淡水三芝在地通

很多公寓大廈都蓋有露台，露台因位於樓層房屋的主建物旁，

要進出露台須先進入該樓層住戶的房屋後，始能出入露台，

因此很多人認為露台當然是該樓層住戶所有，但是這種觀念並不正確。

胡姓男子於九十六年五月間購買台北市一棟公寓大樓的七樓房屋，

七樓有個露台，胡就在露台鋪設碎石，打算作為其私用之空中花園，

但樓下六樓的沈姓住戶抗議，認為該露台應為大樓全體住戶共用，

胡無權單獨使用，雙方因此打起官司。

爭執的重點就在露台屬於誰的？是該樓層住戶單獨所有，還是大樓全體住戶共用？

共有部份適用默示分管

台北地方法院認為，公寓大樓的大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割之部分，

都是屬於大樓的「共有部分」，應為全體住戶共同使用，

露台屬於建築物之基本構造，自然也是共有部分。如果露台未經登記，沒有產權，

在買賣契約內也沒有提到露台，露台就不是房屋之附屬物，不能為住戶單獨所有。

法院指出，露台既為大樓全體住戶所共有，則依民法規定，露台應由全體共有人共同管理。

住戶若要單獨使用露台，原則上須徵得其他共有人全體同意。

而大樓的住戶們也可以就共有之共同部份，為共有物分管之約定。

這種分管之約定，並不一定要訂立書面，倘共有人間實際上已劃定使用範圍，

互相容忍，對於他共有人單獨使用共有之土地，長期未予干涉，

可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在，全體住戶都應受此分管契約之拘束。

法官認為，這棟大樓長期以來，露台都由露台所在的樓層住戶使用，

已經形成一種「默示分管契約」，而且被告胡姓男子買房屋後，並未於露台上增建建物，

仍做平台使用，並無違反共有物之使用目的而侵害其他共有人權利，

判決胡姓男 子有權單獨使用露台。

使用露台遵循契約規定

這個判決告訴我們，

第一，露台是全體住戶所共有，

第二，住戶如要單獨使用露台，必須住戶間訂有「分管契約」，

倘若有住戶單獨使用露台而其他住戶長期未予干涉，可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在。

你買房子如果想單獨使用露台，

最好先查明是否有分管契約同意「露台歸屬於當層樓所有權人管理使用」，這樣才不會引起糾紛。

轉載自YAHOO房地產-法律常識