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一、產權要完整  

一般而言，產權有兩個重點，一個是產權是誰的（所有權）？

是單獨擁有還是多人擁有？他是否還活著？

或是否仍有法律上的行使權利能力（例如：非禁治產人）？

另一個重點是產權是否有瑕疵？有沒有被別人限制權力的行使？

（例如：有無被設定抵押權？有無被設定地上權？有無被假扣押？有無被假處分？有無被查封？）

如果都沒有上述的情況，就是一塊產權清楚的土地。

這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，

可以找一個合格代書檢查一遍，即可完全了解。

二、性質要清楚  

土地之所以有價值，是因為可以被建商用做蓋房子的原料，

如果能蓋愈多的房子，原料價值就會愈高，因此，對於這個原料的性質自然必須清楚。

基本上，此類性質有三個重點：

1.是否可以蓋房屋（建築）？

有些土地太小或是形狀太差，或是沒有鄰接建築線，都無法蓋房屋，勢必會影響土地的價值。

當然如果鄰地蓋房子非要你的地不可，那又是另一種價值的創造了。

2.可以蓋多少房屋？

根據都市計劃，每一塊土地都有可蓋多少面積的規定（俗稱容積率），

不但工業區、商業區、住宅區有分別，同一種使用區內也有不同的規定，

再加上目前流行「特定區」計畫，例如信義計畫區、大直重劃區，木柵重劃區，

都有不同的特殊規定，這些規定，對於一塊土地能蓋多少房屋，都有清楚說明。

但是，除了都市計劃的規定，還有一些建築相關法令的規定，可以增加蓋房屋的面積。

例如：開放空間獎勵、停車獎勵、都市更新獎勵、容積移轉的獎勵……等。

類似的獎勵，也都會影響可蓋房屋的多寡。當然也會有些限制，就不細表了。

3.容積是否用得完？

各種相關法令雖然規定可以蓋多少房屋，可是往往會受限於土地實際的大小、形狀、深度，

而不一定用得完，如果容積用不完，當然也會影響土地的投資價值。

例如：有些土地太淺，或無法面臨較寬的道路，都會使得容積有用不完的情形。

上述的問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，

可以找一位合格的建築師調查一下，即可完全了解。

三、稅賦要了解  

土地買賣所得和上市公司股票交易所得，

是目前我國所得稅系統中，僅有的二種尚不必納入綜合所得稅中合併申報的所得，

但後者是有應徵收的法令規定，只是政府在選擇實施的時間而已；

而土地買賣則是依據土地法的規定，只要繳交土地增值稅後，即可不必另繳所得稅。

因此，未來在台灣，可能成為唯一能與所得稅脫鉤的所得項目，這點也可再一次的證明，

投資土地的獨特性。也因為買賣土地只要繳交土地增值稅，

因此對於土地增值稅的諸多減免規定，就成為土地投資者必須加以了解的事。

 例如：雖然土地增值稅率目前有分三級：二十％、三十％、四十％，

但每個人一生中可選擇一次採用十％的優惠辦法；以及重劃後第一次移轉可以減徵四十％；

被政府徵收可以全免；對於改良土地的相關投入費用，亦可列為成本，扣除不計，

以減少繳納的土地增值稅；持有土地時間夠長者，亦有減徵的規定……。

類似的規定，都可以大幅減少稅賦的支出，而增加投資者的獲利，

這些都是從事土地投資的人，不可不知道的事。

這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，

可以找一位合格的會計師請教一下，則所有問題自然可以迎刃而解。

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）