淡水三芝在地通

完成區段徵收或重劃之土地，減半徵收地價稅2年，符合條件者可申請適用優惠稅
率或減免地價稅

土地買賣未辦竣權利移轉登記前切勿再行出售
 

遺產中作農業使用之土地，須符合規定始可免徵遺產稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局表示，繼承

農業用地作農業使用證明書如經撤銷 須補徵土地增值稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】農業用地經核准不課徵土地增值稅並辦妥移轉登記後，嗣經農業主管機關撤銷原核發之「農業用地作農業使用證明書」，稅捐稽徵機關將向原土地所有權人補徵原不課徵之土地增值稅。

 

苗栗縣政府稅務局表示，作農業使用的農業用地移轉予自然人時，可檢附農業主管機關核發的「農業用地作農業使用證明書」向該局申請不課徵土地增值稅。嗣後若該證明書經農業主管機關依法撤銷，表示該筆土地於移轉當時已不符合不課徵土地增值稅規定，該局將據以撤銷原核定不課徵土地增值稅之處分，並向原土地所有權人補徵稅款。

 

該局進一步提醒民眾，農業用地移轉申請不課徵土地增值稅時，一定要依法作農業使用，並取得「農業用地作農業使用證明書」，以免日後遭致補稅而得不償失。

住展房屋網 (2011-12-14)
別墅住宅是很多人的夢想，一杯伴隨晨曦的咖啡，早起採收蔬菜的農趣，應該是許多都市人的夢想。
但是最近因為蘇嘉全農舍議題爭論不休，到底要怎樣買農地、蓋農舍才是合法的？
曾先生任職於科技業，長期以來，每日工時經常超過十二小時，

《農發條例》開放了農地自由買賣，中央政府對於相關法令一直找不到統一規範，
地方政府隨之放任，開啟台灣農舍的亂象。
但農舍興建有方法，要合法購地蓋農舍，其實並不難。

【詹誌銘╱綜合報導】

＊依農業發展條例規定，申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定：
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於０.２５公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
　　八十九年前取得的，沒有時間的限制，隨時想蓋都可以，以農地十分之一去申請農舍，假設農地100坪，則只能蓋10坪。
　　八十九年之後取得的，必須等待取得土地兩年後的時間才可以申請農舍，同時農地一定要７５６坪（２分半、２５００平方公尺）才可以申請農舍。
四、申請人無自用農舍者。
五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。
　　起造人為農地的所有權人，農地上必須要耕種，且起造人並沒有其他的農舍。
＊建蔽容積規定：農地為０.２５公頃（７５６坪）以上方可申請農舍，並建築面積不得超過１００坪，總樓地板面積不得超過１５０坪，可建３樓，總樓層高度不得超過１０.５公尺，一樓高度不超過４.２公尺。
＊若是山坡地，與平地蓋農舍條件相同，並另外還須注意坡度問題，坡度必須請私人測量公司就現地實施地形測量，然後再依坵塊法算坡度，（測量費用約１.５萬左右，計算坡度費用另計），依建築技術規則建築設計施工編第２６２條規定：山坡地開發地區之原始地形應依坵塊圖上之平均坡度超過３０％者，不得開發建築。平均坡度超過５５％者，不得計入法定空地面積；坵塊圖上其平均坡度超過３０％且未逾百分之５５％者，得作為法定空地或開放空間使用，不得配置建築物。
除此之外，於山坡地還須注意是否安全（使否有崩塌地，土石流危險溪流，斷層附近舊礦坑道…等），避免在國土保安用地，特定水土保持區，水源保護區…等，最好是在一般山坡地，另外，以後開發時，還必須作水土保持計畫或簡易水土池申報書（一般農舍規模都不大，用簡易水土保持申報書即可），若位於特定區域，還有環境影響評估的問題。
＊農業用地有下列情形，認定為作農業使用：農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。
＊申請核發農業用地作農業使用證明書時，應填具申請書並檢具下列文件資料，向直轄市或縣（市）政府申請：
一、最近一個月內核發之土地登記謄本及地籍圖謄本。但直轄市、縣（市）地政主管機關能提供網路查詢者，得免予檢附。
二、申請人國民身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本；其屬法人者，檢具相關證明文件。
三、目的事業主管機關許可文件及其他相關文件。
前項農業用地如屬都市土地者，應另檢附都市計畫

＊農發條例第三條第一項第十一款（９２年修正公佈後最新版本）：
耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區農牧用地。

（一）耕地是否可以分割？
農發條例發佈（89.1.28）以後，對於耕地分割的限制已經放寬了。
原則上，假如打算分割的耕地，於分割後每筆地號每人所有的面積皆能達到0.25公頃以上的話，就可以分割。
但是對於一些情形比較特殊的耕地，雖然分割後各宗面積未達0.25公頃，也特別通融准許分割。《詳見（二）》
 
如果自己的土地屬於耕地，先計算分割後每筆地號每人所有的面積是否達到0.25公頃的標準；
如果不符標準，進一步對照自己的耕地是否屬於特別通融准許分割情形的種類之內。
如果連准許分割的特殊情形也不是的話，便不可以分割了喔！
（二）面積未達0.25公頃的耕地，卻特別通融准許分割的情形有哪些？
每宗耕地分割後每人所有面積必須達到0.25公頃，否則不可以分割，這是耕地分割的基本原則。
但是，因為情形特殊，即使面積不到0.25公頃，仍然可以分割之例外情形如下：
１　因買賣、交換、贈與或共有物分割時，可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割；或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地，得為合併分割。符合這兩種情形的耕地合併分割，雖沒有申辦次數的限制，但是必須注意，合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數，換句話說，這類型耕地合併分割的條件是不能增加耕地筆數。
至於所謂「鄰接耕地」，也有條件限制，必須是地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。
２　耕地部分依法變更為非耕地使用時，可以申請將變更為非耕地使用的部分，分割出來，成為另一筆地號土地。
３　共有耕地部分依法變更為非耕地使用時，除了依法變更為非耕地使用的部分，可以按照前述規定予以分割成另一地號外，其餘未依法變更為非耕地部分，如屬於共有分管者，共有人可以檢附協議書，協議維持共有或分割為單獨所有。
４　89.1.28（含）以後所繼承的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。
５　89.1.27（含）以前已經是二人（或多人）共有的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。
６　耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。
７　非屬農地重劃地區的耕地，如變更為農路或水路使用，在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後，可以申請分割。
８　其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經中央目的事業主管機關專案核准者。程序上，這類型案件申請人應向耕地所在地的地政事務所提出申請，由該地政事務所循行政程序報請上級機關核轉中央目的事業主管機關專案核准。
（三）建有合法農舍的耕地可以辦理分割嗎？
耕地如果符合各項分割規定的要件，就可以申請分割；耕地上已經興建的合法農舍，並不影響耕地分割之受理申請。
（四）多人共有耕地，可否共有人之一或部分共有人分割為單獨所有，其餘部分共有人維持共有狀態？而維持共有的耕地部分，以後可以再申請分割嗎？
１　依據現行法令規定，89.1.27（含）以前已經是共有的耕地，是可以分割為單獨所有的，而且原則上必須分割為每人單獨所有，但如果共有人間達成協議，由其中部分共有人就其應有部分仍維持共有的話，地政事務所應受理申辦分割。
２　至於仍維持共有的耕地部分，由於權屬狀態已轉變為農業發展條例修正施行後（即89.1.28以後）的新共有情形，所以不再適用「89.1.27（含）以前已經是共有的耕地」的情形來
申請分割。除非該部分共有耕地符合分割後每人每筆面積達到0.25公頃以上之基本原則，才能辦理分割。
（五）屬於89.1.27（含）以前的共有耕地，但共有人之一曾於89.1.28（含）以後將其全部持分移轉予他人，該耕地是否也可以辦理分割呢？

１　假如該共有人係移轉其持分給另一人時：因該筆耕地共有人總數維持與89.1.27（含）以前相同，並未有所增加，因此為了維護共有人的權益，仍然可以申辦分割。
２　假如該共有人係移轉其持分給二人或二人以上時（造成共有人人數比89.1.27以前的共有人人數多）：分割筆數不能超過89.1.27（含）以前的共有人人數（除非分割後每人每筆耕地面積在0.25公頃以上），而且89.1.28以後所新增的共有人 持分部分，不能分割為單獨所有。
３　假如數共有人移轉其持分予同一人時：因共有人數減少，為使產權關係更加單純化，可以申辦分割。

「臺北市山坡地農業使用水土保持處理原則」全文如下所示。

▲園內道示意圖

▲作業道示意圖
一、為振興本市農業發展，輔導農民依據水土保持技術規範實施水土保持處理與維護，依據「水土保持法」第8條暨「水土保持計畫審核監督辦法」第4條有關規定，特訂定本處理原則。
二、山坡地農業使用行為，應確實依「水土保持計畫審核監督辦法」第4條有關農業使用免擬具水土保持計畫之規定辦理，並分派水土保持服務團成員現場指導水土保持處理與維護。
三、農業使用之適用條件及範圍：
１　基於農業使用目的
２　非屬保護區林地目
３　分期分區之整地規模不大於500平方公尺
４　削坡高度以2公尺以下為原則，惟經水土保持服務團認定無安全虞慮者，可視情況調整高度。
四、 農業使用免擬具水土保持計畫之條件：

１　實施農業經營所需之開挖植穴、中耕除草等作業。
　　於未改變現有地形及未涉及挖填行為之情 形下，可採用機械施工，以節省人力及提升效率。
２　經營農場或其他農業經營需要修築園內道或作業道，路基寬度在2.5公尺以下且長度在100公尺以下者。
　　園內道之適用範圍：
　　凡山邊溝、平台階段或作業道系統無法與支線農路相銜接之坡地。最大縱坡以30%為限，其在20%~30%坡段長度不得超過30m為原則。寬度以2~2.5m為原則，最小半徑以5m為原則。
　　作業道之適用範圍：
　　實施機械作業之平台階段或山邊溝處理區。寬度以1~2m為原則。
３　其他因農業經營需要，依水土保持技術規範實施水土保持處理與維護者。
※「水土保持法」第8條規定有關農地之開發利用，應依水土保持技術規範實施水土保持處理與維護。
※「水土保持法」第12條規定之立法旨意應係廣義規範非農業使用之開發利用或從事農地修築農路及整坡作業涉及規模以上之開發利用行為，應先擬具水土保持計畫送主管機關核定。
▲此二項行為，須事先向『臺北市政府產業發展局』申請同意後始得施工，並接受其監督與指導。
五、 農業使用上若有違反水土保持技術規範，應先給予農民限期改正之機會，不得逕以違反「水土保持法」處分。
＊文章出處：臺北市政府產業發展局

（前略）…經內政部營建署邀集行政院農業委員會、行政院環境保護署、台北市政府、高雄市政府及各縣（市）政府研商，訂定「農業用地興建農舍辦法」，並於90年4月26日由內政部會銜行政院農業委員會發布施行。本辦法計12條，其重點說明如次： (取重點列出)
第三條　明定申請人之資格限制，申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
　(1)年滿20歲或未滿20歲已結婚者。
　(2)申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
　(3)申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
　(4)申請人無自用農舍者。
　(5)申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。
第五條　明定不得興建農舍之用地類別，若申請申請興建農舍之土地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：
　(1)依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。
　(2)工業區內農牧用地、林業用地。
　(3)其他違反土地使用管制規定者。
　　第五條明定申請農舍應備具之書圖文件，包括申請書、主管機關依第三條有關資格條件規定之核定文件、地籍圖謄本、土地權利證明文件、土地使用分區證明、工程圖樣（農舍平面圖、立面圖、剖面圖及農舍配置圖）。
第六條　明定興建農舍應注意下列事項：
　(1)農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。
　(2)地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。
　(3)申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積90﹪。
　(4)興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。
　(5)農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。
第七條　明定農業用地興建圍牆、興建地下層及興建個別農舍有關興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度、許可條件等規定，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
第八條　明定集村興建農舍有關戶數、基層建築面積、建蔽率、容積率、道路寬度、與道路境界線之距離、公共設施、已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍等規定。
第九條　明定為防止農業用地重複申請之管制方式。
第十條　明定起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核定，主管建築機關得撤銷其建築許可，且經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。
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