撰文者紅色子房  
地產軍師紅色子房 瀏覽數:4000+2016-06-23

 

 

【你的美好生活投資 私募基金經理人來信】

親愛的投資人你好:

最近一位長輩向我請教,他手上持有幾間在市區精華地段的店面,竟然出現超過一年租不出去的窘境。由於目前台北市房屋稅調高,在考量持有成本居高不下的情況下,他承認降租幅度有限。再加上實體零售店面的租客越來越偏好進駐百貨商場,他開始懷疑行之多年的店面「Location, Location, Location」的地產區位投資理論是不是出現破局?

坦白說,我認為「Location, Location, Location」的地產區位投資理論沒錯,只是零售商業模式的改變,造成商圈消費的移轉。網購物流漸漸取代實體購物,百貨商場漸漸取代街邊店面,也使得零售商發生質變,連帶影響店面租戶的選擇。

但是,我發現另一個剛性需求持續成長,就是「學區住宅」。由於台灣少子化家庭越來越重視教育,為了讓孩子進明星學校有好的學習環境,很多家長都願意花高成本卡位明星學區。

最近為了更精準掌握投資決策,並觀察政府打房後的房價動態與剛性需求,紅色子房大數據團隊整理了從104年5月至今一年來的台北市實價登錄資料,並針對公立小學學區進行分析。由於公立小學學區是以鄰里做為分配標準,我們以公立小學位址1000公尺內的成交案例進行雲端運算,整理出各行政區的高房價學區分布圖。

我們從台北市12個行政區內的所有國小學區中,先篩選出各行政區前五名高房價學區,並以顏色展現這些學區內的實際成交房屋(建物)的每坪平均成交價區帶。

正如預期我們發現「最牛」的高價學區仍落在大安區、中山區、信義區,都落在每坪72萬以上。但除了台北市中心外,我們有發現北大直,南木柵也都出現行情比行政區均價高出甚多的學區。

以大直為例,即使面對不景氣,部分學區近一年仍有高於整體內湖行政區房價表現的行情,再輔以成交量筆數的分佈觀察,我們認為跳脫高房價成熟區域,針對新興發展區跟著優質學區投資置產,自用或設籍收租都是不錯的發展方向
 
 

從需求面來看,我身邊許多有些重視教育的家庭買不起台北的房子,但若以合法公證機制出租房子給這些有需要的家庭居住與設籍入學,也解決許多優質學校面對少子化減班的壓力。這樣三贏方式進行長期資產投資經營,甚至與建商合作開發優質學區土地,結合課後輔導機構經營好的學區公寓,我認為都是符合「美好生活投資理念」的方向。

房地產「Location, Location, Location」這個理論並沒有錯,只是過去我們談「商圈,商圈,商圈」,面對未來的發展,我們也可以談「學區,學區,學區」

而且,幸好有大數據分析,讓我們走得更穩健。

 

 

資料來源:http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=17018&pnumber=2

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