題目                       

甲乙丙是A地的共有人,各有應有部分三分之一,三人共同將A地出租給丁建築B屋,之後甲欲出售其應有部分,戊向甲出價一百萬元,甲願意接受,即通知乙、丙、丁,乙丙丁三人都表示願意以一百萬元購買甲的應有部分,問乙丙丁可向甲主張何種權利?

 

命題關鍵

本題之重點在於優先承買權之問題。乙、丙為共有人,依土地法第三十四條之一第四項,有優先承買權;丁為基地承租人,依土地法第一○四條第二項亦有優先承買權。當土地共有人與用益權人之優先承買權相競合時,其優先順序為何?學說之爭議何在?

 

 

擬答

乙、丙與甲為土地之共有人;丁為甲、乙、丙所共有土地之承租人,當甲欲出賣其應有部分時,乙、丙、丁各得對甲主張何種權利,以下將分別檢討之:

 (一)土地共有人乙、丙所得主張之權利:土地法第三十四條之一第四項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」如今,甲願意以一百萬元出售其應有部分與戊,並履行其通知優先承買權人之義務,故共有人乙、丙得以同一價格共同或單獨優先承購甲之應有部分之權利。

 (二)基地承租人丁所得主張之權利:土地法第一○四條第一項前段規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」如今,甲願意以一百萬元出售其應有部分與戊,並履行其通知優先承買權人之義務,故基地承租人得以同一價格優先承購甲之應有部分之權利。

 (三)優先承買權競合時之優先順序:
乙、丙、丁皆為優先承買權人,亦皆有意願購買,其優先順序為何?學說與實務見解尚有衝突。茲分述如下:

1.甲說(實務見解六八臺上三一四一例):認為「基地承租人」之優先購買權的順序優先於「土地共有人」之優先購買權。其理由為土地法第三十四條之一第四項,賦予土地共有人之優先購買權僅具有「債權效力」;而土地法第一○四條第二項,卻賦予基地承租人之優先購買權具有「準物權」之效力,亦即出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。因而認為「基地承租人」之優先購買權的效力優先於「土地共有人」之優先購買權。

2.乙說(學者王澤鑑):認為「共有人之優先承買權」應具有物權效力,且其順序較基地承租人之優先承買權更為優先。其理由為所有權之關係為恆久之關係,租賃、地上權或典權之設定,多受期間之限制,而無法長久利用。故為避免土地恆久處於共有狀態,簡化土地上之物權關係,防止紛爭發生。因而認為共有人之優先承買權其順序優先於基地承租人之優先承買權。

3.筆者認為:實務見解較為可採,理由如下: 

(1)所有權單一化本身並未增加經濟效益:就經濟效益而言,促進所有權單一化並無法增加土地生產效能。反而,土地所有與土地利用合一,將促進利用權人增加生產之動機,而達到增加土地之經濟效益之功能。

(2)利用權優於所有權:近代不動產之趨勢,應為利用權優於所有權之保障,因為對不動產加以利用生產物品,比單純擁有不動產所有權而不加以利用者,對社會之貢獻較大。

(3)參照農地重劃條例第五條之立法明文。

農地重劃條例第五條規定:「重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如下:

一、出租耕地之承租人。

二、共有土地現耕之他共有人。

三、毗連耕地之現耕所有權人。」可知,法律對於「利用人」之保障優先於「共有人」。

 

參考資料

  1. 王澤鑑/共有人優先承購權與基地承租人優先購買權之競合,民法學說與判例研究(三),七十九年十月八版,頁317~326。
  2. 謝哲勝/土地共有人和用益權人優先承購權法律性質與優先順序之探討,財產法專題研究,八十四年五月初版,頁129~142。 

 

 

 

資料來源:高點法律網

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