【連珠君/台北報導】

房屋廣告琳瑯滿目，經常可見以大花園、游泳池、三溫暖、健身房等豐富休閒公設，

吸引購屋人的目光，不過這些豪華公設卻經常是購屋糾紛的主因，

最常發生公設登記用途與使用的用途不同，如游泳池登記為蓄水池，

或車道面積灌入公設面積，增加權狀面積，以提高售價。

「公設」顧名思義為住戶共同使用的空間，實務上可分成「大公」及「小公」，

大公指所有住戶共有的部分，如地下室、機房、門廳等；

小公則指部分住戶共有的部分，如當層的電梯及樓梯間。

「公設比」計算方式是將公設面積除以權狀面積，

但不見得公設比低就代表室內坪數大，休閒設施多就代表公設比高。 

大中庭不等於高公設  

民眾常誤解「我家有大花園，公設比高是應該的！」，但事實上，中庭多為法定空地，

無建築結構的頂蓋，並不列入建物面積，而健身房、KTV室等通常位於室內，才須列入面積，

若游泳池部份設置在室外且無頂蓋，就不列入建物面積，

若設置在地下室或頂樓，就必須計入建物面積。

信義房屋代銷部協理何胤諭表示：「公設比的多寡，與社區有多少設施，並無絕對相關。」

例如獨棟雙併大樓沒有什麼休閒設施，公設比30%，

但上千坪基地的社區，可能有健身房、SPA池、KTV室等多樣設施，

因基地大、戶數多，雖然設施多，但公設比卻相同。

而這些美輪美奐的公設，最常見的糾紛在於並非合法公設，

如游泳池登記為蓄水池，健身房、KTV室事實登記為機房空間或防空避難室，

建商在取得使照後，利用二次施工塑造，有被拆除的風險，

購買前應請建商出示「藍晒圖」，圖面會清楚標示各空間的使用用途，

並保留銷售海報，日後交屋作為憑證。 

車位登記坪數勿過小  

今年8月瓏山林建設位於台北大直的「瓏山林博物館」，

因「未於房屋預定買賣契約中揭露共用部分所含項目應含車道」，

遭公平會開罰1500萬元，凸顯建商公設灌水的亂象。

其實新建案銷售時，多半將房屋權狀與車位分開計價，

建商如將車道面積納入公設內，導致每戶權狀的登記面積增加，等同向消費者扒了兩層皮。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示：「早期法令並無將車位坪數額外列出，

中古市場銷售時，仲介只能將無車位及有車位的坪數相比，求出概略的車位坪數。」

因此有部分大樓是將地下室面積由全體住戶分攤，

但大樓住戶多半無法每戶分得1個車位，必須抽籤承租，

又或者車位由特定住戶約定專用，無約定專用的住戶，

分攤了車位面積，卻無法使用，形成公設的灰色地帶。

一般而言，平面車位為8~15坪，坡道機械車位5~8坪，

如果車位登記坪數小於經驗值，就可能車道被灌入公設中，

由於車位單價大多小於房價，如果遇到出價單價較低的物件，

小心是否納入車位坪數一併計價，以為撿到便宜，事實上反而買貴了。

新聞來源：蘋果日報-地產王