房屋漏水誰負責，買賣契約看清楚 @ 淡水三芝在地通

〈解說：楊廣明律師〉

房屋漏水是許多租屋、買屋消費者的困擾，而漏水的修復責任，到底該由原屋主或房屋仲介業者來負責，更是最常見的購屋糾紛。消基會調查發現，目前仲介業者，雖有提供漏水保固服務，但卻要消費者自付一定維修工程費用，並不合理。

　　陳先生用青年低利購屋貸款買了生平第一間房子，入住後卻發現臥室冷氣孔的上方和插座處有漏水現象，找了房仲業者、原屋主及當初負責整修的水電師父，都沒有人願意負責，像這樣的購屋糾紛，可以說是消費者文教基金會每月最常接獲的申訴類型。

　　消基會調查國內包括太平洋房屋、信義房屋、中信房屋與永慶房屋四家仲介業者後更發現，業者雖有提供不一的「漏水保固服務」，但主要均要求買屋消費者需自付新台幣一萬元以下的維修工程費用，其餘才由仲介公司負擔。

　　消基會董事長李鳳翱表示，業者提供漏水保固服務的立意雖然良好，但訂定這樣的條款，對於買屋方的消費者，卻極不公平，因為既然業者宣稱願負保固責任，一旦買賣的房屋發現瑕疵，業者就該依約負責修繕或修補，消費者是不需要負擔任何的費用。

法律教室：

　　民法第354條規定：「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」而其效力就規定在同法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」或第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」

　　其實賣方本來就應該對於賣出的房屋為瑕疵擔保，雖不至解除契約，但仍可能減少價金。為避免日後糾紛，消費者在簽訂買賣或租賃契約前，一定要明白約定房屋發生漏水現象時的責任歸屬；針對仲介業者提供的「房屋漏水保固書」中各項條款，也要進行詳細的了解後，再簽署，才能保障自身的消費權益。

買屋或租屋，如果是透過仲介公司成交，業者對於房屋是否有滲、漏水，依法應有調查或提出證明商品無瑕疵的義務，因此，交屋後如果發現漏水狀況，消費者得依消保法規定，要求仲介公司負賠償責任；賣方若為一般人，在半年內，也可要求原屋主負瑕疵擔保責任。