文 / 簡榮宗律師
【台灣法律網】

 

文/朱峻賢合夥律師  簡榮宗資深顧問

如今房價高漲,買房子對一般市井小民來說,往往是一輩子的大事,每個人都不想買到有瑕疵的房子,坊間也有教人如何看房子的文章及討論,然而,由於買房子的通常都是不具有相關專業的一般人,不管怎麼看都有一些遺漏或無法看出來的地方,因此也只能先信賴前屋主「不動產標的現況說明書」的記載,或者是房屋仲介提出的所謂「房屋漏水保固書」等保障制度。

根據內政部統計歷年來全國房地產之消費糾紛案件,引發買賣雙方最多糾紛的是「房屋漏水」,其次則為施工瑕疵、定金退還、契約審閱及隱瞞重要資訊等問題。而依上述統計,於民國95年至99年期間,全國各縣市政府受理房地產消費糾紛申訴案件共計8082件,其中房仲業有4383件,而造成糾紛的原因中,「房屋漏水問題」則連續5年高居第1名,共計有1131件。這些房屋漏水糾紛,雖也有發生在預售屋或新成屋交易,然而大宗的還是在中古屋交易,類型則多為民眾買房時未發現漏水狀況,或因屋主或房屋仲介未將屋況說明清楚。

以預售屋的情況而言,依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」應記載事項第17項規定,如門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備部分,建商須負責保固1年,而由於消費者保護法第17條第2項前段規定,違反中央主管機關公告規定之定型化契約應記載事項之條款無效,因此實務上通常建商所擬之預售屋買賣契約都有相關的約定,然而常見的糾紛卻是在交屋2、3年之後才發生之漏水問題,此時購屋者要求建商出面修繕時,建商常以已過保固期間而拒絕。

然而,依法院實務見解,所謂「保固」之目的,在於使買受人(消費者)取得較法定物之瑕疵擔保責任更為有利之地位。出賣人(建商)若對於保固期間內之瑕疵負修補義務,買受人(消費者)不必證明瑕疵之發生,係交屋時即已存在,且出賣人(建商)也不得舉證證明無瑕疵而免責,因為保固之目的既在擔保,就是在確保保固期間內,標的物不會發生應由出賣人(建商)負責之瑕疵。然而保固責任之存在,並不是排除買受人(消費者)物之瑕疵擔保請求權之主張,換言之,保固期限過後,若存有物之瑕疵,買受人(消費者)仍得為主張。因此,依據民法第365條規定,建商對交付「房子」價值及效用,應負瑕疵擔保責任,消費者在交屋5年期間,若發現房屋有瑕疵要儘速通知建商,通知後半年內要向建商請求修繕、減少價金甚至解除契約,上開權利都不會因契約設有保固期而影響。

至於在中古屋買賣的情形,前屋主通常也是一般消費者,買賣契約也不會特別有保固的約定,因此如果交屋後發現漏水之狀況,就是單純的適用前述民法買賣物之瑕疵規定,要求前屋主修繕、減少價金甚至解除契約;至於前面提到有一些房屋仲介有提供所謂的「房屋漏水保固書」,如果發現漏水的情況,由於民法買賣物之瑕疵規定是規範出賣人也就是前屋主,因此買方向房屋仲介只能依據「房屋漏水保固書」約定來主張,如果「房屋漏水保固書」內容設有保固期間的限制,當然也有其法律效力,跟前面提到預售屋買賣的情況不同,這是因為預售屋買賣中,建商同時就是出賣人,加上契約又有保固責任的約定,所以建商負有約定保固及法定物之瑕疵擔保兩種責任。不過,雖然房屋仲介提供所謂的「房屋漏水保固書」會有保固期間限制,然而如果房屋仲介明知有漏水之情況而隱瞞,實務上認為,房屋仲介替民眾媒介不動產之買賣,雙方成立民法上之「居間」的法律關係,「居間」成功時,房仲業者可以收取服務報酬,倘若房仲違反其對於委託人之義務,就不得向委託人請求報酬及費用。

對消費者而言,房子漏水除了將影響房子的使用,還會減損房子的價格,因此難怪會成為房屋買賣糾紛的最大宗,而實務上也常常有消費者被建商的所謂超過保固期不負責的說法誤導,導致不能即時主張權利,因此買房子除了要會看房子之外,更重要的是要知道自己的權利有哪些,才不會讓自己的權利受損而不自知。

 

 

資料來源:台灣法律網

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