法定優先承買權就是由法律規定優先於其他承買人而先買之權力。

其中又可分為具一般債權效力的共有人優先承買權,以及具有相對物權效力的基地承租人優先承買權、耕地優先承買權等。因此房地買賣時,應確實查明有無優先承買權存在,否則出賣人須負損害賠償責任,甚至導致買賣契約無效,不動產移轉登記有被塗銷之危險 。

土地法第34條之一第四項規定,共有土地或房屋之共有人,於他共有人出賣其應有部分時,得以同一價格優先承購。依最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號判例,土地第34條之一第四項所謂的共有人先購買權,係屬債權性質,倘共有人違反該條規定時,他共有人不得主張該買賣無效,而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害,他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任,因此最高法院68年台上字年2857號判例謂:「公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響」。

另依土地法第104條:「基地出買時,地上權人,典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人依同樣條件優先購買之權。」上述之優先承買權,出賣人依法必須定十日期間使優先承買人行使優先權。亦即優先承買人未於收到通知後十日內表示意見者,不得依土地登記規則第81條第二項請求登記機關駁回申請。出賣人未依法通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先承買權人。亦即優先承買權人可以訴請確認優先權存在,進而訴請註銷登記。

土地第107條「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」本條立法意旨同第104條,違反效果亦相同,不同之處在於,一為建築基地,一為耕地。又依耕地三七五減租條例第15條規定,耕地出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。依特別法優於普通法之原則,耕地三七五減租條例為土地法之特別法,其效力自優於土地法,因此關於耕地之買賣,出賣人定優先權人行使優先權之時間,不得低於十五日,始為適當。

為了確保不動產買賣的交易之安全,雙方於簽約前應請相關人員,確實查明是否有優先承買權問題存在,如此才能確保雙方權益。
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