淡水三芝在地通

 
＊低價區購屋。注意三面向＊
薪資不漲房價飆，北客外移購屋已經蔚為風潮，連帶拉抬北縣、桃縣房價，例如新莊、板橋、中永和房價屢破區域新高，林口、三峽、淡水等大型造鎮區也受到首購族青睞，不過要提醒購屋民眾，外移低價區省錢購屋，可以往三方面考量，其中交通與生活機能是最重要的選屋要件。
１　跟著機能走
低價區購屋，不外就是為了省錢，但是生活機能可千萬不能省略，目前的台北外移購屋族仍以板橋或是中永和地區為首選，因為鄰近台北市加上有捷運的便利性以及完善的生活機能，雖然巷弄街道較為狹小，屋況也比較老舊，不過還是相當受到許多投資客與外宿族的青睞，不過近年來房價也已經水漲船高，甚至部份價格超越北市，像是捷運頂溪站的捷運共構宅「福樺千金」每坪價格就超過45萬，就是因為享有機能與交通條件優勢。外移購屋，機能當然是首選!
２　跟著大型造鎮走
除了板橋、中永和之外，北縣許多的大型造鎮區，也是北市房價過高時所衍生性的產品，像是淡水、林口、三峽地區，建商砸錢不手軟，其樸實的價格以及較大的空間，是許多首購或是換屋族考量的熱區之一，21世紀不動產企研室表示，大型造鎮區域有完整的住商規劃，新興市鎮讓人耳目一新，吸引許多人用時間換空間入駐，不過入駐大型造鎮區之前，除了要注意生活機能是否已經完善外，進駐率也要一併考量進去，最好觀察晚間的開燈率來評估；此外，大型造鎮區多為郊區，安全管理更是不可忽視的環節。
３　跟著未來捷運走
日前政府有意在未來機場捷運線周邊規劃地價住宅，就是希望民眾不需為了交通建設擠破頭，而捷運帶動人潮，除了自有住宅需求會增加之外，店面、租屋市場也會逐漸成型，不過要注意時效性，捷運開通到機能成熟往往需要長時間等待；家有學齡兒童也要考量就學問題。
＊資料來源：yam天空房地產

低利時代，不少人選擇將銀行資金轉入投地產，不過當許多人面臨該如何選擇投資標的時，淡海新市鎮周邊的租屋市場已經悄悄發燒，根據調查，淡水第一季初的套房詢問度高達四成五，淡水不動產業者表示，淡水地區學生外宿率居北縣之冠，套房需求大，買屋改裝成套房，投報率最高可達近10%。
 
＊外宿學生近9成　投報率最高10%
 
根據教育部統計，淡水地區的四所大專院校，包含淡江大學、真理大學、聖約翰大學與海洋技術學院淡水校區，至少有4萬6千多名學生，其中淡江大學就超過2萬5千名學生，可是四所院校所提供的宿舍，也僅約5417個床位而已，粗估住宿率只有11%，外宿比率高達8成9，這也代表有近四萬名學生有外宿需求。
 
業者表示，淡水地區的外宿比率居北縣之冠，租屋需求相當高，投報率介於5%~10%之間，最近有個成交案例，投資客將總價約450萬元的房子，改裝成5個套房，每個房間每學期可收租金35000元，年收益35萬元，投報率7.7%。
 
業者表示， 如果房子距離學校再近一點的話，房租收益可更高，投報率可望近10%，業者分析，淡水套房之所以火熱的另一個原因，還是在於央行利率屢創新低，吸引不少資金出籠，也讓淡水地區的套房看屋率暴增，一月份甚至有高達45%的詢問率，第一季淡水地區的套房成交量，也較去年第四季增加了2成之多。
 
＊看屋人潮多四倍　新成屋議價空間增大
 
除了套房之外，自住客看屋人潮也回溫，調查顯示，第一季看屋人潮，較去年第四季暴增四倍之多，其中房型也從套房轉到自住的三房為主，二月份開始，三房的看屋率超過35%，四月份更高達41%，而新成屋與中古屋在價格變化上，也略有差異，業者表示，淡水地區的新成屋因為量體大，所以新成屋的議價空間也稍大，大約增了15%。
 
而中古屋的議價空間大約只增加了5~10%，業者分析，淡水地區房價雖然不高，但是流動人口多，又是觀光區，所以造就了租賃市場活絡，有不少屋主寧願出租，也不願賤價出售，近學區的兩房每月可收租1.1萬~1.3萬、三房每月租金在1.2~1.5萬之間，所以整體市場而言，除了新市鎮的新建案議價空間稍大外，中古屋部分較不受影響。
 
＊獨特性建案　房價影響低
 
業者表示，淡水地區雖然量體大，可是部分建案因為條件特殊，價錢較無受到影響，其中「台北灣」因為有景觀加持，議價空間相對較小；另外，透天建案「荷蘭灣」雖然生活機能尚未完備，但是異國風味的建築外觀，讓社區呈現濃濃異國風味，具有稀有性，詢問度也相當高；業者分析，淡水地區唯住家產品稍微受到新成屋量多影響外，別墅型與學區套房產品較不受景氣影響。
＊資料來源：yam天空房地產

一、什麼是「民宿」？
指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經 營， 提供旅客鄉野生活之住宿處所。（民宿管理辦法第三條）
二、經營民宿需要辦理登記嗎？
經營民宿不需要辦理營利事業登記證，但須向各縣市政府申請「民宿登記證」及「專用標識」。（民宿管理辦法第十三條）
三、申請經營民宿要向哪個單位提出？
當地縣市政府觀光單位。（民宿管理辦法第四條）
四、申請民宿登記要準備什麼資料？
（一）申請書（二）土地使用分區證明文件影本（申請之土地為都市土地時檢附）（三）最近三個月內核發之地籍圖謄本及土地登記（簿）謄本（四）土地同意使用之證明文件（申請人為土地所有權人時免附）（五）建物登記（簿）謄本或其他房屋權利證明文件（六）建築物使用執照影本或實施建築管理前合法房屋證明文件（七）責任保險契約影本（八）民宿外觀、內部、客房、浴室及其他相關經營設施照片（九）其他經當地主管機關指定之文件。（民宿管理辦法第十三條）
五、縣市政府審查流程為何？
縣市政府觀光單位受理民宿申請，會先審查所附書表文件是否符合民宿管理辦法規定（不符者請申請人補件），再採書面審查或實地勘查方式，請建管、消防、地政等單位會同審查，符合規定，即通知申請人繳納證照費一千元，並領取民宿登記證及專用標識。申請特色民宿，申請人則必須另外依據各縣市政府所訂特色民宿項目審查規定，備齊申請特色項目相關文件，由縣市政府邀請產官學界代表組成審查小組，辦理現場會勘，共同審定。（民宿管理辦法第十五條、第十六條、第六條）
六、辦理民宿登記有什麼好處？
辦理民宿登記經核准後，政府發給民宿登記證及專用標識，取得合法經營民宿權利，可連結政府網站，政府並會主動加以宣傳，輔導辦理相關研習訓練，以強化經營體質，提昇服務品質，合法民宿並可加入公務人員國民旅遊卡刷卡特約商店。
七、未經申請核准就經營民宿會受到什麼處分？
依「發展觀光條例」規定，未領取民宿登記證而經營民宿者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並禁止其經營。（發展觀光條例第五十五條）
八、民宿經營者什麼行為會受到處罰？
（一）
有玷辱國家榮譽、損害國家利益、妨害善良風俗或詐騙旅客行為者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，情節重大者，定期停止其營業之一部或全部，或廢止其營業執照或登記證。經受停止營業之一部或全部之處分，仍繼續營業者，廢止其營業執照或登記證。（發展觀光條例第五十三條）
（二）
經主管機關依發展觀光條例第三十七條第一項檢查結果有不合規定者，除依相關法令辦理外，並令限期改善，屆期仍未改善者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；情節重大者，並得定期停止其營業之一部或全部；經受停止營業處分仍繼續營業者，廢止其營業執照或登記證。經依發展觀光條例第三十七條第一項規定檢查結果，有不合規定且危害旅客安全之虞者，在未完全改善前，得暫停其設施或設備一部或全部之使用。規避、妨礙或拒絕主管機關依發展觀光條例第三十七條第一項規定檢查者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並得按次連續處罰。（發展觀光條例第五十四條）
（三）
違反發展觀光條例第四十二條規定，暫停營業或暫停經營未報請備查或停業期間屆滿未申報復業，或違反發展觀光條例所發布之命令，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；情節重大者，得廢止其營業執照。（發展觀光條例第五十五條）
（四）
未依發展觀光條例第四十一條第三項規定繳回觀光專用標識，或未經主管機關核准擅自使用觀光專用標識者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並勒令其停止使用及拆除之。（發展觀光條例第六十一條）
九、什麼地區才可以申請設置民宿？
（一）風景特定區（二）觀光地區（三）國家公園區（四）原住民地區（五）偏遠地區（六）離島地區（七）經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區（八）金門特定區計畫自然村（九）非都市土地。（民宿管理辦法第五條）
十、非都市土地範圍內有哪些用地類別及建築物容許經營民宿？
非都市土地範圍內甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地之住宅，及農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地之農舍允許經營民宿。（非都市土地使用管制規則第六條附表一）
十一、位於國有地也可以經營民宿嗎？
只要依法向國有財產局承租，檢具相關土地使用證明文件，領有建築物使用執照或實施建築管理前合法房屋證明文件之住宅或農舍，符合民宿管理辦法相關規定區域，均可提出民宿登記申請。
十二、民宿管理辦法中「觀光地區」、「偏遠地區」如何認定？
「觀光地區」係由各縣市政府協商確定範圍，併範圍內之觀光資源資料，函報交通部，由交通部觀光局依其環境特性，個案邀請專家學者、相關機關實地勘查，並會商各目的事業主管機關同意後，報請交通部公告指定。「偏遠地區」係指依促進產業升級條例第七條第二項授權訂定之「公司投資於資源貧瘠或發展遲緩地區適用投資抵減辦法」第二條規定之地區。（交通部91.06.10交路字第0910005664號函、交通部觀光局92.03.05觀賓字第0920006119號函）
十三、都市計畫農業區及保護區之建地能否申請設置民宿？
都市計畫農業區及保護區之建地，其允許作自用住宅使用，並能符合民宿管理辦法相關規定者，應可提供作民宿使用。（內政部營建署92.06.12營署都字第0920031114號函）
十四、都市計畫農業區、保護區之農舍得否申請民宿？
查都市計畫法台灣省施行細則第二十七條及第二十九條規定，於保護區或農業區申請興建之農舍，係指供於各該保護區、農業區從事農業生產之農民使用之自用住宅；復查民宿管理辦法第三條及第十條第一款規定，民宿係指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所，其建築物使用用途以住宅為限。準此，台灣省轄都市計畫保護區、農業區之農舍得供民宿申請設置，並無疑義。（內政部營建署92.02.17營署都字第0920006816號函）
位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區始得以農舍供作民宿使用，而非屬上開地區之農舍則無法供民宿申請設置。（民宿管理辦法第十條）
十五、民宿可以經營多大規模？
以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則，但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。（民宿管理辦法第六條）
十六、什麼建築物可以經營民宿？
符合民宿管理辦法規定之地區內「住宅」及位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之「農舍」都可以經營民宿。（民宿管理辦法第十條）
十七、早期建築的建築物沒有使用執照也可以申請經營民宿嗎？
在實施建築管理前的建築物，只要能提出建築執照、建物登記證明、未實施建築管理地區建築物完工證明書、載有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本、完納稅捐證明、繳納自來水費或電費證明、戶口遷入證明、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖其中一項，就可以申請經營民宿。（內政部89.04.24台八九內營字第８９０４７６３號函）
十八、實施建築管理後（約民國七十三年）未申請建築執照就自行建築的建築物可以申請民宿嗎？
沒有申請建築執照、使用執照的建築物，須向當地縣市政府建管單位申請補領建築物建築執照、使用執照後，再向縣市政府觀光單位提出民宿申請。
十九、非都市土地整幢住宅建築物，　二樓經營餐飲業，　四樓住家空餘房間可否申請民宿登記？
查「非都市土地使用管制規則」第六條附表一各種使用地容許使用項目表規定，甲種、乙種、丙種建築用地容許鄉村住宅，依「非都市土地容許使用執行要點」第二點附件一許可使用細目表規定，鄉村住宅得作民宿使用，準上，有關非都市土地甲種、乙種、丙種建築用地上之合法住宅建築物，自得申請民宿使用，至一、二樓經營餐飲業，三、四樓住家空餘房間可否申請民宿登記，宜由目的事業主管機關本於權責審查認定。（內政部91.10.08台內中地字第0910085169號函）
二十、貸款人民自建國民住宅能否申請經營民宿？
按國民住宅條例第二條第一項第二款規定，貸款人民自建國民住宅係指供收入較低家庭居住之住宅。復按內政部68.07.03台內營字第二五八三九號函略以：「按國民住宅為家庭住宅，以供家庭直接居住使用為限．．．，其兼營家庭副業或小本經營者，縱令不妨礙公共安全、衛生與安寧，亦不得變更其以國民住宅為目的及效能。」另依發展觀光條例第二條第九款規定，民宿係指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。綜上，貸款人民自建國民住宅係供家庭居住使用，不得作為經營民宿之用。（內政部營建署92.06.11營署宅字第0920031981號函）
廿一、經法院查封在案之建築物得否申請民宿登記？
以法院查封在案之建築物申請民宿登記，民宿管理辦法並無禁止登記之明文；至有關申請民宿登記，有無違反強制執行查封之效果部分，非屬本局解釋權責範圍，請依強制執行法相關規定，本於權責自行認定。（交通部觀光局92.01.10觀賓字第0920000760號函）
廿二、房屋所有權人和申請人不同可否申請民宿？
房屋所有權非申請人所有，需另檢具其他房屋權利證明文件，如所有權人同意書、契約等，再提出申請。（民宿管理辦法第十條第二款、第十三條）
廿三、民宿應由建築物實際使用人自行經營，「實際使用人」如何認定？
民宿管理辦法第十條第二款規定所稱「實際使用人」，不以所有權人為限，民宿登記之申請人，如非該土地或建物之所有權人，應依民宿管理辦法第十三條規定，提出土地同意使用、房屋使用權利等相關證明文件；至該申請人是否確實為該建築物之實際
使用人，由各縣市政府本於權責，就各案事實認定。（交通部觀光局92.04.07觀賓字第0920010254號函）
廿四、有關民宿申請建物使用執照及建物登記謄本其所有權為兩人以上，民宿經營者為其中一人時，可否為民宿申請登記者？
民宿登記申請人如非建物之唯一所有權人，應依民宿管理辦法第十三條第五款規定之意旨，提具其他所有權人同意使用之證明文件。（交通部觀光局92.05.15觀賓字第0920014861號函）
廿五、國家公園管理處是否可以申請民宿登記？
依據民宿管理辦法第十條第二款規定「民宿之申請登記應由建築物實際使用人自行經營。但離島地區經當地政府委託經營之民宿不在此限。」所稱「實際使用人」，係指自然人而言，不含公司、法人及政府機關在內；但書所稱「當地政府」，係指該民宿所在地之直轄市或縣（市）政府而言。（交通部觀光局92.03.24觀賓字第0920008311號函）
廿六、民宿建築物的設施應符合什麼規定？
（一）內部牆面及天花板之裝修材料、分間牆之構造、走廊構造及淨寬應分別符合舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法第九條、第十條及第十二條規定（二）地面層以上每層之居室樓地板面積超過二百平方公尺或地下層面積超過二百平方公尺者，其樓梯及平台淨寬為一點二公尺以上；該樓層之樓地板面積超過二百四十平方公尺者，應自各該層設置二座以上之直通樓梯。未符合上開規定者，依前款改善辦法第十三條規定辦理。
但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之民宿，建築物設施基準不適用前項規定。至其適用標準，則回歸建管法令有關規定，由建築主管機關定之。（民宿管理辦法第七條）
廿七、民宿登記申請是否應經建築物室內裝修審查？
按建築物室內裝修管理辦法第二條明定：「領有使用執照之供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理。」又上開供公眾使用建築物之範圍，本部64.08.20內政部台內營字第642915號函業有明定，應依規定辦理。本案參酌本署91.08.22營署建管字第0912913095號函檢送之會議紀錄案由三決議明示：有關民宿均列歸屬為H2類組，其建築物設施依H2類組有關規定辦理。又查H2類組係屬住宅、集合住宅等，其為六層樓以上者，屬供公眾使用建築物
之範圍。是所受理之民宿申請案件，如為六層樓以上屬供公眾使用建築物之範圍，自應依建築物室內裝修管理辦法規定辦理。（內政部91.09.17內授營建管字第0910086476號函）
廿八、民宿的消防安全設備應符合什麼規定？
（一）每間客房及樓梯間、走廊應裝置緊急照明設備（二）設置火警自動警報設備，或於每間客房內設置住宅用火災警報器（三）配置滅火器兩具以上，分別固定放置於取用方便之明顯處所；有樓層建築物者，每層應至少配置一具以上。（民宿管理辦法第八條）惟民宿經營之規模如逾越該辦法第六條規定，而具旅館之使用性質時，則應依各類場所消防安全設備設置標準第十二條第一款第三目有關旅館之規定，設置消防安全設備，並應依消防法相關規定辦理檢修申報、防火管理及防焰等事項。（內政部消防署91.10.07消署預字第00910016226號函）
廿九、民宿消防安全設備圖說須委託消防設備師（士）辦理？
按消防法第七條規定：「依各類場所消防安全設備設置標準設置之消防安全設備，其設計、監造應由消防設備師為之，其裝置、檢修應由消防設備師或消防設備士為之」，惟依民宿管理辦法申請設立之民宿，其消防安全設備之設置係依同辦法第八條規定辦理，並無各類場所消防安全設備設置標準之適用，故申請人辦理民宿登記申請所檢附之消防安全設備圖說，得以自行設置完成之圖說送消防機關審查，免依消防法第七條規定辦理。（內政部消防署91.09.09消署預字第0910013674號函）
三十、經營民宿還須符合什麼規定？
（一）客房及浴室應具良好通風、有直接採光或有充足光線（二）須供應冷、熱水及清潔用品，且熱水器具設備應放置於室外（三）經常維護場所環境清潔及衛生，避免蚊、蠅、蟑螂、老鼠及其他妨害衛生之病媒及孳生源（四）飲用水水質應符合飲用水水質標準（五）由建築物實際使用人自行經營（離島地區經當地政府委託經營之民宿不在此限）（六）不得設於集合住宅（七）不得設於地下樓層。（民宿管理辦法第九條、第十條）
卅一、什麼情形不能申請經營民宿？
（一）無行為能力人或限制行為能力人（二）曾犯組織犯罪防制條例、毒品危害防制條例或槍砲彈藥刀械管制條例規定之罪，經有罪判決確定者（三）經依檢肅流氓條例裁處感訓處分確定者（四）曾犯兒童及少年性交易防制條例第二十二條至第三十一條、刑法第十六章妨害性自主罪、第二百三十一條至第二百三十五條、第二百四十條至第二百四十三條或第二百九十八條之罪，經有罪判決確定者（五）曾經判處有期徒刑五年以上之刑確定，經執行完畢或赦免後未滿五年者。（民宿管理辦法第十一條）
卅二、經營民宿至少應投保多少金額的公共意外責任險？
（一）每一個人身體傷亡：新臺幣二百萬元（二）每一事故身體傷亡：新臺幣一千萬元（三）每一事故財產損失：新臺幣二百萬元（四）保險期間總保險金額：新臺幣二千四百萬元。
地方自治法規如有對消費者保護較有利之規定者，從其規定。（民宿管理辦法第二十一條）
卅三、申請民宿要繳交多少費用？
申請設立登記要繳交證照費每件新台幣一千元，申請換發或補發要繳交證照費每件新台幣五百元。（民宿管理辦法第三十六條）
卅四、經營民宿相關稅賦有什麼規定？
（一）
所得稅：在符合客房數五間以下，客房總面積不超過一百五十平方公尺，及未雇用員工，自行經營情形下，視為家庭副業，得免辦營業登記，惟經營者仍應將經營民宿之收入減除成本及必要費用後之餘額，併計其綜合所得總額，課徵綜合所得稅。
（二）
房屋稅：符合前項規定之民宿，其房屋稅按住家用稅率課徵，如未符合上開要件者，則應依營業用稅率課徵。
（三）
地價稅：因民宿提供客人住宿有收取房租情形，未符合土地稅法第九條有關自用住宅用地之規定，仍應按一般用地稅率計課地價稅。
（四）
田賦：原依規定課徵田賦之農舍，如改作民宿使用，因其已非作農業使用，故不得繼續課徵田賦，應依法改課地價稅。
（五）
土地增值稅：農業用地如改作民宿用地，因已不符合作農業使用之農業用地要件，故其移轉時，應無土地稅法第三十九條之二第一項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」之適用，故仍應課徵土地增值稅。（財政部賦稅署92.06.19台稅三發字第0920454252號函）

 
　桃園縣政府去年受理「容積移轉」申請，一年來就因此獲地主捐贈價值約廿五億元的土地，其中絕大部分都是屬於道路用地。
　被劃設為公共設施的土地，由於政府無力徵收，地主也不能開發，反使得土地成了死地。另，許多既成道路政府同樣無力徵收，地主只能看著自己土地變成道路，土地給公眾用，自己又沒獲一毛錢。
　為解決前述問題，中央在民國八十八年就公告都市計畫容積移轉實施辦法，桃園縣政府去年起受理申請。
所謂容積移轉，就是地主捐出公設用地後，他在另一地的建案的容積可因此提高，不過先決條件是捐地和建案要在同一都計區內，同時增加的容積要依公告現值來換算價值，但最多不能超出三層樓。舉例說，有一地主捐出道路用地後，他有一棟建築容積率本來只可蓋到十層樓，但在容積移轉後，他的建築可蓋到十三層樓。
目前在南崁新市鎮、八德、中壢等都市計畫區內容積移轉相當受建商歡迎。
【桃園新聞　記者陳文正報導】
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道路用地─容積移轉 ：「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」
「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」草案提報都委會審議
花錢買道路用地 ( 容積 ) 北市通過回饋辦法
　臺北市政府完成「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」案之檢討修正，送請臺北市都市計畫委員會審議，通過後即可公告實施。
　臺北市政府前依「都市計畫容積移轉實施辦法」規定擬訂之「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」於95年9月25日公告實施，惟自審查許可條件公告實施至今，因辦理容積移轉需進行產權整合、需時甚久，且民眾反應部分條件門檻較高，尚無完成公共設施保留地容積移轉程序案件。
　考量目前臺北市政府取得公共設施保留地辦法中，因編列預算徵收及中央補助「採購私有既成道路土地」財源有限、以及公私有土地交換須有適當之公有閒置土地供申請交換，故土地所有權人多期待透過容積移轉方式，以紓解公共設施保留地取得問題。
　在兼顧都市發展需要及維護地主權益之情形下，經臺北市政府都市發展局邀集各單位及專家學者召開會議討論，建議朝調整送出基地及接受基地之條件，包括送出基地取消未開闢公園綠地廣場之部分條件限制、有條件放寬送出基地對象至已開闢未徵收之寬度15公尺以上計畫道路（需持有年限達5年以上）、新增具有防救災需求之未開闢計畫道路；接受基地部分放寬可接受容積之區位由大眾捷運場站車站出入口原半徑300公尺調整為500公尺。
　台北市政府市政會議審議通過「台北市建築基地開發許可回饋辦法」，凡建築基地達 二千平方公尺 者，將依基地都市計畫周邊道路、公共設施環境、是否申請其他獎勵、原基準容積率高低及開發人回饋設施的種類及規模等進行評分，最高給予原基準容積百分之三十的容積獎勵。
　除了明定獎勵的計算公式外，開發人取得優惠容積率所增加的收益，在扣除營建及管銷成本的淨利後，應提供市政府百分之七十的回饋，回饋得以樓地板面積或代金為之。在市政會議審議通過後，全案送行政院備查後即發布施行。
　據市府官員透露，這項依「台北市土地使用分區管制規則」第八十條之二規定訂定的容積獎勵回饋辦法，主要是應市議會要求，在市府取消住宅區提供公共空間容積獎勵規定，以及擬進一步分區取消台北市的停獎後，另外提供一項容積獎勵措施。由於業者只需回饋百分之七十以下，就可取得百分之百的獎勵容積實得，有官員私下稱，這是「花錢買容積」條款，至於市府在取得回饋後，則可用於補足公共設施的不足。
　發展局表示，依該辦法規定，市府取得的樓地板或代金回饋，僅限用於公有出租住宅、公共服務空間、社會福利文化設施及都市建設等，而回饋設施的種類及規模，又關係到獎勵容積的額度（最高百分之六），為使申請單位有所依循，市府將在每年定期公告上述回饋公共設施的需求類型及規模。
　發展局表示，適用該辦法的申請案，將由台北市都市設計審議委員會負責審議，申請案在依評定基準表進行評分後（四項指標，最高評分八分，可取得獎勵容積最高百分之二十四），委員會得視開發人回饋設施的種類及規模，再酌予增減容積額度，但最高不得超過原基準容積的百分之三十，而同一建築基地，包括本辦法及依其他規定申請的各項容積獎勵，總計以原基準容積的百分之五十為上限。

買賣房子都會討價還價，如果買方出價跟賣方的售價不同，房仲業者這時候會要買方支付「斡旋金」，作為房仲業者居中協調的費用，若買賣雙方達成協議，斡旋金即轉為買賣的定金。
但要注意，買方支付的「斡旋金」，應該以現金、銀行本票或當日即期支票來支付，遠期支票並不能作為斡旋金或定金。
許姓女子將桃園縣中壢市的一間房子委託某不動產公司代銷，委託總價額為三千三百零七萬四千元，仲介服務報酬為買賣成交價格之四 ，信義房屋在九十六年九月三日找到閻姓男子願出二千八百七十六萬元購買，因價格與賣方的開價有段差距，閻與仲介業者簽訂買賣斡旋金契約，並交付面額十五萬元的支票作為斡旋金，但該支票的到期日是九十六年九月三十日。
＊賣方在斡旋金契約簽名
業者通知賣方後，許女的代理人莊姓女子在斡旋金契約簽名表示同意以閻姓男子所出的價格二千八百七十六萬元賣給閻，雙方約定於九十六年九月九日簽訂不動產買賣合約書，但因許女未備妥簽約相關文件，並未完成簽約手續，致土地買賣延宕，閻姓男子不肯再等，於是買賣不成。
仲介業者認為，許女簽訂的仲介委託書中約定，因可歸責於許女之事由致無法繼續履約者，視為業者已完成居間仲介之義務，許女應一次給付全額服務報酬。
本件買賣因許女拖延致土地買賣不成，但許女仍應給付仲介服務報酬一百十五萬四百元(以原定成交價格二千八百七十六萬元計算百分之四)。
但許女反駁，斡旋金應以現金、銀行本票或當日即期支票支付，閻卻開遠期支票，她的代理人莊女於九十六年九月五日在斡旋金契約簽名時，該斡旋金支票尚未兌現 ，斡旋金契約自未成立，斡旋金契約既未成立，她與閻之間就買賣契約也就未達成合意，她當然不用支付仲介費。
＊遠期支票不符合契約成立
台灣高等法院判決不動產公司敗訴，法官指出，斡旋金或定金必須「以現金、銀行本票或當日即期支票」支付，閻姓男子支付的斡旋金支票為遠期支票，在買賣雙方原定九十六年九月九日簽定契約時，票載到期日尚未屆至，不可能作為定金交付予賣方，不符合買賣契約成立「交付定金」之要件。
法院表示，遠期支票不能充作定金，如果買方要交付遠期支票予賣方充作定金時，雙方在契約中必須註明這張遠期支票有代物清償之意思(也就是說，賣方要清楚表明同意收受遠期支票充作定金的意思) ，契約始能視為成立。
＊資料來源：「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

土地稅法 (民國 96 年 07 月 11 日 修正)
‧第 28 條
 
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。
但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅 。
‧第 28-1 條
 
私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，免徵土地增值稅 。但以符合左列各款規定者為限：
一、受贈人為財團法人。
二、法人章程載明法人解散時，其剩餘財產歸屬當地地方政府所有。
三、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
‧第 30-1 條
 
依法免徵土地增值稅之土地，主管稽徵機關應依左列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：
一、依第二十八條規定免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準；各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。
二、依第二十八條之一規定，免徵土地增值稅之私有土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。
三、依第三十九條之一第二項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。
四、依第三十九條之二第一項規定，免徵土地增值稅之農業用地，以權利變更之日當期之公告土地現值為準。
‧第 39 條
 
被徵收之土地，免徵其土地增值稅 。
依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用第一項之規定。
經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
‧第 39-1 條
 
區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項規定，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。
區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用前條第三項之規定。

一、土地分割登記之意義
1.係指所有權人為管理之需要或處分方便起見，向地政機關申請將其所有一宗之地分割為兩宗以上所為之變更登記。
2.土地分割，有因自然變遷因素，如土地部分流失或部分坍沒；有因事實需要，如土地部分建築則應辦土地分割，將建築基地與未建築部分予以分割。
3.應注意事項 :
　(1)辦理分割登記時，登記簿之住址與申請時之戶籍住址不符時，應同時辦理住址變更登記。
　(2)分割之土地上有建物時，經分割後建物基地號已異動時，申請人應依據分割成果，另案辦理建物基地地號變更登記。
　(3)土地之部分合併於他土地時，應先行申請辦理分割。
　(4)土地分割應申請土地複丈，同時填具土地標示變更登記申請書，一併辦理土地標示變更登記。
二、土地分割之限制

1.耕地不得分割 :
(1)每宗耕地不得分割或移轉共有，耕地係指左列之土地
　a.依區域計畫法編定之農牧用地。
　b.依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。
　c.實施區域計畫地區尚未編定用地別或未實施都市計畫、區域計畫地區之田、旱地目土地。
　d.國家公園區內之農地。
(2)例外得為分割之情形如左 :
　a.因出售與毗鄰耕地自耕農而與耕地合併者，得為分割。
　b.共有耕地每人持分達五公頃以上具有分割之必要者，得報經該主管機關核准分割為單獨所有。
　c.依法變更為非耕地使用者，依法變更部分得為分割。
　d.農業發展條例公布前(六十二年九月)有左列情形者，亦得申請分割 :
　　1)分別承租同一宗之耕地，經訂定三七五租約，並辦理租約登記者。
　　2)分別承租同一宗公(耕)地者。
2.遺產稅未繳清前，不得分割遺產。
3.因共有物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不得分割，其期限不得逾五年。
4.法定空地，不得分割。
5.實施土地重劃及區段徵收之土地，於公告禁止處分期間內，暫停申請分割。
6.經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記，及經稅捐機關囑託禁止處分登記之土地，不得申請分割及合併。
7.因界址糾紛，正訴由司法機關處理者，除由法院囑託測量外，不得申請複丈。
8.實施地籍圖重測，界址糾紛未決之土地，不予受理申請土地複丈。
9.已依土地法第七十九條之一規定辦理預告登記之土地，不得申請分割或合併。
三、土地分割之申請人
1.私有土地由土地所有權人或管理人申請辦理。
2.公有土地，由管理機關或以書面授權或委託土地代管機關代為申請。
3.土地所有權屬一人所有者，由該所有權人單獨申請。
4.共有土地，由共有人共同申請，或依土地法第三十四條之一
第一、二、三項之規定辦理。
5.若經法院判決確定者，可單獨申請。
6.若經和解者，應由各權利人會同申請，如有一方扛不會同申請，他方可檢具有關證件單獨申請。
7.一宗土地之部分設定地上權，永佃權、地役權、或典權申請分割時，應由土地所有權人會同地上權人、永佃權人、地役權人或典權人申請勘測權利範圍及位置。
8.各該申請人，若為未成年人，或為禁治產權人或為法人時，應由法定代理人共同申請。
四、應備書件
1.土地複丈申請書。
2.土地標示變更登記申請書。
3.登記清冊。
4.分割成果表 :
通常由複丈人員將成果表逕附登記案件內，不再發給成果表。
5.戶籍資料 :
如戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本。
　a.若為成年人或禁治產人，應另附繳其法定代理人之戶籍資料。
　b.若為法人，應附繳法人登記證明文件及其法定代理人之資格證明。
　c.華僑在台未設戶籍者，應附繳僑居地我國使館或僑務委員會核發之身分證明。
6.土地所有權狀。
7.法院判決書及判決確定書:
若經法院判決者應附繳本項文件，否則免附，惟經最高法院判決者，免附判決確定書。
8.和解筆錄或協議書:
若經當事人(如共有人)和解或協議者，應檢附本項文件，否則免附。
9.都市計畫分區使用證明書:
如分割之土地為田、旱地目時，應檢附本項文件，否則免附，惟若附建照執照亦可。
10.建造執照平面圖位置圖 :
若建築基地分割時，應檢附本項文件正本及影本。
11.委託書
　a.本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。
　b.登記申請書已載明委任關係者，得免檢附。
五、申辦手續
1.備齊所需書件 :
依式填寫蓋章後，向土地所在地之主管地政事務所申請。
2.計費 :
申辦之案件，首先送請計算規費。超過一公頃者，每0.5公頃增收半數，不足0.5公頃者，以0.5公頃計算。至於標示變更登記則免費，書狀費每份新台幣八十元。其比數係以分割後之比數計算。
3.開單 :
申請案件經計算規費後，即可送請開發規費繳納通知單。
4.繳費 :
領取規費繳納通知單後，持單至收費處繳費，繳費後取具繳費收據。
5.簽驗 :
繳費後，應將申請案件與繳費收據，一併送請計費者或開單者簽驗。
6.收件 :
經簽驗後，即可將申請案件送請收件處收件，並取具收件收據，收件前應先購買界標。
7.領丈 :
　a.申請人接到訂期複丈通知書後，應攜帶該通知書及印章界標，準時到現場領丈。
　b.如因故未能親自到現場領丈時，得出具委託書委託代理人領丈。
　c.如經通知未到場領丈，視為放棄申請，已繳複丈費用不予發還。
　d.複丈完畢後，申請人當場認定無誤，應即在複丈圖上簽名或蓋章。
8.登記 :
　a.複丈人員將複丈成果整理完畢後，將複丈結果通知書逕附於標示變更登記案件內，並將標示變更登記案件逕行移送登記部門重新收件，故申請人於領狀前，應先取具收件收據。
　b.登記案件經審查發現有文件不全，或證件不符，或填寫錯誤等情事時，應依通知限期補正。經駁回補正之案件，若收件處已經銷號，應重新送請收件並取具收件收據。
　c.登記案件經審查無誤，即予登記。
9.領狀 :
登完畢接獲通知後，即可持收件收據及原蓋用之印章，領取分割後之各筆土地所有權狀。

＊依農業發展條例規定，申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定：
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於０.２５公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
　　八十九年前取得的，沒有時間的限制，隨時想蓋都可以，以農地十分之一去申請農舍，假設農地100坪，則只能蓋10坪。
　　八十九年之後取得的，必須等待取得土地兩年後的時間才可以申請農舍，同時農地一定要７５６坪（２分半、２５００平方公尺）才可以申請農舍。
四、申請人無自用農舍者。
五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。
　　起造人為農地的所有權人，農地上必須要耕種，且起造人並沒有其他的農舍。
＊建蔽容積規定：農地為０.２５公頃（７５６坪）以上方可申請農舍，並建築面積不得超過１００坪，總樓地板面積不得超過１５０坪，可建３樓，總樓層高度不得超過１０.５公尺，一樓高度不超過４.２公尺。
＊若是山坡地，與平地蓋農舍條件相同，並另外還須注意坡度問題，坡度必須請私人測量公司就現地實施地形測量，然後再依坵塊法算坡度，（測量費用約１.５萬左右，計算坡度費用另計），依建築技術規則建築設計施工編第２６２條規定：山坡地開發地區之原始地形應依坵塊圖上之平均坡度超過３０％者，不得開發建築。平均坡度超過５５％者，不得計入法定空地面積；坵塊圖上其平均坡度超過３０％且未逾百分之５５％者，得作為法定空地或開放空間使用，不得配置建築物。
除此之外，於山坡地還須注意是否安全（使否有崩塌地，土石流危險溪流，斷層附近舊礦坑道…等），避免在國土保安用地，特定水土保持區，水源保護區…等，最好是在一般山坡地，另外，以後開發時，還必須作水土保持計畫或簡易水土池申報書（一般農舍規模都不大，用簡易水土保持申報書即可），若位於特定區域，還有環境影響評估的問題。
＊農業用地有下列情形，認定為作農業使用：農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。
＊申請核發農業用地作農業使用證明書時，應填具申請書並檢具下列文件資料，向直轄市或縣（市）政府申請：
一、最近一個月內核發之土地登記謄本及地籍圖謄本。但直轄市、縣（市）地政主管機關能提供網路查詢者，得免予檢附。
二、申請人國民身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本；其屬法人者，檢具相關證明文件。
三、目的事業主管機關許可文件及其他相關文件。
前項農業用地如屬都市土地者，應另檢附都市計畫

＊農發條例第三條第一項第十一款（９２年修正公佈後最新版本）：
耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區農牧用地。

（一）耕地是否可以分割？
農發條例發佈（89.1.28）以後，對於耕地分割的限制已經放寬了。
原則上，假如打算分割的耕地，於分割後每筆地號每人所有的面積皆能達到0.25公頃以上的話，就可以分割。
但是對於一些情形比較特殊的耕地，雖然分割後各宗面積未達0.25公頃，也特別通融准許分割。《詳見（二）》
 
如果自己的土地屬於耕地，先計算分割後每筆地號每人所有的面積是否達到0.25公頃的標準；
如果不符標準，進一步對照自己的耕地是否屬於特別通融准許分割情形的種類之內。
如果連准許分割的特殊情形也不是的話，便不可以分割了喔！
（二）面積未達0.25公頃的耕地，卻特別通融准許分割的情形有哪些？
每宗耕地分割後每人所有面積必須達到0.25公頃，否則不可以分割，這是耕地分割的基本原則。
但是，因為情形特殊，即使面積不到0.25公頃，仍然可以分割之例外情形如下：
１　因買賣、交換、贈與或共有物分割時，可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割；或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地，得為合併分割。符合這兩種情形的耕地合併分割，雖沒有申辦次數的限制，但是必須注意，合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數，換句話說，這類型耕地合併分割的條件是不能增加耕地筆數。
至於所謂「鄰接耕地」，也有條件限制，必須是地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。
２　耕地部分依法變更為非耕地使用時，可以申請將變更為非耕地使用的部分，分割出來，成為另一筆地號土地。
３　共有耕地部分依法變更為非耕地使用時，除了依法變更為非耕地使用的部分，可以按照前述規定予以分割成另一地號外，其餘未依法變更為非耕地部分，如屬於共有分管者，共有人可以檢附協議書，協議維持共有或分割為單獨所有。
４　89.1.28（含）以後所繼承的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。
５　89.1.27（含）以前已經是二人（或多人）共有的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。
６　耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。
７　非屬農地重劃地區的耕地，如變更為農路或水路使用，在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後，可以申請分割。
８　其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經中央目的事業主管機關專案核准者。程序上，這類型案件申請人應向耕地所在地的地政事務所提出申請，由該地政事務所循行政程序報請上級機關核轉中央目的事業主管機關專案核准。
（三）建有合法農舍的耕地可以辦理分割嗎？
耕地如果符合各項分割規定的要件，就可以申請分割；耕地上已經興建的合法農舍，並不影響耕地分割之受理申請。
（四）多人共有耕地，可否共有人之一或部分共有人分割為單獨所有，其餘部分共有人維持共有狀態？而維持共有的耕地部分，以後可以再申請分割嗎？
１　依據現行法令規定，89.1.27（含）以前已經是共有的耕地，是可以分割為單獨所有的，而且原則上必須分割為每人單獨所有，但如果共有人間達成協議，由其中部分共有人就其應有部分仍維持共有的話，地政事務所應受理申辦分割。
２　至於仍維持共有的耕地部分，由於權屬狀態已轉變為農業發展條例修正施行後（即89.1.28以後）的新共有情形，所以不再適用「89.1.27（含）以前已經是共有的耕地」的情形來
申請分割。除非該部分共有耕地符合分割後每人每筆面積達到0.25公頃以上之基本原則，才能辦理分割。
（五）屬於89.1.27（含）以前的共有耕地，但共有人之一曾於89.1.28（含）以後將其全部持分移轉予他人，該耕地是否也可以辦理分割呢？

１　假如該共有人係移轉其持分給另一人時：因該筆耕地共有人總數維持與89.1.27（含）以前相同，並未有所增加，因此為了維護共有人的權益，仍然可以申辦分割。
２　假如該共有人係移轉其持分給二人或二人以上時（造成共有人人數比89.1.27以前的共有人人數多）：分割筆數不能超過89.1.27（含）以前的共有人人數（除非分割後每人每筆耕地面積在0.25公頃以上），而且89.1.28以後所新增的共有人 持分部分，不能分割為單獨所有。
３　假如數共有人移轉其持分予同一人時：因共有人數減少，為使產權關係更加單純化，可以申辦分割。