【房地產法律問題】換房東，新房東自行公告「之後不願包電費」，怎麼辦？(劉孟錦律師)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

我租了一間套房，包水電費，租期到今年6/30，但前不久，房東換人當了(從5/16起)今天回家時，看見房門貼了新房東的公告。大意是說，本人承購本樓，願意繼續承租房間，但因夏日冷氣耗費量大，考慮成本，自即日起(5/21)，至租期滿為止，免費電費限每月100度(以日計算)（這句不太懂?），多餘部分請自行負擔!本人於今日已將電錶度數照相存證，以利計算。Ps：1.不回音表示同意。2.100度是依不用冷氣計算的正常用電量（是真的嗎?）。我認為不合理，但想要有站的住腳的相關法條來跟他理論。因為之前遇到濫房東，知道證據跟法律的重要!!決不能只帶種去瞎吵，還要有保障才行，請問有什麼辦法可以保住我的權利（註一）？

【解析】

按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物。」「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。」「依民法第四百二十五條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。」分別為民法第425條定有明文及最高法院26年01月01日上字第365號、23年01月01日上字第3092號、44年01月14日台上字第30號著有判例，是出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物；且在承租人與受讓人間，亦無須另立租賃契約。

從而，本案中的新房東（受讓人），自應當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，「包水電費」即屬「原租賃契約出租人應負之義務」，本案中的新房東（受讓人）自不得逕予變更；惟承租人與新房東(受讓人)間，基於契約自由原則，非不得合意變更，新房東(受讓人)亦非不得提出「之後不願包電費」之要約，承租人苟在要約有效之情形下（註二）承諾之，則雙方合意，自應遵守其約定。是本文建議此時承租人，應以具體明確之意思表示拒絕之，以維自己之權益，並避免該約定是否因默示而成立之爭議（註三）；惟本案租期到今年6月30日，苟因「是否包水電費」之由而無法合意續租，除「有成為不定期租賃情事」（註四）外，承租人自應於租賃關係消滅後，返還租賃物（註五），亦應注意。

【註解】
註一：問題來源：97年5月21日聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞租屋問題：換房東，且自行公告之後不願包電費！
註二：民法第 154 條以下參照。本案僅以「自行公告」方式為之，應為非對話之要約，併予敘明。
註三：民法第153條參照。
註四：民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」參照。
註五：民法第450條第1項：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、第455條：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」參照。

資料來源 : 台灣聯合法律事務所