地上權住宅在台灣已行之有年,惟數量稀少,

 由於近兩年來大台北房價一日千里,高房價成為民怨之首,

經建會遂提出『現代住宅』一案,希望讓經濟條件相對窘迫的民眾也能買得起房子,

讓地上權住宅頓時躍為熱門話題,但地上權住宅到底是什麼意思,其優缺點又是如何呢?

入住門檻較低稅賦負擔稍輕土地公-微笑.gif  

地上權住宅之含意,顧名思義,即只有土地上建物的使用權限,係買屋不買地的模式,

如著名的「京站」,以及內湖影劇五村國宅皆屬於此類,

住戶擁有房屋的所有權,須繳納房屋稅,但不須負擔地價稅。

易和地上權住宅混淆的是『使用權住宅』,

使用權住宅之住戶則完全不具房、地所有權,

僅擁有一段期限內的房、地使用權,較類似租賃概念。

由於地上權住宅僅只賣屋而不賣地,故售價相對一般住宅便宜,

價位大多在區域行情的七成左右,入住門檻較低;

再者,此類住宅因沒有土地所有權,自然不必每年繳付地價稅,

在轉手交易時亦不必繳納土地增值稅,此兩項為最大之優點。

負面條件不少購買仍須謹慎土地婆-微笑.gif  

更為重要的是,因地上權住宅有雖然地上權住宅較為便宜,

但因土地為地主所有,且有使用年限限制(通常設定為五十年或七十年),

在使用期限屆滿之前,住戶得以向地主請求延續租約,但答應與否端看地主臉色;

若約定年限一到,地主只須付出一筆建物補償金即可取回土地和房屋,

故這期間住戶不僅無法享受到土地增值利益,屋價反而逐年遞減,

殘餘價值極低,加上市場需求有限,轉手不易。

地上權住宅雖然省去地價稅,但每年須交付『地租費』,以獲得繼續租用土地的權力,

而地租費之費率通常是公告地價的五%左右,長年累月下來是一項不少的開支;

另消費者必須詳加暸解,地上權使用契約,並不會因建物損毀而消滅,

倘若房屋因地震、火災或外力衝擊而損毀,仍得每年繳交地租費。

上述缺點,部份金融金構多不愛承作相關房貸案,即使獲得核貸,

新屋核貸成數也難以超過六成,甚至在五成以下,所以欲購買的民眾就需準備更高成數的自備款。

無論一般住宅或地上權住宅,在購買前多作功課,

弄清箇中把戲,是消費者自保之道的最高準則,

地上權住宅雖然便宜,然切莫忽略其隱藏之成本和風險,須審慎考量後再行購買。

 

 

 

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