四、條件要判斷
任何投資的購買價格，都是影響獲利的最主要因素之一，
對土地投資而言，依據投資方式的不同，會有兩種機會：
一是「買斷」；一是「合作」（包括合建）。
前者總獲利額較高，後者的投資報酬率較高。
這是土地投資的另一種獨特性。
至於條件的判斷，基本上會有三種方法：
一是市場比較法；二是成本推算法；三是收益還原化法。
不論是採用那一種方法，其實都只是價格的參考罷了，
類似的資訊只要請一位合格的房地產經紀人或是土地估價師，
即可快速提供價格的參考資料。
可是這些專家評估出來的價格，通常還是買不到土地。
因此，對一個土地投資人而言，他的最大價值即在此處！
他必經依據所有專家提供的資訊，下定一個「購買條件」決心，
因為「購買條件」才是土地投資成敗的真正關鍵。在土地投資市場中，
我們常看到，愈是自認為專業的人，或是計算得愈精的人，往往賺不到錢，
反而是某些較外行的人，憑著膽子大，快速下決心，結果往往能跌破許多人的眼鏡，賺了大錢。
五、合約要安全
投資人不論進行那一類投資，總希望有份合約做為保障，
就土地投資合約而言，大約可分為二種：一種是買賣合約；一種是合作（包括合建）合約。
但不論是那種合約，都與其他投資商品的合約有很大的不同。
最大的差別有二點：
第一點是「實質大於形式」：
根據我國的「土地登記規則」規定，所有的房地產（包括土地及建築物），
是採取絕對登記主義，也就是說，登記是誰的，就是誰的。
可是房地產交易又是將所有權，由一方移轉到另一方的「一段過程」，
目前台灣又無類似美國的保障機制（Escrow），故風險性會比較高。
因此，在交易過程中取得實質性的保障，才是可以真正減少這種風險的有效方法。
一份好的合約不是用來打官司的，而是在於避免訴訟的發生，
因此在簽訂合約時，有些能夠協助避免訴訟的工具（如：開立本票、設定抵押權、信託登記……等）
都是必須加以注意的實質性方法，這些工具的取得遠比形式性的條文要重要得多。
第二點是「全面大於片面」：
由於我國的房地產是採取絕對登記主義，所有權人的產權是被絕對保障的。
因此，對於所要購買的標的或是合作的對象，只要有一點不完整，就可能被套牢，
故對其全面性的權利範圍，就必須有非常清楚的了解。
例如，所有權人是否有全部的代表性？代表權數是否足夠？所欲購買的土地產權是否完整？
是否有其他權利設定在產權之上？是否有地上物？
地上物的處理權利與方式是否清楚（例如：是否有三七五租約）？各項稅賦的分擔是否清楚？
甚至所購買土地的面積與實際土地大小是否相符？（通常需要鑑界），
這些會影響土地利用價值的全面性問題，遠比片面性的條文規範要重要的多。
這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，
可以找一位合格律師檢查一遍，即可充分了解。
六、實戰要經驗
土地買賣聽起來容易，其實土地的種類卻是極為複雜的，例如：依其所有權的區分，
除了私有土地外，還有國有土地、省有土地、祭祀公業土地、神明會土地、
財團法人（如學校）土地、水利會土地……；
如依其使用性質分類，則可以有住宅用地、商業用地、工業用地、
市場用地、機關用地、公共設施用地、農地、墓地……等。
如依其位置分類，又可以有都市更新區土地、特定區土地、山坡地、非都市土地……等，
對於這麼多種土地，其個別所受到的規範與使用方式都不相同，導致發展潛力也不相同。
因此，在開發方法上，自然會產生許多差異。
例如，地上權的解除方法、土地法三十四條之一的運用方法、都市更新方法、
畸零土地的開發方法、公有地申購辦法……，這些方法每一項都可以發展成一本以上的專書，
也都是可以順利取得土地，以及獲得較高報酬的重要方法。
關於這一部分的複雜問題，當然就很少有合格的人可以請教了，
較好的方法是找一家專業的上市建設公司協助諮詢，應可減少很多麻煩。
土地投資有六大要訣，分別可以用到合格的代書、建築師、會計師、土地估價師、
房地產經紀人、律師，以及上市的建設公司，可見其複雜性顯然是存在的，
但這也是一般人（包括外資）不容易快速進入，加入競爭的重要原因。
土地投資的獲利性高以及風險性低，是最吸引人的地方，如果想進行房地產投資，
土地市場是無法不列入考慮的範圍。因此，如何透過專業知識，
順利進入此一市場，顯然是每一位優秀投資者的重要功課。
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
轉載自URL不動產-HOUSE情報站
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