一、產權要完整土地婆-微笑.gif  

一般而言,產權有兩個重點,一個是產權是誰的(所有權)?

是單獨擁有還是多人擁有?他是否還活著?

或是否仍有法律上的行使權利能力(例如:非禁治產人)?

另一個重點是產權是否有瑕疵?有沒有被別人限制權力的行使?

(例如:有無被設定抵押權?有無被設定地上權?有無被假扣押?有無被假處分?有無被查封?)

如果都沒有上述的情況,就是一塊產權清楚的土地。

這些問題看起來複雜,其實沒有那麼困難,如果覺得麻煩,

可以找一個合格代書檢查一遍,即可完全了解。

二、性質要清楚土地公-微笑.gif  

土地之所以有價值,是因為可以被建商用做蓋房子的原料,

如果能蓋愈多的房子,原料價值就會愈高,因此,對於這個原料的性質自然必須清楚。

基本上,此類性質有三個重點:

1.
是否可以蓋房屋(建築)?

有些土地太小或是形狀太差,或是沒有鄰接建築線,都無法蓋房屋,勢必會影響土地的價值。

當然如果鄰地蓋房子非要你的地不可,那又是另一種價值的創造了。

2.
可以蓋多少房屋?

根據都市計劃,每一塊土地都有可蓋多少面積的規定(俗稱容積率),

不但工業區、商業區、住宅區有分別,同一種使用區內也有不同的規定,

再加上目前流行「特定區」計畫,例如信義計畫區、大直重劃區,木柵重劃區,

都有不同的特殊規定,這些規定,對於一塊土地能蓋多少房屋,都有清楚說明。

但是,除了都市計劃的規定,還有一些建築相關法令的規定,可以增加蓋房屋的面積。

例如:開放空間獎勵、停車獎勵、都市更新獎勵、容積移轉的獎勵……等。

類似的獎勵,也都會影響可蓋房屋的多寡。當然也會有些限制,就不細表了。

3.
容積是否用得完?

各種相關法令雖然規定可以蓋多少房屋,可是往往會受限於土地實際的大小、形狀、深度,

而不一定用得完,如果容積用不完,當然也會影響土地的投資價值。

例如:有些土地太淺,或無法面臨較寬的道路,都會使得容積有用不完的情形。

上述的問題看起來複雜,其實沒有那麼困難,如果覺得麻煩,

可以找一位合格的建築師調查一下,即可完全了解。

三、稅賦要了解土地婆-微笑.gif  

土地買賣所得和上市公司股票交易所得,

是目前我國所得稅系統中,僅有的二種尚不必納入綜合所得稅中合併申報的所得,

但後者是有應徵收的法令規定,只是政府在選擇實施的時間而已;

而土地買賣則是依據土地法的規定,只要繳交土地增值稅後,即可不必另繳所得稅。

因此,未來在台灣,可能成為唯一能與所得稅脫鉤的所得項目,這點也可再一次的證明,

投資土地的獨特性。也因為買賣土地只要繳交土地增值稅,

因此對於土地增值稅的諸多減免規定,就成為土地投資者必須加以了解的事。

 例如:雖然土地增值稅率目前有分三級:二十%、三十%、四十%,

但每個人一生中可選擇一次採用十%的優惠辦法;以及重劃後第一次移轉可以減徵四十%;

被政府徵收可以全免;對於改良土地的相關投入費用,亦可列為成本,扣除不計,

以減少繳納的土地增值稅;持有土地時間夠長者,亦有減徵的規定……

類似的規定,都可以大幅減少稅賦的支出,而增加投資者的獲利,

這些都是從事土地投資的人,不可不知道的事。

這些問題看起來複雜,其實沒有那麼困難,如果覺得麻煩,

可以找一位合格的會計師請教一下,則所有問題自然可以迎刃而解。

(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)

 

 轉載自URL不動產-HOUSE情報站土地婆-感恩.gif        

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