樣品屋之示範應為買賣契約之一部份－淡水三芝在地通

【文/蘇儀攝影/邱添榮】

消費者在購買預售屋時，大多數都會去看樣品屋，
以便了解自己將購買的房屋產品，
但要切記，樣品屋的格局規劃往往只求中看並不中用，
與自己即將購買的房屋產品是不一樣的。
建商的樣品屋為突顯空間的流暢性與開闊性，
樣品屋本身樑柱小，木製的壁面要比磚牆或水泥牆薄，
所以，看起來會比將來完工的房屋來得大。
而且有些樣品屋從玄關、室內及主臥室內的衛浴設備，
都是不作房門，玄關還特別寬敞，創造比實際更大的空間感。

建商在契約中特約規避法律責任

建商為了規避法律責任，在買賣契約中通常會特別約定，
「一切以買賣契約及其附件約定所載為依據，
不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋有關展示空間、擺飾佈置等影響。」
這樣日後如果雙方發生糾紛，建商可以引用這一條款，
辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」，不具法律效力。
但司法實務上卻不這麼認為，最高法院指出，消費者保護法第二十二條規定，
企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，並無何成品可供實際之檢視，
以決定是否購屋，自然會信賴廣告上所載，
因此，建商以廣告內容或樣品屋之示範誘發客戶預購房屋時，
該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部份。

不符合契約標的物所預定之效用

宏普建設於民國八十五年間在新北市汐止推出「高巢家庭」之預售屋，
廣告宣稱「空間加量不加價」，「多做一層空間，就等於多賺一倍房價」，
「高巢讓您一戶抵三戶，大享雙層之福」，現場樣品屋並作成夾層屋，
張姓女子看了為之心動，以為可合法施作夾層屋，以較低之價格做較大坪數之空間規劃，
而以一百二十七萬六千元簽約購買一○坪多的房子，後來發覺受騙，
房屋並不能合法施作夾層，要求建商返還已繳的款項被拒，雙方打起官司。
最高法院指出，建商所印製之售屋廣告及在工地所搭蓋之樣品屋，均強調「雙層使用」，
顯係以建物具有得規劃為夾層屋之特性為其促銷之重點，
並足使消費者認為購買房屋即得合法取得夾層使用空間，
該廣告內容及樣品屋之示範即應成為契約之一部分。
房屋性質上須具有得規劃為夾層屋之特性，方符合買賣契約標的物所預定之效用，
但建商明知建築法令之限制，「高巢家庭」之預售屋建物不能做夾層設計，
卻隱瞞此事實，以不實的廣告欺騙消費者，因此判決建商敗訴確定。