最近房屋市場傳出越來越多破盤價的建案,由於銷售成績頗令人興奮,因此有業者就說房市已經落底了,但是真的是如此嗎?恐怕沒有如此樂觀,因為房價破盤之後,房市產生的骨牌效應才要開始,民眾千萬要注意!

房市低迷 建商降價求買氣

今年房市買氣持續低迷,很多預售建案即使硬著頭皮推出,普遍也都乏人問津,接待中心更是等無人。為了突破僵局,突破買方觀望心理,第2季開始台北市有建案以破盤之勢創造秒殺佳績後,有越來越多的建案紛紛打出「區域最低價」、「比中古屋還便宜」、「有感讓利」、「1字頭房價」來吸引購屋人的目光與買氣。

很明顯的這是房市景氣走跌之際,業者為突圍的不得不作法,降價求售、殺價取量,最近頻頻傳出秒殺的建案就正應驗了業界常說的「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。

當然,這樣秒殺的房市表現不禁讓人產生錯覺,房市似乎沒有想像中的那麼糟,市場還是有很多的人在買房子啊!因此有業者就跳出來說,房市似乎已經落底了!彷彿房市很快就將走上另一波復甦的坦途!

房市價格破壞 購屋時容易誤判

真的是這樣嗎?事實恐怕不是如此。市場上因為破盤價的關係,才讓建案交易秒殺,用破盤價格、有感讓利、明顯降價,消費者才會買單,若是價格紋風不動,或是降價讓利有限,房子仍然是賣不動的。

但是破盤價所產生的價格破壞效應,就如骨牌一樣,將會一張張的倒下來,購屋人看到這骨牌效應,會期待有更大的讓利降價空間,所以「破盤、秒殺」絕不是房市落底的訊號,更不是房市轉佳的現象,後續的骨牌效應不容小覷,房價更是降價比低,讓購屋者誤判情勢。

以下針對房價破盤之後,分析4大骨牌效應,提供後市觀察。

1、預售案破盤波及區域競爭建案

當某區域當中有預售建案開出第1槍破盤價熱銷之後,直接衝擊周邊競爭個案,這些競爭個案被迫不得不同步調降售價,甚或是要加碼降價,才能獲得購屋人的青睞,在區域內形成明顯的向下比價效應,在同區內若是沒降價的新建案,其命運註定是「掛了」,這是第1張骨牌倒下。

2、區域間的降價骨牌效應往外擴大

上張骨牌倒下之後,從該區域形成一種點線面的降價效應,就像是核爆一樣逐漸往外擴大,譬如最近讓利熱銷的板橋江翠北側案,每坪下殺4字頭,周邊的新莊、中和、土城等區域預售行情要想站上4字頭就會越來越困難,甚至一橋之隔的台北市萬華預售新成屋價格都會受到牽制,區域之間的房價向下比價效應是另張倒下的骨牌。

3、蛋黃及蛋白間的擠壓效應

都會區房價有所謂的蛋黃區、蛋白區及蛋殼區之別,當景氣呈多頭排列時,蛋黃區房價調漲,蛋白區勢必會跟漲,最後就輪漲到蛋殼區,最明顯的例子就是淡海新市鎮。

相同的道理,當蛋黃區中之蛋黃率先降價,價格核爆效應會再從都會區往外擴,蛋黃區、蛋白區、蛋殼區……,都將一一淪陷,也許有部分蛋殼區目前還沒有明顯反映這波降價骨牌效應,但不是不降價,只是時候未到,不要錯估了!

4、產品鏈的斷鏈 向下推擠效應

正常景氣之下,預售屋與新成屋,新成屋與中古屋之間都有一定的價差,形成一種有序的產品鏈狀態。

當扮演房價領頭羊腳色的預售屋出現「斷鏈」狀態(價格無法跟上),預售房價比新成屋便宜,甚至還比當地中古屋便宜,這種房價斷層式的推擠效應,將會產生大板塊價格破壞,短時間內會是種不可逆的趨勢,條件最差的房屋物件若還沒有反應,都不是房價落底的訊號,特別是最具代表性的法拍屋。

因此網友在選擇購屋時,最好做足功課,先了解心儀物件是屬於蛋黃還是蛋白區,若是蛋白區,那就要先了解價位是否已與蛋黃區接軌降價道合理範圍,才不至於事後後悔。

 

【地產專欄】張欣民:房價破盤 留意4大骨牌效應

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資料來源 yahoo新聞

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