.參與法拍先決條件



‧資訊靈通‧
除了多注意報紙及法院之公告,並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外,對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝潢等都要盡可能的多去瞭解,而對法院筆錄、點交處理情形,如出租、地上權、優先購買權及拍定後有無點交等則應詳細查閱,以免花了高價而標到不盡理想的房屋 。


‧資金充裕‧
參與標購,除了應繳之保證金外,依強制執行法規定,應於得標後七日內繳清屋款,若不能如期繳納,法院將再執行拍賣,並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價,均自該保證金中扣抵,因此,手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣,以便能如期繳清款項,並取得產權。


‧標價精確‧
蒐集該地段、地形、交通、環境以及不動產有無裝 潢等、與附近房價作一比較,取得合理標購價。


‧正確判斷‧
判斷該法拍屋為冷門物件、或為市場炙手可熱產品、投標人數多寡為決定最後投標底價。勿被投標場上過熱氣氛而盲目加價,反而得不償失。



.投標人資格限制


一、通常投標常由本人自行為之,而個人投標只需備妥印章、身份證即可,此外,亦可委託他人代理投標,此時則需再檢具委任書。如為公司法人,欲參與投標時原則上應由負責人出面,但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標。

 二、限制行為能力者只需法定代理人之同意,即可參與投標,但無行為能力者不得參與投標。除此之外,部份標的物若另有限制,則法院在拍賣筆錄特別聲明,如共有人之優先購買權、拍賣國宅,投標人必須衡量國宅申購限制條件。

三、拍賣農地,私法人則必須符合農業發展條例相關規定;工業區之土地及建物須有興辦工業之條件等。
 



.法拍標的公告內容


院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後,便會訂定拍賣日期,並公告周知,至於其內容則需包括以下各有關事項:

一、不動產所在地、種類及其應載明事項。

 二、拍賣最低價款。

三、合併或分別拍賣。

四、保證金之數額與繳納方法。

伍、投標與開標之時間、地點。

六、閱覽查封筆錄之日期與處所。

七、是否塗銷抵押權,及是否負責點交。
 



.填寫標單注意事項


‧仔細填寫‧
標單上之各欄項目均應仔細填寫,同時核對投標不動產之座落位置,並將標單投入正確標櫃。


‧高於底價‧
由於拍賣之前,鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價,因此填寫標單時,一定要高於底價,才有得標希望。


‧拍賣類別‧
法院拍賣之標的物,有 的僅拍賣建物部份,也有僅拍賣土地部份,有的則是建物連同土地一起拍賣,填寫標單時,務必要認清標的類別,方不致估計錯誤而坐失良機。


‧標價訣竅‧
如建物與土地合併標售者,可加價在土地部份而建物部份則按原底價填寫,因為得標與否取決於總價,倘若土地底價低於公告現值,又有沖銷增值稅的好處。
 



.繳納保證金注意事項


一、保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面,填寫時應注意各項欄位,不可忽略。

二、保證金必須為財政部許可之金融單位所簽發為付款人之支票、本票並放入封存袋內。

三、保證金封存袋口,須經投標人簽名蓋章後再予密封,如未得標,得以密封袋口所用之同一印章具名領回。
 



.點交不點交注意事項


一、法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三:

  1. 不動產遭查封之前已出租與第三者,而租賃關係依然存續,拍賣前並無排除租約,拍賣後需等租約到期,標購者方有權承受。

  2. 拍賣不動產之標的為持分共有。

  3. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築,因其沒有所有權狀,法院當然不負責點交。

二、產權之取得及登記。

三、實地察看現場。

四、市場行情動態。一般而言,在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利,因為此時不僅價格低廉,並且競價者少,較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。

五、土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地,其中一人在該土地上持有建物,如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時,另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。

六、優先購買問題。同樣的,若您選定的法拍屋有共有人,請不用費力投標,以免白忙一場。

七、虛設租賃契約問題。有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產,往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約,使承購人無法順利點交。請注意。

八、債務人脫產問題。有時債務人明知債務無法解決而有惡意脫產之行為,亦即利用纏訟期間緊急將不動產脫售,此時若不知情之第三者介入買賣,而該不動產又遭查封、拍賣之處理,則法院命令之效力當較原債務人私下脫產行為更為優先,此時該第三人之權益必遭損害,因此,在中古屋買賣過程中,如遇有緊急求現之個案時,應先瞭解當事人之動機與背景,免得落入債務人惡意脫產之陷。

 

 

 

資料來源:

http://www.bqhouse.com.tw/ls_cgi.asxp?cFile=knowhow/c4.htm

創作者介紹

淡水三芝在地通

ARVIN 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()