【文/住展房屋網】房屋面積包括主建物、附屬建物及公共設施,主建物和公共設施的範圍容易了解,但「附屬建物」是指什麼?通常,附屬建物是指與主建物相連之建築物,例如陽台、雨遮、露台、屋簷等,但也有一些附屬建物具有構造上之獨立性,並不與主建物相連,這時候要如何判斷其是否為附屬建物?

寇姓男子是台北市雅士大樓的住戶,三年前未經雅士大樓區分所有權人會議之決議同意,擅自拆除雅士大樓興建時即有之花台,後來寇姓男子依據雅士大樓之住戶決議,同意恢復原有花台,並委請裝潢公司進行原有花台回復工程,花台僅完成部分時,他的兒子竟將已興建之部分又拆除,雅士大樓管理委員會於是提告,要求回復花台原狀。

 

 

花台是否為附屬建物

寇辯稱其購買雅士大樓時,購屋契約中約定他的建物自用面積包括主建物面積及附屬建物(如陽台、平台、花台等),原有花台及花台坐落之區域,屬於他專用部分,既然原有花台已約定由他使用,管委會請求回復原狀,顯無理由。

台灣高等法院指出,所謂附屬建物,係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言,諸如依附於原建築而增建之建物,缺乏構造上及使用上之獨立性(如由內部相通之頂樓或廚廁),或僅具構造上之獨立性,而無使用上之獨立性,並常助原建築之效用(如由外部進出之廚廁)等是。

高院認為,要判斷其是否為獨立建物或附屬建物?除斟酌構造上及使用上是否具獨立性外,端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷。

花台為住戶共同使用

依據雅士大樓竣工圖「綠化配置平面圖」、竣工照片、以及「一層平面圖」所示,寇所有的建物,與雅士大樓原有花台位置,分屬不同的區域,「綠化配置平面圖」是雅士大樓就其法定空地、留設空地依據法定綠覆面積設計,原有花台規劃於法定空地或留設空地,做為綠化之公共空間使用。足見原有花台規劃為全體住戶共同使用,並非約定由寇專用。

高院指出,寇雖抗辯依買賣契約的約定,原有花台及花台坐落之區域,屬於他專用部分;但依雅士大樓竣工照片,原有花台獨立於一樓建物之外,具有構造上及使用上獨立性,顯非屬於一樓建物之附屬建物,與買賣契約約定之附屬建物使用權不同,寇的抗辯並不可採。

高院說,原有花台坐落於雅士大樓共有共用部分,寇故意毀損花台,自屬不法侵害雅士大樓全體住戶的共有權,應負侵權行為損害賠償責任,判決寇應將花台回復原狀。

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