30萬元，這個物件三拍底價一坪僅20萬元，因此吸引許多當地民眾投標。五股、內湖法拍物件也都一樣，三拍底價和市價價差一坪都在10萬元以上。

徐華辰表示，各地法拍屋仍無明顯增加，10月全國待標建物僅3658件，比8月、9月還少，為近半年來最低，預料在低利率下，法拍屋短期內不會大幅增加，不過由於價格下跌，標況可望持續增溫。

豪宅市場價格崩跌，懂得精打細算的藝人，趁機逢低買進！像是天后張惠妹，就以低於六折價格、總價1.2億元，買進位於新店安坑的豪華獨棟別墅！而「第一名模」林志玲，也以低於八折價格，買下台北市中正區的破億豪宅。

優美山景，俯瞰市區，位於新北市新店，號稱新北市＂最貴豪華別墅＂，被天后張惠妹相中，砸下1.2億元買進，不過天后算盤打得精，因為相較於預售開價的每坪85萬元，阿妹只用每坪47萬元就買到，幾乎是以低於6折價格，逢低買進。

內政部營建署昨日一口氣公開11個公辦都更案，開發規模共約200億元，包括紹興南街、中山女中旁土地，以及宜蘭火車站旁地上權案等精華地段，期能帶動投資潮。

營建署官員表示，紹興南街案規畫「生活實驗村」是給低收入戶住宅所需，細節尚未出爐。

北市府將於12月公布明年公告土地現值，昨天地政局舉行說明會蒐集外界意見。據地政局分析過去1年實價登錄案例，12行政區地價動態全部下跌，連西門町、公館等商圈也不例外。房仲業者評估，明年公告現值應有過半機率下跌，若成真，這將是13年來首度出現的跌勢。

地政局表示，106年土地公告現值的調查，是依據104年9月2日至105年9月1日的實價登錄案，這一年來不動產交易呈現「量縮價減」情況，目前看來地價也以下跌或持平機率較高。