四、條件要判斷土地公-微笑.gif  

任何投資的購買價格,都是影響獲利的最主要因素之一,

對土地投資而言,依據投資方式的不同,會有兩種機會:

一是「買斷」;一是「合作」(包括合建)。

前者總獲利額較高,後者的投資報酬率較高。

這是土地投資的另一種獨特性。

至於條件的判斷,基本上會有三種方法:

一是市場比較法;二是成本推算法;三是收益還原化法。

不論是採用那一種方法,其實都只是價格的參考罷了,

類似的資訊只要請一位合格的房地產經紀人或是土地估價師,

即可快速提供價格的參考資料。

可是這些專家評估出來的價格,通常還是買不到土地。

因此,對一個土地投資人而言,他的最大價值即在此處!

他必經依據所有專家提供的資訊,下定一個「購買條件」決心,

因為「購買條件」才是土地投資成敗的真正關鍵。在土地投資市場中,

我們常看到,愈是自認為專業的人,或是計算得愈精的人,往往賺不到錢,

反而是某些較外行的人,憑著膽子大,快速下決心,結果往往能跌破許多人的眼鏡,賺了大錢。

五、合約要安全土地婆-微笑.gif  

投資人不論進行那一類投資,總希望有份合約做為保障,

就土地投資合約而言,大約可分為二種:一種是買賣合約;一種是合作(包括合建)合約。

但不論是那種合約,都與其他投資商品的合約有很大的不同。

最大的差別有二點:

第一點是「實質大於形式」

根據我國的「土地登記規則」規定,所有的房地產(包括土地及建築物),

是採取絕對登記主義,也就是說,登記是誰的,就是誰的。

可是房地產交易又是將所有權,由一方移轉到另一方的「一段過程」,

目前台灣又無類似美國的保障機制(Escrow),故風險性會比較高。

因此,在交易過程中取得實質性的保障,才是可以真正減少這種風險的有效方法。

一份好的合約不是用來打官司的,而是在於避免訴訟的發生,

因此在簽訂合約時,有些能夠協助避免訴訟的工具(如:開立本票、設定抵押權、信託登記……等)

都是必須加以注意的實質性方法,這些工具的取得遠比形式性的條文要重要得多。

第二點是「全面大於片面」

由於我國的房地產是採取絕對登記主義,所有權人的產權是被絕對保障的。

因此,對於所要購買的標的或是合作的對象,只要有一點不完整,就可能被套牢,

故對其全面性的權利範圍,就必須有非常清楚的了解。

例如,所有權人是否有全部的代表性?代表權數是否足夠?所欲購買的土地產權是否完整?

是否有其他權利設定在產權之上?是否有地上物?

地上物的處理權利與方式是否清楚(例如:是否有三七五租約)?各項稅賦的分擔是否清楚?

甚至所購買土地的面積與實際土地大小是否相符?(通常需要鑑界),

這些會影響土地利用價值的全面性問題,遠比片面性的條文規範要重要的多。

這些問題看起來複雜,其實沒有那麼困難,如果覺得麻煩,

可以找一位合格律師檢查一遍,即可充分了解。

六、實戰要經驗土地公-微笑.gif  

土地買賣聽起來容易,其實土地的種類卻是極為複雜的,例如:依其所有權的區分,

除了私有土地外,還有國有土地、省有土地、祭祀公業土地、神明會土地、

財團法人(如學校)土地、水利會土地……

如依其使用性質分類,則可以有住宅用地、商業用地、工業用地、

市場用地、機關用地、公共設施用地、農地、墓地……等。

如依其位置分類,又可以有都市更新區土地、特定區土地、山坡地、非都市土地……等,

對於這麼多種土地,其個別所受到的規範與使用方式都不相同,導致發展潛力也不相同。

因此,在開發方法上,自然會產生許多差異。

例如,地上權的解除方法、土地法三十四條之一的運用方法、都市更新方法、

畸零土地的開發方法、公有地申購辦法……,這些方法每一項都可以發展成一本以上的專書,

也都是可以順利取得土地,以及獲得較高報酬的重要方法。

關於這一部分的複雜問題,當然就很少有合格的人可以請教了,

較好的方法是找一家專業的上市建設公司協助諮詢,應可減少很多麻煩。

土地投資有六大要訣,分別可以用到合格的代書、建築師、會計師、土地估價師、

房地產經紀人、律師,以及上市的建設公司,可見其複雜性顯然是存在的,

但這也是一般人(包括外資)不容易快速進入,加入競爭的重要原因。

土地投資的獲利性高以及風險性低,是最吸引人的地方,如果想進行房地產投資,

土地市場是無法不列入考慮的範圍。因此,如何透過專業知識,

順利進入此一市場,顯然是每一位優秀投資者的重要功課。

(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)

轉載自URL不動產-HOUSE情報站土地婆-感恩.gif  

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