能擁有一間屬於自己的房子是許多女性的夢想，但從夢想到實踐，仍要經歷一段漫長的旅程，房地產領域相當專業，想要錢進房市不吃虧，避開跌跌撞撞的辛苦，女性購屋十大疑問一一為你解答。
第一問：我要準備多少自備款，才能買房子？
解答:
成家的美麗夢想要靠財務的自主才能實現，女性在有購屋意願後，要先檢視自己的生活，從需求出發選房，再衡量自己的還款能力而決定要買怎樣的房子。以中古屋而言，貸款成數約七成，若想購買八百萬的房子，大約要準備兩百四十萬的自備款，以寬限期兩年、貸款年利率1.8%、貸款年限二十年計算，兩年的寬限期過後，每個月要負擔的本利和約為三萬元，精打細算的女性一定要算仔細，除了自備款外，每個月的房貸支出最好控制在所得的三分之一內，才能在自己的還款能力內輕鬆成家。
第二問：買預售屋的好處好像很多，好令人心動，預售屋可以買嗎？
解答:
人人愛住新房子，預售屋賣的又是未來的潛力，房價雖然較同區域的中古屋高，但轉手時也相對有較大的獲利空間。對手上現金不夠充裕，又有購屋意願的女性而言，購買預售屋，從下訂到完工交屋，訂金、工程款、雜支等款項都能分期給付，特別是許多建商打出「只要自備ｘｘ萬元起，即可成家」的訴求，甚至保證九成銀行貸款，更容易讓女性衝動下訂。不過，在九成的銀行貸款中，往往只有部份採一般房貸利率，其他卻是搭配信用貸款，不但利率較高，還款期也短，還款壓力將更為沉重。唯有回歸到基本面，檢視自己的需求及還款能力，才能買到適合自己的好房子。
第三問：單身女性適合買小套房嗎？未來是否不容易轉手？
解答:
由於具備低總價優勢，套房產品以往相當受到單身貴族的青睞，不過銀行對15坪以下的套房核貸越來越嚴格，不但申請不易，利率較高、貸款成數也較低，且因套房的營建與管銷成本較高，套房單價往往會高於同區域的其他產品。不過，只要能滿足區位好、環境佳、交通便、機能足的條件，位於捷運周邊、市中心精華區或明星學區的套房，一樣具備轉手性。台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，在台北市的小套房、小兩房相當受到單身女性歡迎，以永春捷運站E.A.T套房為例，由於到站即到家，且鄰近華納威秀、新光三越、台北101商圈，住戶中就有七成都是女性。
第四問：看屋時，要特別注意哪些事情？
解答:
女性買方比較細心，在看屋時往往會留意到許多小細節，像他跟太太去看屋時，他覺得房子格局等各方面都沒問題，太太就會注意到屋內的房間與房間之間地板有高低落差，小孩在屋內嬉戲時就容易跌倒。雖然是小細節，卻是對孩子安全的守護。另一方面，有些女性買方在看屋時就比較容易被美輪美奐的裝潢迷惑，有了寬敞的更衣室、明亮的開放式廚房就開始編織起未來的美夢，卻往往忽略了陽台的漏水水漬、馬桶的水壓完全不足，或附近生活機能不便的事實。邱太煊就建議看房子先看附近的大環境，盡量找單純、安全的環境，避開位居無尾巷的房子，多在四周走幾圈。良好的社區管理維護，對女性安全是一大保障，住家附近若有便利商店、超市、市場，採買一定方便許多，卻也要注意環境是否乾淨，若以大眾運輸為主要交通工具，就要觀察周邊的交通便利性有些賣方為求順利售出房子，會利用裝潢掩蓋缺點，事實上卻是金玉其外，敗絮其內。看屋時，隨身帶著雨傘，在牆壁和瓷磚上敲敲打打，若是聲音聽起來感覺空空的，表示牆面有問題或貼面沒有處理好。看到喜歡的房子不妨多跑幾趟，白天、晚上去看室內格局、採光、通風等，往往都會有不同的發現。
第五問：如何破解房仲代銷的銷售話術？
解答:
許多房子在仲介人員的銷售下，因為報喜不報憂，訴求往往都很動聽，像面臨高架橋的房子仲介只說交通方便，卻不提車流量大、空氣污染嚴重、噪音過大，更甚者隱瞞賣的是凶宅、違建甚至是危樓。也因此每年的消費糾紛往往以房屋買賣的交易糾紛佔大宗，以台北市、新北市的房地產交易糾紛統計來看，「隱瞞重要交易資訊」、「房屋漏水」的比例是最高的。女性購屋要破解房仲、代銷的銷售話術，平常就要勤看屋，從中了解業者對房市的看法、比較各房的優缺點，自然能培養出自己的眼光。 業者常會製造多組看屋、搶出價、已成交的假象，企圖營造房市熱絡的氛圍，升高買方再不買就買不到的緊張感，甚至報高屋主的底價，讓買方出價時多出了冤枉錢。不妨多查看其他仲介業者的網站，或聯絡同品牌不同分店的房仲人員，多方打聽房子的底價、或者房子是否真的賣出去了，唯有自己熟悉行情，堅守原則，才不會掉入業者的陷阱。
第六問：如何議價、殺價買到超值屋？
解答:
賺錢很辛苦，買房要省錢，首先就得打贏與屋主過招的心理戰。買房子的金額龐大，每坪單價若能讓屋主降低2萬，30坪的房子就可省下60萬元，想便宜買屋，可先從單價開始議價，單價議完後再要求將總價尾數去掉。瞭解行情是議價的第一步，甚至同一間房子可能會由不同家仲介委賣，可以從不同仲介身上探聽，交叉分析屋主底價的落點。看房子時多挑房子格局、週邊環境的缺點，加上哀兵攻勢、感性等訴求，堅守自己的底限價格，不要來來回回討價還價，往往有機會買到便宜的超值屋。另外，知己知彼才能百戰百勝，勤收集區域行情、調查房子的地籍資料、瞭解屋主的財務狀況，一般來說，房子若托售已超過兩個月，更可從七至八折開始議價。
第七問：房屋貸款怎麼辦？
解答:
想要當省錢高手，一定要爭取好的房貸條件。房子及個人的條件是房貸優惠與否的關鍵，平常有在經營自己信用的購屋族，若能透過平常有往來的銀行，往往可以爭取到較優惠的利率及較高的貸款成數，當個人信用欠佳或職業不穩定時，就最好請其他條件較好的家人出面申請貸款。不過邱太煊也建議，只要透過建商、房仲業者申辦房貸，都算是團體件，銀行提供的利率及貸款成數也都會比個人爭取來得更有空間。
而政府提供的優惠貸款，更是非利用不可的福利政策。內政部自九十八年就開始開辦的「青年安心成家方案」，今年就提供了兩萬個名額，可享兩年零利率優惠房貸，最高申貸兩百萬元，只要是 20至40歲沒有自有住宅的新婚族，且在大台北地區的申貸者家庭所得收入須在247萬元以下都能提出申請。而財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」資格限制則較為寬鬆，只要是廿到四十五歲的夫妻或單身個人，名下無房產，最高可申貸到五百萬元，想要精打細算，千萬不要錯過政府的利多大放送。
第八問：簽約交屋時，要注意哪些事項？
解答:
終於買到喜歡的房子了！不過在房子順利入手之前，還要先搞定簽約、用印、完稅、交屋等流程，才算是圓滿完成。由於流程複雜又相當專業，邱太煊提醒，有仲介協助處理，對女性買方的負擔比較輕，而且只要透過仲介購屋，幾乎每一家仲介都會提供履約保證，要支付給賣方的款項都會存放在履約專戶中，直到交屋完成後，才會支付給賣方，對買方更有保障。
簽約前買方請記得去重新調閱「簽約當天」的土地及房屋登記謄本，注意坪數是否正確或是否有限制登記（假扣押、假處分等）尚未塗銷，並檢查賣方土地及房屋所有權狀的合法性。雖然合約有許多專業術語又長篇大論，不過一定要親自逐條詳細審閱合約，契約應由所有權人本人親自簽約，否則一定要有特別授權的書面證明。賣方的口頭承諾，不管是傢具贈送、維修保固，只有書面化納入買賣契約書中才能保障到自己的權益。
簽約用印完後，完稅又是一筆開銷，政府稅捐機關會針對移轉物件開立應該課徵的各項稅費單據，買賣雙方繳納稅款後，要持完稅單據到地政機關才能辦理過戶。買方要負擔契稅、地政規費、印花稅、謄本費及代書費。賣方則要負擔土地增值稅、交屋日前的房屋稅、地價稅，物件若有抵押權設定時，還要負擔塗銷登記費。過戶完成後，在房屋現場進行交屋時，別忘了列驗屋清單，驗屋完成後，向代書索取權狀正本、公契正本及相關文件及尾款的本票。另外，為了自己的安全，交屋後別忘了換鎖以免有些房仲還留有以前的鑰匙能隨意進入。
第九問：我該不該找設計師？還是自己找工班做裝潢？如何評估？
解答:
在沒有掌控好買房預算時，價格一破表，光是房子就花掉所有的積蓄了，需要裝潢卻不想花大錢，往往就會自行規劃構思再發包，以節省室內設計師的設計費。然而，除非本身具備設計及識圖的能力、對工程流程及建材品質有能力掌握或僅為局部裝修、裝修程度低，否則裝潢過程瑣碎，沒有專業背景的人即使做得再勞心勞力，也不一定能做好。
大砌誠石空間設計首席設計師林青龍形容，找設計師設計就像買保險一樣，裝潢過程中或裝潢完後都只需要面對設計師一個人溝通就好。舉例來說，若屋主裝修完才發現有一條線沒有拉出來，這部份的工程就要重來，設計師可以負責去釐清責任歸屬，而不用由屋主一個個找統包、找水電、找木作，看最後誰會願意負責，超出來的預算可能還要自己扛下來。專業的室內設計師能發揮空間的最大坪效、實現屋主的風格與特性、滿足生活需求的渴望，而統包師傅通常只能依照屋主的想法及過往的經驗施作。林青龍建議，中低價設計師的收費其實與統包不會差太多，加上設計師多半有配合的工班、傢具行，工班的報價及屋主要添購傢具時往往也能拿到較低的折扣，就經濟效益考量，只要找到可靠的室內設計公司，花一樣的錢反而能事半功倍！
第十問：一般裝潢設計的市場行情？要如何編列裝修預算？
解答:
裝修的行情主要看材料的等級、施作的程度，由於一般人比較不容易掌握市場行情，因此在編列裝修預算時，可嘗試先依坪數估算。市面上一般室內設計師的設計費用大約是每坪兩千元起跳至每坪六千元不等，有些設計師不收設計費，不過會收取裝潢工程2%到5%的監工費。裝潢的費用，新成屋平均只要一坪兩萬，中古屋因為舊屋翻新，要重新進行水電等基礎工程，每坪約五萬。
若僅做部份裝潢，則要看施作的工項，預算比例可依主臥室、書房、浴室、廚房的空間比例分配。對於永遠少一件衣服的女屋主而言，最想擁有完整收納功能的更衣室，更衣室的預算就要多估一點。而喜歡洗手做羹湯的女屋主，渴望廚房的動線規劃能更貼心、廚房更專業，廚房的預算就會多挪一點。女性屋主可多找幾個設計師詢價，除了價格之外，亦可參考設計師過往的作品，了解設計師的風格是否貼近自己想要的風格，更重要的是能與設計師有充分的溝通，才能設計出夢想中的好宅。房子是家居生活的舞台，從生活需求為核心出發的設計才是好設計，才是房子裝潢的意義。
資料來源：(好宅王房地產專刊)
留言列表
