政府要鼓勵都市更新，該從那兒下手，去聽聽近期幾場都更的公聽會就了解了。老百姓必問三題：一坪換幾坪？分屋比率是多少？完工以後要繳多少稅？統合都更的人可以回答前兩題，但回答不了第三題。完工後的地價稅多少、房屋稅多少，成了參不參與都更的關鍵。
不只一般老百姓介意稅負，連企業也很介意。舉幾個實際例子，大家就了解「稅」對都更意願有多大的殺傷力。
板橋府中站附近的「昇陽寓見」是50年期的地上權案，因為公告地價和房屋稅調高，賣不掉了，改成先賣25年，還是賣不掉。
在台北市信義計畫區內也有個地上權案，得標時房屋稅預估是1.6億元，明年完工後預估會到4億到4.7億元；地租預估由2.5億元上漲到3億到3.2億元。兩者合計，一年要繳給北市府7億到7.7億元，比得標時高約2億元。估計此建案滿租一年的收入是22億到25億元，換句話說，除了權利金之外，一年收入的三成還要繳給政府。
來看看個人自住的情況，這是個高雄的案例，一間48坪的房子，其中車位占了八坪。民國103年以前，一坪評定的房屋現值約3.1萬元，之後地段率加了87%，調整後一坪約5.8萬元，明年繳稅時可能再漲20%，變一坪7萬元。一坪7萬元已經和實際造價相當了。48坪一年的房屋稅要繳約4萬元，加上地價稅1萬元，不動產持有稅一年要5萬元。這房要繳管理費，一坪一個月繳70元，一年管理費約4萬元。如果稅再漲一波，單是房屋稅、地價稅和管理費平均一個月要1萬元，對南部人來說，這是沈重的負擔。
台北市大安區有個一樓的雜貨店，都更前，房屋稅4萬元，都更後，目前尚在兩年減半中，房屋稅要31萬元，兩年期滿後，房屋稅一年要繳62萬元，平均一個月要準備5萬多元。兒子繳不起稅，一直不肯接受過戶。
百姓為地價稅調升而抗議不斷，但政府官員一直無感，覺得抗議無理，總拿歐美的不動產稅和台灣比，認為台灣偏低。事情不能這樣看，人家的所得水準也比台灣高，人家的不動產稅還可以抵扣所得稅。要看實際的狀況，稅負已經影響到人家過日子，難怪民怨四起。
官員說，地價稅調整不大，全國自住者平均才調升404元。那是把信義計畫區和阿里山平均了，才得出這樣的數字。直接看總數就能了解民眾的感受，台北市自用住宅平均每戶地價稅是5,168元，非自用則達7萬245元。
都更公聽會上，民眾想知道都更後稅負多少，說明了一件事：民眾對這稅負有多緊張。根據內政部今年的統計，公告地價占市價不過才20.50%，如果實施了內政部次長花敬群所提的「基準地價」，真按市價計，那麼公告地價要漲五倍，那就真不知道上述個案會怎麼樣了。
政府要推動都更，獎勵之前，應先消除不確定性，把不動產持有稅未來要怎麼調先說清楚。這不確定性不消除，保守的人不敢談都更。
（本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述）
出處網址：http://house.udn.com/house/story/5886/2138068
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