圖說:房產稅爭議多,需從各方檢討、務實面對。圖片來源:泰國投資專家獅王不動產圖說:房產稅爭議多,需從各方檢討、務實面對。圖片來源:泰國投資專家獅王不動產

正當房地產景氣漸趨低迷之際,房產重稅議題卻意外爆紅,雖然有不少政府主管機關仍極力為政策辯護,不過眼看著後遺症效應逐漸擴大,要想再自圓其說,也難清楚交代。

平實而論,社會各界對於調高房產稅早有共識,只是當前正值景氣逆轉,偏又想在短短1年半內一次性解決,數十年來都不敢輕易挑起的問題,何況在經濟逐年衰退,薪資所得倒退16年之敏感時刻,大幅調高房產稅,勢必讓全民相當「有感」,而讓主管機關不得不出面表示「有討論空間」。

不論最後政策如何定奪,還是建議今後各縣市首長候選人選前應將房產稅問題「說清楚、講明白」,以免除選後執行時,與大眾期待有落差!

以下僅提出當前房產稅最具爭議的10大焦點議題,以供參考。

1、未兼顧整體經濟與房市發展時機

2014~2016年經濟成長率分別為3.92%、0.65%、1.22%(2016年為預估值),整體GDP分別為5,300億美元、5,230億美元、5,274億美元,每人GDP為22,648美元、22,294美元、22,433美元,而最令全民無奈的是,薪資所得倒退16年,而房市景氣急遽轉折之後遺症更在此時逐漸顯現。

在此必須附帶說明的是,筆者並非支持高房價,,稅制改革更應兼顧經濟成長與民眾負擔能力,並且採取緩和漸進方式,方能獲致社會普遍支持,制定長期穩定的房地產政策,特別在不確定因素有增無減之情況下,先穩住占GDP60%的內需,就顯得格外重要,而這也正是如何促使都更加速或地上權、BOT開發案順利推動,逐漸成為焦點議題之主要原因。

2、主管機關不同調

2014年,正當台北市研擬大幅調高稅基之際,立法院也同時修法調高稅率,如依實際案例推估,一些符合獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、有車位、保全嚴密、管理周全等8大要件的高級住宅大戶,實際稅負已大幅提高超過20倍,導致不少預售購屋者選擇不交屋,甚至不惜興訟。

由此不難了解台北市政府與立法院事前未經沙盤推演,各吹各的調,導致短期重稅問題爭議不休。

3、方屋稅4箭 還有1槍蓄勢待發

自2014年7月1日至2016年1月1日,1年半之內連射4箭,最後更揚言要補一槍令人錯愕。

第1箭:2014.7.1房屋稅稅基與稅率大幅調整,引發稅制爭議(台北市政府、立法院)
第2箭:2016.1.1公告地價大幅調整(內政部) 
第3箭:2016.1.1公告土地現值大幅調整(內政部)
第4箭:2016.1.1房地合一稅實施(財政部)
補1槍:遺產贈與稅,箭在弦上,蓄勢待發(研議中)

如今,不僅蔡總統不動產政策3大原則面臨考驗,房地產市場更難敵1次性大幅調整「房屋稅稅基與稅率、土地公告現值、公告地價、房地合一稅」的4箭穿心衝擊,更何況後續還有箭在弦上蓄勢待發的第5箭「遺產贈與稅」,而這些都是引發這次房屋稅違憲或廢稅議論之主要導火線。

4、未清楚區隔投機與投資

房產稅改革之初主要在於打擊投機炒作,然最後卻演變成全民加稅,不僅嚴重影響投資,連長輩想提早為子女置產都不知該如何規劃,著實令人備感意外。

在稅制上,若能像香港及新加坡以額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)因應、加拿大針對外國人炒房,加徵房屋買賣價格15%的稅,或如德國針對投機炒作定有刑罰機制等方法設立,根據《平均地權條例》第83條:「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」嚴懲投機炒作,清楚區隔投機、投資與置產,縱然還有爭議,亦必能將傷害降至最低。

5、路段率調整與重複課稅議題

依103年7月1日台北市稅基調整後的房屋稅計算公式:

「標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率」
與調整前最大差異,除標準單價外,原計算公式已存在「路段率」,另外再加入「1+路段率」這項,導致各界重複課稅之抗議聲不斷。

最近台北市政府已公開承認,擬將「1+路段率」改為「1+固定係數」計算,惟最後結論如何,尚不得而知。

6、地方政府借回溯折舊 增加財庫收入

當前最值得爭議的是,主管機關高舉居住正義大旗,卻又擬回溯15年、30年,背後仍掩飾不了財政窘困的課稅意圖,此可由台南市預計可以增加稅收10~12億元,台北市可以增加50~60億元,見其潛藏動機!

雖有官員以每戶僅增加數百至1千元之說詞辯解,但以今年第1季台南市房屋稅籍資料,屋齡15年以內106,910戶加以換算,每戶平均增加9,353元至11,224元;其次,依台北市今年第1季屋齡30年以內343,012戶換算,每戶平均增加14,576元至17,492元,官員所言與實務這麼大之差距,豈不自損公信力。

7、未兼顧策略性產業之成本負擔

自從萬豪酒店公開抱怨每年繳交的房屋稅與地價稅從原本8,032萬元驟漲至2.2億元,調幅高達2.75倍,以每天營業額250萬元估算,扣除5%營業稅,平均每天還要繳交60萬元房地稅,相當於營業額的30%都拿去付稅金,加上人事費用及基本營運管銷等支出,營運半年累計虧損1.8億元,由此不難了解高稅賦對觀光產業之嚴重衝擊。

另外,連帶都市更新、地上權、公共投資,甚至長期持有的壽險業不動產以及企業辦公大樓、商場等,都將遭受嚴重衝擊,因此,對於這次房產稅的大幅提高,可謂漏洞百出、弊大於利,非重新調整不可。

其次,為解決1日之差導致新舊制所衍生的爭議,台北市政府擬修改「房屋標準價格及房屋現值作業要點」,針對適用新標準單價的飯店、商辦大樓及10層以上建物,如僅取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯等項目的加價規定,而未能就源頭加以檢討,問題還是無法獲得根本解決。

8、自用、投資不同 應分開課稅

當前有部分國際都市沒課徵房屋稅,亦有針對自住房屋全部或定額免稅規定,例如香港沒課徵房屋稅,澳洲對自用住宅也不課財產稅;因此,未來房地產稅制改革,應考慮針對只有1戶的自用住宅課徵較低的稅率,至於所得較低階層則應給予免稅優惠,亦即以差別稅率方式幫助年輕人成家立業。

有鑑於目前國內住宅自有率高達85%,並且短期內也不容易改變國人偏好擁有自用住宅的傳統觀念,更何況空屋超過百萬戶,因此,權宜之計,建議就2015年稅籍資料852.14萬戶當中,僅針對多戶持有者課徵較高稅率,一則杜絕投機炒作,再則避免殃及自用住宅,甚至阻礙都市更新之推動。

9、都更新稅制上路 問題恐怕會更多

往昔都市更新最大問題在於釘子戶,士林「文林苑」就是活生生的案例;另外,在實施者與都更戶第1次接觸時,屋主首問便是「1坪換幾坪?」,當房地稅大幅調漲之後,屋主已改口問到「1坪要繳多少稅?」。

有部分官員認為都更真正問題在於權利變換條件談不攏,非房產稅所引起,試想,一個都更流程動輒7~8年,除權利變換條件之外,如今再加上重稅問題,有誰還敢奢望政府真能從旁協助。

雖然最近台北市政府已表示擬修訂「台北市都市更新條例」,由目前都更後僅2年房屋稅減半,改採漸進式概念,例如第3年繳6成、隔年7成,逐年推進,此一議題就實務面加以探討,如不能就計算公式源頭徹底檢討,恐仍將功虧一簣。

10、下濾作用受阻 首購換屋將更難

國內房地產市場結構除長期存在超額供給之外,自2008年全球金融海嘯,美國3次QE量化寬鬆貨幣政策之後,再出現資金氾濫之結構性改變,2014年7月1日,又出現房產重稅之稅制結構改變,長期而言,轉嫁之後遺症,例如房價下跌不易等問題,不僅「下濾作用」受阻,年輕人首購之後,也可能面臨換屋而淪為2次屋奴之困窘。

綜上所述,房地產全面性稅制改革已迫在眉睫,倘若我們還是無法務實以對,未來對於整體經濟、城市競爭力與稅收之後遺症勢必逐漸顯現。另外,長期而言,將房屋稅與地價稅合併為房產稅property tax或不動產稅Real estate tax,與國際接軌,是否也可列為選項之一。

資料來源:yahoo新聞

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