淡水三芝在地通

現階段的房地產市場是以首購族為主要客層的買方市場，由於首購族大多是年輕世代，他們在買房子的時候，比較不會在意房屋的風水、方位、吉凶等問題。不過房地產業者表示，只有少數的購屋者一輩子住在第一次、也是最後一次買的房子裡，既然有可能賣掉房子、換屋，就應該買普世大眾都能接受的房子，包括好風水、好方位等條件。因此建議首購族第一次買房子的時候，還是要在意居家風水好不好等問題。
 

購買房屋申報契稅時，請記得同時申請按自住之住家用稅率課徵房屋稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，民眾購買房屋申報契稅時，請同時填寫「契稅申報書附聯」，申請房屋稅按自住之住家用稅率課徵房屋稅。

 

稅捐機關進一步表示，依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：

 

(一)房屋無出租使用。

 

(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

 

(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

 

新所有權人於取得房屋後，若符合上述自住規定，但已超出3戶以上時，若新取得之房屋評定現值較高，可同時於「契稅申報書附聯」勾選填寫願放棄本人、配偶及未成年子女，原始已按自住稅率課徵房屋稅3戶之其中任1戶，以節省稅負，惟仍應向房屋所在地稽徵機關提出申請，經審核通過，始可適用自住用稅率，請善加利用「契稅申報書附聯」申報房屋使用情形變更，以維護自身權益。

房屋買賣是台灣人最熱衷的投資，但同時可能也是最「神秘」的交易，你知道你家對面賣了多少錢嗎？甚至是同棟大樓的交易行情你了解嗎？在台灣，即便實價登錄實施後，也是以路段區域來登錄交易行情，立意當然是為了顧及民眾隱私，以有條件的透明化來揭露房市交易資訊，對於飆高的房價確實可以達到某程度抑制效果，但想要作為買賣房屋參考的民眾則較無精確性。

 

 

美國房屋資訊完全透明化 創造安心交易環境

其實在國外，房地產交易價格都是可以被查詢的公開資料，包括每一戶每一次的交易金額都是完全透明化，讓民眾可以在更安心的環境下進行買賣，也能提高房屋仲介的專業與信賴感，是房屋交易市場成熟及機制完善的一種表徵。例如在美國，政府所掌握的房屋相關資訊，除了是制定住宅政策、課徵相關稅賦的基礎資料以外，民間房屋買賣業者也可以自行運用，並整理成更易於民眾使用的平台，讓房屋相關資訊更有實用性，如知名的房地產資訊網站「Zillow」及「Trulia」，就是美國民眾在進行房屋買賣時，一定要透過此平台來蒐集相關資料。

其他先進國家如英國、日本、德國、法國也都有很完整的機制，以達到房屋資訊透明化與保護個人隱私兼具的目的，就連中國也規定在房屋交易時須直接向主管機關呈報成交價格，並將數據統計後發佈在網路上提供民眾查詢；香港則是有法律直接強制規定所有相關事項須向土地註冊處註冊，並設有「香港房屋網」，蒐集建物成交資訊，讓民眾自由搜尋所需資料。

業者主動出擊 成立不動產整合資訊平台

相較之下，台灣有條件的不動產資訊透明化，確實是顯得不便民許多，但目前已經有業者主動開發房屋交易資訊整合平台－「O2O找房比價網」，期待結合政府公開資訊與各家房仲業者的資料，提供給消費者較過去完善的房屋買賣資訊。以往民眾若是想要買房子，不是直接委託房仲業者，就是上各家房仲網站去搜尋比價，有時可能會面臨資訊凌亂、不知如何下手的困擾，但「O2O找房比價網」認為在數位時代下，網路流通資訊大量且快速，也改變了人們的消費習慣，想要購買任何東西所採取的第一步不是去店家詢問，而是打開電腦上網比價，藉此找到最符合需求且CP值最高的產品，而房屋買賣在房屋資訊越來越透明的趨勢下，勢必也會朝此方向發展，因此「O2O」才會期待藉由提供這個平台，同時服務消費者與房仲業者，讓買賣雙方能夠更快速有效率的「找到彼此」、提高成交率。

顛覆傳統購屋流程 重新定義房屋買賣模式

「O2O找房比價網」目前鎖定服務的地區以五都為主，若民眾有買屋需求，即可上「O2O找房比價網」搜尋所想找的房屋所在區域，例如搜尋台北大安區，即會出現該區域所有正在出售的房屋資訊，簡單幾步驟即可搜尋到需要的物件資訊，物件欄位上會顯示出目前各家房仲以及屋主自售的賣價、最低價位、價格異動等等，如消費者想要進一步看屋，則可點選各大業者網頁或刊登平台，直接連絡業者或屋主洽談後續。

「O2O找房比價網」也整合了目前市場上所有的公開資訊，對於消費者而言在搜尋買賣房屋上將會更加快速簡便，顛覆了傳統的購屋流程，為房屋買賣模式帶來新定義。

友善使用介面 買賣雙方、房仲業掌握第一手資訊最佳平台

由於「O2O找房比價網」是第三方資訊平台，並未與任何一家房仲業者合作，因此所提供的資訊都是最公正透明的，儘管台灣目前在房屋資訊上的揭露程度仍相當有限，無法像歐美國家一樣給予消費者明確的交易資訊，但面對房屋買賣資訊越來越透明化的潮流，業者認為唯有迎頭趕上才能符合現代消費者的需求，因此「O2O找房比價網」的出現或許是由業界開始改變的趨勢，當未來政府真正落實房屋資訊透明化後，能成為如美國房地資訊網「Zillow」般具公信力且便利性高的不動產資訊平台，讓台灣的房地產業得以回歸到更合理的操作模式，也為消費者創造安全的交易環境，達到買賣雙方及房仲業者三贏的理想狀態。

 

資料來源: 商業週刊

【住展房屋網/台北報導】最近房地產買氣明顯回溫，尤以低價促銷的餘屋案銷況特別好。由於已交屋的餘屋案降價幅度較大，平均約一到二成不等，所以吸引消費者瘋狂搶便宜。有不少建案因此完銷、有的則因而調漲價格。不過，住展房屋網企研室建議，消費者在搶便宜前，最好注意以下三件事情。 



第一、社區管理問題。有些新建案社區投資客比例高，若交屋後房子跌價，投資客可能有幾種選擇：轉售、出租或空置。因此如果一個新社區空置或轉售的戶數過多，就要注意管理費收取狀況。假如投資客藉口房子正在轉售、沒住而不繳管理費，欠繳管理費的人一多，那麼社區管理費用恐會不足，社區品質就不會太好。 



若是出租戶數過多，那就要注意出入份子比較混雜的問題。假如管委會夠強勢，那還能維持社區高品質；反之，就要當心了。 



第二、價格認知問題。有的建案號稱房屋總價降價、很便宜；但卻把價格灌到車位上去，利用車位回補的方式來補差價。這麼一來，消費者自以為買到便宜的房子，但卻買到昂貴的車位，整體算下來，其實沒想像中便宜那麼多。 



第三、驗屋要仔細。大部份的建商為了交屋順利，會把房子蓋好再交給買方，大家快快樂樂的收錢、搬新家；但卻得提防少數不老實的建商，為了趕交屋而不重工程細節，所以買方買到便宜餘屋案，在驗屋一定要多加注意。 



如果消費者自己不知道如何驗屋，坊間有些公司提供「驗屋師」服務，只要少點錢就能幫民眾驗房子。住展房屋網企研室更建議，若遇到擺爛不肯修繕到好才交屋的建商，買方可扣住尾款，等到房子處理到沒問題再付尾款。

隨著雙北及其他台灣都會區房屋成交量的急縮，房地產市場已經轉換為買方市場，既然時間已經站在買屋者這邊，在購買房屋前最好多多貨比三家，儘量的多看房，累積自己對房屋的感覺，才能大幅提高找到適合自己愛屋的機會。
 

據行政院統計，去年與房屋買賣有關的消費糾紛，多達1453件，

等於每月都有超過百件的糾紛，所以民眾買賣不動產時不可不慎。

專家建議，買方最好可仔細核對建物地籍圖、平面圖等相關文件，

避免買屋後才發現住家可能有佔用情形。

 

新成屋糾紛最多

行政院消費者保護處副處長吳政學指出，去年光是第一次申訴的房屋買賣糾紛就超過1400件，

而且時常無法一次就順利解決，其中新成屋糾紛有1037件，佔71.3%最多，

其次為中古屋的289件及預售屋的127件。

公共空間遭佔用是一般住宅、店面買賣常見的糾紛，

永慶房屋法律服務部經理吳宜學指出，佔用情形又以1樓停車場車道、通道、頂樓加蓋等最常見。

 

可請工務局鑑界

為了避免買屋後，才發現房屋可能涉及侵占或違建糾紛，

吳宜學也建議，民眾可以先向所在地地政單位，調閱地籍圖、建物測量成果平面圖，

以釐清建物位置、面積，利用這些官方測位及比對的依據，

或是可請工務局來鑑界，都可以避免買到違建。

此外，因有些建物會規劃少數戶別為約定專用的「露台戶」，買方更須特別注意，

約定專用空間表示部分使用面積屬於大樓公共設施，

須經過簽定規約的程序後，才是該戶的約定專用空間。

 

露台戶問清公設

吳宜學也提醒，民眾不論是向建商或是透過房仲購買露台戶，

都應該確認合法的使用權，以確保自身權益，

且建物使用執照及謄本，都有註明公設包含哪些範圍及比例，

買方最好可一併查明，並先詢問是否有公設糾紛。

 
 

　一般來說指建地或農地是指其是否可合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店舖、停車塔、機關學校…等，而農地是指只能做農牧用途的土地，如耕作、放牧、養殖…等（但可興建10%面積的農舍），建地或農地是各縣市政府依都市計劃指定的，所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等；除上述都市計劃劃定的土地範圍，尚有都市計劃外土地（一般較偏僻）分一般農業用地，及甲乙丙丁建地，甲乙種建地及可建住宅的山坡地丙建，丁建為可建工廠的建地。
甲種：非都市土地
 　所謂「甲種建築用地」，乃至乙、丙、丁…等等，指的是「非都市土地」的分類項目，根據「非都市土地使用管制規則」規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」
 
 　簡單來說，不是屬於都市計畫內的土地，也有它所屬的各種分類，且各有不同的容積率與建蔽率，以及各種適用的開發標準。例如說，投資人想要買一塊位於風景區內的農地，用來興建民宿營業使用，除了尋找風景優美、山環水繞的區位之外，還要瞭解該土地是屬於哪一種分類？若是屬於甲、乙、丙等建築用地，則可以依法申請民宿經營，丁種建築用地則屬於工業使用項目。
 丁種：工業使用
 　另外，甲、乙、丙等建築用地，還適用農林畜牧、衛生、教育訓練設備倉儲、無污染性小型工業使用；但標準廠房、企業總部等經營項目，則要在丁種建築用地才能申請。所以，想要開工廠投入生產事業的，就應該選在丁建土地上進行投資。
 
 　在選購非都市土地作為各種營利使用時，除了透過廣告、仲介等管道找尋標的、親自到達現場進行環境探勘分析之外，還要調閱相關產權資料、地目分類、地籍圖等等，確認可以使用的項目與實際面積。
 甲、乙、丙種皆可申請民宿
 　而在價格的判斷上面，在得知地主的開價之後，更要實際走訪基地周邊的相鄰土地，打聽近期同樣地目下的土地成交行情；或是委請在地仲介公司協助調查附近之委售與成交記錄，作為出價參考。
 
 　另外，若是打算經營民宿者，一定要考慮各種天災對基地環境的負面影響，例如颱風、地震、土石流等等；更要悉心瞭解所選購的基地周邊用水、用電、採買補給等是否便捷？建案在規劃興間之前一定要做好各項水土保持工程與檢驗，詳細分析當地的降雨量、土石與坡度條件，評估各項投資成本與市場規模，才能安心經營、長保獲利。
☆各種使用地容許使用項目及許可使用細目請按此
※這四種建地建蔽率及容積：
　非都市土地　建蔽率　　容積　　　
甲種建築用地　　60%　　240%
乙種建築用地　　70%　　210%
丙種建築用地　　40%　　120%
丁種建築用地　　70%　　300%
※老丙建
在汐止林肯事件發生後，山坡地住宅頓時成為房地產市場上的燙手山芋，一時之間，「丙建」成為眾所矚目的焦點。
究竟何謂「丙建」呢？簡單地說，指的是「非都市土地中供作森林區、山坡地保育區及風景區建築使用之土地」，其是依據「區域計畫法其施行細則」第十五條規定而來，而其開發尚受「非都市土地使用管制規則」、「建築法」、「山坡地開發建築管理辦法」、「山坡地開發建築面積十公頃以下核發開發許可應行注意事項」等相關法令規範。
但由於「山坡地開發建築管理辦法」是在民國七十二年頒布實施，因此在此辦法之前申請變更使用編定的丙種建地，即為現今所稱之「老丙建」。