政府要鼓勵都市更新,該從那兒下手,去聽聽近期幾場都更的公聽會就了解了。老百姓必問三題:一坪換幾坪?分屋比率是多少?完工以後要繳多少稅?統合都更的人可以回答前兩題,但回答不了第三題。完工後的地價稅多少、房屋稅多少,成了參不參與都更的關鍵。

不只一般老百姓介意稅負,連企業也很介意。舉幾個實際例子,大家就了解「稅」對都更意願有多大的殺傷力。

板橋府中站附近的「昇陽寓見」是50年期的地上權案,因為公告地價和房屋稅調高,賣不掉了,改成先賣25年,還是賣不掉。

在台北市信義計畫區內也有個地上權案,得標時房屋稅預估是1.6億元,明年完工後預估會到4億到4.7億元;地租預估由2.5億元上漲到3億到3.2億元。兩者合計,一年要繳給北市府7億到7.7億元,比得標時高約2億元。估計此建案滿租一年的收入是22億到25億元,換句話說,除了權利金之外,一年收入的三成還要繳給政府。

來看看個人自住的情況,這是個高雄的案例,一間48坪的房子,其中車位占了八坪。民國103年以前,一坪評定的房屋現值約3.1萬元,之後地段率加了87%,調整後一坪約5.8萬元,明年繳稅時可能再漲20%,變一坪7萬元。一坪7萬元已經和實際造價相當了。48坪一年的房屋稅要繳約4萬元,加上地價稅1萬元,不動產持有稅一年要5萬元。這房要繳管理費,一坪一個月繳70元,一年管理費約4萬元。如果稅再漲一波,單是房屋稅、地價稅和管理費平均一個月要1萬元,對南部人來說,這是沈重的負擔。

台北市大安區有個一樓的雜貨店,都更前,房屋稅4萬元,都更後,目前尚在兩年減半中,房屋稅要31萬元,兩年期滿後,房屋稅一年要繳62萬元,平均一個月要準備5萬多元。兒子繳不起稅,一直不肯接受過戶。

百姓為地價稅調升而抗議不斷,但政府官員一直無感,覺得抗議無理,總拿歐美的不動產稅和台灣比,認為台灣偏低。事情不能這樣看,人家的所得水準也比台灣高,人家的不動產稅還可以抵扣所得稅。要看實際的狀況,稅負已經影響到人家過日子,難怪民怨四起。

官員說,地價稅調整不大,全國自住者平均才調升404元。那是把信義計畫區和阿里山平均了,才得出這樣的數字。直接看總數就能了解民眾的感受,台北市自用住宅平均每戶地價稅是5,168元,非自用則達7萬245元。

都更公聽會上,民眾想知道都更後稅負多少,說明了一件事:民眾對這稅負有多緊張。根據內政部今年的統計,公告地價占市價不過才20.50%,如果實施了內政部次長花敬群所提的「基準地價」,真按市價計,那麼公告地價要漲五倍,那就真不知道上述個案會怎麼樣了。

政府要推動都更,獎勵之前,應先消除不確定性,把不動產持有稅未來要怎麼調先說清楚。這不確定性不消除,保守的人不敢談都更。

(本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述)

出處網址:http://house.udn.com/house/story/5886/2138068

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