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2007-08-27 18:50 新聞

或許大家會好奇,為什麼這棟豪宅能夠在周邊大都是14、15層的豪宅群當中,能夠蓋到20層,其實簡單說,就是建商利用了「容積率移轉」的規定,也就是把特定保存區的土地容積,移轉到另一區,有人就算過,從原本只能蓋15層,到如今可以蓋20層,建商至少多賺13億元,而且也因為是最高樓,每坪單價將近150萬。

為什麼同樣是豪宅,每坪喊價近150萬的這一棟,就能比周邊的豪宅,足足多蓋5層樓?其實建築公司都清楚,只要善用相關的都市法規,透過容積移轉,賤地就可變黃金。
北市府都發局長許志堅:「一個城市裡面如果有特定區域要保存的話,為了保障原土地所有權人權益,所以讓他限制發展的部分,移到城市的另一個區域。」

以信義區這棟最新建案為例,他們移出位在大稻埕歷史風貌特定區的土地,大約2千多坪,現值推估10億元,移轉到信義區後,上限最多可以加蓋1560坪,以每坪150萬元推算,透過容積移轉這個鍍金術,起碼讓建商多賺13億元,而且成為信義豪宅區最高建物,傲視群雄。許志堅:「中間還要經過都市設計審議,避免將來容積移入區域的環境受到影響。」
建商把相對低價的土地搖身變成黃金地段,除了靠精準眼光外,快準狠的收購土地,更得懂法令,適時的出手,就算有異議,一切合法,財富自然就跟蓋樓一樣越來越高。

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★ 什麼是容積移轉

:指某筆土地的容積,移轉到其他可以建築的土地,以供建築使用。容積移出的土地稱為「送出基地」,接受容積的土地就叫做「接受基地」。如受限制發展地區(如公共設施保留地、古蹟)的容積,可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建。

★那些土地可當作「送出基地」

:實務上可以以當作「送出基地」的土地有「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地」「為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地(其坵形應完整,面積不得小於500平方公尺。形狀完整、提供作公共空間使用(如:兒童遊樂場)之可建築土地目的在鼓勵私人提供土地作為公共空間使用,提昇地區環境品質,增進建築物量體及高度變化,並使都市景觀多樣化,促成土地更有效利用)以及「私有都市計畫公共設施保留地」等三類土地。其中最常見到的是「公共設施保留地」的容積移轉,不過讀者要注意如果當地都市計畫書已經規定要用區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得的公共設施保留地,就不能當作送出基地了!

★ 容積可以移轉到那裡

:送出基地申請移轉容積時,原則上以移轉到同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。

★接受基地可以移入多少容積

:接受基地可以移入的容積,是用以下的計算公式:接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×(申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值/申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值)×接受基地之容積率

★接受容積有限制嗎?

:接受基地可以移入的容積,以不超過該接受基地基準容積的百分之三十為原則(所謂基準容積是拿都市計畫的容積率上限乘土地面積)。但是如果接受基地是位在整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,其可移入容積得酌予增加。但還是不能夠超過該接受基地基準容積的百分之四十。

★送出基地把容積移出以後,土地如何處理

:送出基地於許可其全部或部分容積移轉前,除「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地」外,應視其類別及性質,將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣市有或鄉鎮、市有。

★如何知道那些公共設施保留地可以當「送出基地」

:直轄市、縣市主管機關會對可以當送出基地的公共設施保留地進行全面清查,並得會同有關機關依都市計畫分區發展優先次序、未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後,訂定優先移轉次序後,繕造送出基地圖冊,於各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所公告周知,並將公告之日期、地點登載當地報紙,並登載於直轄市、縣市政府網站。送出基地圖冊公告後,也會放在各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮、市、區公所及各地政事務所,供民眾來查閱。故尋此管道就可以大概知道那些公共設施保留地可以當作送出基地了。

★如何辦理容積的接收

送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉、鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件,由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。容積之移轉,應由接受基地所有權人檢具下列文件,向該管直轄市、縣市主管機關申請許可:

1 申請書。
2 申請人之身分證明文件影本;其為法人者,需用法人登記證明文件影本。
3 送出基地所有權人及權利關係人同意書。
4 送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。
5 送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。
6 其他經直轄市、縣市主管機關認為必要之文件。

★地方主管機關如何審查容積移轉的申請案

:直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後,會馬上進行審查,經審查不合規定者,駁回其申請;其須補正者,應通知其於十五日內補正,屆期未補正或補正不完全者,駁回其申請;符合規定者,除「有保存價值之建築所定著之私有土地」會被逕予核定外,地方主管機關在接受基地所有權人辦畢下列事項後,許可送出基地之容積移轉:

1 取得送出基地所有權。
2 清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。
3 將送出基地依相關規定贈與登記為公有。

★容積移轉鬆綁公設保留地解套放寬可移至同一縣市其他主要計畫區,並以公告現值為計算基礎,有助活絡不動產開發:

內政部通過鬆綁都市計畫容積移轉規定;未來私有都市計畫公共設施保留地將可透過容積移轉,取代政府長期無力徵收的爭議。新規定也放寬同一主要計畫區容積可移至同一縣市其他主要計畫區,並以公告現值作為容積移轉的計算基礎,以提高容積移轉意願,預料這項措施將有助活絡不動產開發。

台北縣政府經由容積移轉,已取得公告現值約80億元的私有都市計畫公共設施保留地,解決政府財政困難長期無力徵收的問題,也就是政府以容積移轉方式換到公共設施保留地,不但地主權益獲得保障,北縣府也未花費任何一分錢。

內政部此次刪除私有公共設施保留地原規定政府有經費徵收不得容積移轉的模糊條文,將吸引其他縣市政府也將跟進,採私有公共設施保留地採容積移轉模式,以有效解決公共設施保留地徵收問題。

國內推動容積移轉多年,但都市計畫容積移轉限制多,台北市政府核定44件容積移轉案,其中43件為迪化街歷史街區容積移轉到內湖區,另一件為南港軟體園區內私有公共設施保留地容積移轉,地主取得容積,市府則拿到該土地。除台北縣及台北市分別有容積移轉成功案例,其他縣市推動容積移轉均掛零,內政部通過「都市計畫容積移轉實施辦法」排除不合理的限制,預期可活絡容積移轉,保障容積買賣雙方的權益。 內政部營建署指出,為簡化容積移轉實施前的行政作業,刪除實施容積移轉時應先辦理都市計畫通盤檢討的規定,估計可省下通盤檢討約需1、2年的等待及審查時間,加速完成容積移轉,配合市場的供需時效。

★容積移轉的實施應依據下列法令來辦理:

‧文化資產法系:

文化資產保存法第36-1條經指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著之土地或古蹟保存區內之私有土地,因古蹟之指定或保存區之劃定,致其原依法可建築之基準容積受到限制部份,得等值移轉至其他地區建築使用或予以補償;其辦法由主管機關定之。前項所稱其他地區,係指同一都市主要計畫地區,或區域計畫地區之同一鄉鎮(市)內之地區。前項樓地板面積之移轉得優先辦理。第一項之樓地板面積一經移轉,其古蹟之指定或古蹟保存區之管制不得解除。若其價值喪失或減損應按原貌修復之。

‧都市計畫法系:

都市計畫法 第83-1條 公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供,得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部定之。
‧都市更新建築容積獎勵辦法
‧都市計畫容積移轉實施辦法
‧古蹟土地容積移轉辦法 
‧都市更新條例 第45條更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區,或其他為促進更有效利用之土地,其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者,其原有土地應登記為公有。

*資料來源:容積移轉作業手冊

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