文/住展雜誌】今年來房市流言有增無減,公說公有理、婆說婆有理,莫衷一是。無論是自住或投資置產,聽了諸多流言後不免信心動搖,對於流言的真假,心中充滿狐疑。因此,本刊特別篩選出近期房市中的三大流言,為您查到底、追真相。

追是非 找真相 房市三大流言追追追

流言 TOP3 重劃區空屋多 恐引爆大殺盤

有些學者與專家認為,新北市與桃園市等地新興重劃區空屋率過高,高空屋代表高賣壓,恐怕會引爆多殺多。這種說法從表面上看似合理,事實上卻只是「恰好印證」而已。

在實務上,新興重劃區高空屋率是正常不過的事,原因是台灣人習慣住在生活機能便利的舊市區,所以新重劃區往往要經歷數十年發展,才能吸引大量人口進住。平均來看,國內新重劃區需要約十到十五年時光,至少經歷三至五波交屋潮,才會有較多人口入住,發展漸具雛形。若是位置較邊陲、或者開發初期房價偏高的重劃區,所需時間就要更久。

以信義計畫區為例,自民國七○年後開發推案,期間經過十幾年慘澹經營,直到台北市將行政中樞與議會遷到重劃區內,並祭出開發獎勵方案,人口與企業總部陸續移入,信義計畫區才有今日榮景。

高空屋時期 重劃區必經

無論是信義計畫區、民生社區,或是大直重劃區,都曾經歷過高空屋率階段,因為台灣新重劃區的特色,是開發前期、乃至於中期生活機能不佳,入住人口一向偏低,到了中後段的成熟期才會大幅改善。

 

高空屋率是重劃區開發必經的過程,等人口陸續移入後空屋率就會下降。

高空屋率是重劃區開發必經的過程,等人口陸續移入後空屋率就會下降。

 

部份學者點名淡海、青埔、副都心等重劃區空屋率過高,雖然講的是事實,但卻忽略這些重劃區正處於開發初期,空屋多本是正常的事。若是空屋多房價就要跌,那信義計畫區、三峽北大特區在開發初期,整片都是空屋,為什麼房市沒有多殺多?

上述重劃區空屋多與這波房價修正,只是時間點剛好重疊罷了。房市中類似巧合與迷思很多,例如房市有個「摩天大樓指數」說,內容大概是新紀錄高樓落成時,往往是房市或經濟出現泡沫化的時刻。這種理論雖被廣泛引用,但準確度並不高。若按此理論,中國房市應在二○一一就崩跌,但大都會區今年卻連漲逾半年。再者,台灣近兩年並無新高大樓落成,房市卻已反轉,明顯與理論違背。

流言 TOP2 少子化危機 房子沒人買

台灣少子化危機浮上檯面,許多人預測,少子化問題將是房市最大的「地雷」,理由是國人生育率偏低,人口可能瀕臨負成長。一般認為,當「人口紅利」消失,購屋需求量就會下滑,以後房子沒人買、沒人住,供過於求的狀況將逐漸惡化。

 

台灣少子化真的會讓房價崩盤嗎?目前似乎欠缺有力論證。

台灣少子化真的會讓房價崩盤嗎?目前似乎欠缺有力論證。

 

不可否認的,少子化與人口負成長確實是危及國家安全與房市前景的重大因素之一;然而,這兩項問題是否已衝擊到近期房市?似乎還有待商榷。

理由在於,只談少子化與人口負成長,其實忽略了三大關鍵。

高度都市化 需求反增加

第一大關鍵:忽視台灣「都市化」現象並未停止。所謂「都市化」的涵義,是指人口往都市聚集,使都市規模不斷擴張所引起的一系列社會與經濟變化歷程。當都市化程度愈高,都會區人口愈多,現在台灣主要都會區幾乎都是如此,都會區人口不減反增。

以大台北來說,台北市戶籍人口達約二六二萬,新北市更高達約三九七萬,雙北市戶籍總人口約六五九萬,加上流動人口(指離開戶籍地,因就學、工作等各種因素到大台北居住的人口)至少在一百五十萬以上。

也就是說,雙北市居住人口量起碼超過八百萬人,而全台人口量約二千三百四十六萬,意味全國超過三分之一人口都住在雙北市。

當民眾持續往大台北擠,無論讀書、工作,都需要一間房子住,住宅需求並不受少子化衝擊而減少,反而與日俱增。受到少子化衝擊最大的,反而是偏鄉地區而不是都會區,因為偏鄉人口不斷流失,住宅需求量趨少,房市受創幅度較高。

人口負成長 建地少更多

第二大關鍵:都市建地減少速度不亞於人口負成長。當大家高度關注人口負成長之際,卻忽略都會區建築用地蓋一塊就少一塊的事實,建地稀少讓土地價格總是居高不下。

在各縣市中,尤以台北市建築素地缺得最嚴重。因為土地少,加上都更效率緩慢,新建案並不多。據住展雜誌統計,一○四年台北市推案量竟創下近十幾年來新低,新蓋的房屋戶數更是空前得少。

如果都會區土地稀少、或是都更進度牛步不前的問題遲未改善,那新蓋房子的數量只會越來越少。如果想買新房子,就只能跑到都會區周圍供給量較大的重劃區。

當人口持續往都會區集中,而都會區又缺乏土地增加新房屋供給量,房屋供給應該是會吃緊而不是過剩。除了新興重劃區外,主要都會區很少有房子蓋太多的情況發生。所以,與其擔心房子太多,不如擔心建地越來越少吧!

房屋商品化 勿只看自住

第三大關鍵:房屋商品化。所謂房屋商品化,意思是房子被視為投資性「商品」,而非單純提供居住的功能。當房屋商品化後,就不再侷限於只有居住需求才會買房,只要是有投資、置產、資產配置等其他需求,都可能會買房子。

若以自住需求而言,通常一個家庭只需要一間房子,或是一個人需要一間房子;但若房屋商品化後,一個人、一個家庭可能需要數間房子,購屋需求將不會被量化。

人口負成長對房市帶來的隱憂,是未來自住型需求會減少,但投資、置產型需求卻不見得會減少。尤其在房市多頭時期,投資、置產需求反而會大幅提升。因此,單純以人口數量增減來討論房屋供需,實務上不盡然正確。

歐盟人口減 房價未必跌

第四大關鍵:人口負成長與房價非百分百正相關。一般人普遍有死板的觀念,就是「人口負成長∥房價下跌」,這種「A∥B」的情況真的必然如此嗎?

據歐盟統計局統計,歐盟二十八個國家當中,有高達十七個國家人口負成長,包括德國、捷克、匈牙利等國。以德國為例,人口負成長已十幾年,但房價並未因此下跌,近三年房價漲勢反而高高漲,柏林、漢堡、慕尼黑等大城市房價年漲幅均逾一成。

歐盟多數國家人口負成長,但房價卻不跌反漲。

歐盟多數國家人口負成長,但房價卻不跌反漲。

 

從德國來看,近年房價與低利率、外來資金大量購屋,以及經濟穩定擴大有較密切的關係,人口負成長並不構成房市衰退。而歐洲有不少人口負成長國家,過去因生育低而採取開放式移民政策,以減緩壓力,間接成為房市支撐。

假如台灣人口負成長情形惡化,應該也會走上歐洲等國開放式移民的老路,引進更多的外來人口。更何況,在中央與各縣市陸續實施「催生」福利措施後,去年生育率已止跌回升,人口負成長情形並沒有那麼悲觀。

流言 TOP1 房價日本化 泡沫將炸裂

國內房市由賣方市場轉為買方市場後,大家紛紛落井下石,更有人直言台灣房價將出現「日本化」,房價泡沫炸裂只是早晚的事,現在買房就會後悔一輩子。

近年來指台灣房價會出現泡沫化的人,幾乎都把台灣拿來與日本類比,認為台灣房市就是第二個日本。然而,秉持這個論點的人,其實都忽略二者的差異性,只單純看到房價一隅就論斷全局。

經濟泡沫化 台灣無疑慮

台灣與日本房市狀況,根本上有幾大不同。第一個不同,日本房市泡沫化肇因於一九八五年貨幣快速升值,導致出口競爭力急墜,以及民間企業面臨美國國債資產大幅虧損等問題。企業為追求獲利,資金頓時湧入股市與房市。

一九八九年,日本股市泡沫到達最高峰,日經指數逼近三萬九千點,隨後股市泡沫破裂,指數一洩千里;到了一九九二年八月,日經指數只剩一萬四千點,市值縮水至三分之一。在股市泡沫化的壓力下,日本房地產價格從一九九一年不支倒地,開始下跌。

股、房市先後崩盤,日本金融機構逾放比飆升,金融體系幾近崩潰,經濟泡沫至今仍未回復。反觀台灣此波段房市反轉,幾乎篤定朝「軟著陸」靠攏,且僅僅是房市單一產業修正,股市與總體經濟並不像日本全面潰堤。等到經濟面好轉,房市仍有東山再起的機會。

打房或救市 命運大不同

第二個不同,在於「政策應變」截然不同。日本股市雖在一九八九出現泡沫化,但當年到一九九一年期間,房地產價格依舊升高。於是,日本政府在一九九○仍推出凌厲的打房措施(即「關於控制土地相關融資的規定」,全面收縮不動產放款),而這項措施讓房市資金瀕臨斷裂,翌年才引爆土地價格崩盤。

惟台灣主管機關面對房市下行風險,卻是採取「救市」措施,逐步放寬房市管控,如央行連續降息半碼,並解除新北、桃園等六行政區選擇性信用管制,金管會更鬆綁金融機構不動產放款上限、以及調降保壽業投資不動產投報率底限。

面對房市問題,日本採取激進管控,才引爆房市崩盤,但台灣卻選擇逐步解除管控措施,並引進資金活水,紓緩修正壓力,這也注定讓日本、台灣兩地房市命運大相逕庭。

台灣與日本房市反轉過程、社會背景與政策均不同,不一定會泡沫化。

台灣與日本房市反轉過程、社會背景與政策均不同,不一定會泡沫化。

 

台灣人慣性 仍盼自有房

第三個不同,是社會背景與民情無法類比。日本經濟泡沫化後,出現大量破產的企業行號、家庭;即使僥倖逃過破產的家庭,一輩子都留下經濟泡沫的恐慌記憶,使得不少日本人對房市產生畏懼,因而改變消費習慣,寧願終生租房也不敢買房。

台灣卻不僅沒有類似狀況,大多數人仍想要買房子,但因房價太貴買不起,只能租而無法買,於是掀起高房價民怨。更有甚者,台灣房市此次修正,並未改變消費習慣,部份縱橫房市的投資者,轉道投資海外不動產。這意味著,若台灣房市出現落底訊號,買盤終究會一一回歸,不致於像日本人對房市那般絕望。

流言如牛毛 究竟該信誰?

總而言之,在房市多空交戰之際,總是流言紛陳。尤其有許多流言,化身為理論講得頭頭是道,彷彿天下道理都不離其中。但理論歸理論,實務歸實務,很多理論詮釋得八面玲瓏,實際上卻不是那回事,購屋者還需自行判斷,才能成為房市贏家。

 

 

資料來源:奇摩

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