〈解說:楊廣明律師〉
房屋漏水是許多租屋、買屋消費者的困擾,而漏水的修復責任,到底該由原屋主或房屋仲介業者來負責,更是最常見的購屋糾紛。消基會調查發現,目前仲介業者,雖有提供漏水保固服務,但卻要消費者自付一定維修工程費用,並不合理。
陳先生用青年低利購屋貸款買了生平第一間房子,入住後卻發現臥室冷氣孔的上方和插座處有漏水現象,找了房仲業者、原屋主及當初負責整修的水電師父,都沒有人願意負責,像這樣的購屋糾紛,可以說是消費者文教基金會每月最常接獲的申訴類型。
消基會調查國內包括太平洋房屋、信義房屋、中信房屋與永慶房屋四家仲介業者後更發現,業者雖有提供不一的「漏水保固服務」,但主要均要求買屋消費者需自付新台幣一萬元以下的維修工程費用,其餘才由仲介公司負擔。
消基會董事長李鳳翱表示,業者提供漏水保固服務的立意雖然良好,但訂定這樣的條款,對於買屋方的消費者,卻極不公平,因為既然業者宣稱願負保固責任,一旦買賣的房屋發現瑕疵,業者就該依約負責修繕或修補,消費者是不需要負擔任何的費用。
法律教室:
民法第354條規定:「物之出賣人,對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」而其效力就規定在同法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」或第360條:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。」
其實賣方本來就應該對於賣出的房屋為瑕疵擔保,雖不至解除契約,但仍可能減少價金。為避免日後糾紛,消費者在簽訂買賣或租賃契約前,一定要明白約定房屋發生漏水現象時的責任歸屬;針對仲介業者提供的「房屋漏水保固書」中各項條款,也要進行詳細的了解後,再簽署,才能保障自身的消費權益。
買屋或租屋,如果是透過仲介公司成交,業者對於房屋是否有滲、漏水,依法應有調查或提出證明商品無瑕疵的義務,因此,交屋後如果發現漏水狀況,消費者得依消保法規定,要求仲介公司負賠償責任;賣方若為一般人,在半年內,也可要求原屋主負瑕疵擔保責任。
資料來源:http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=4957
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