租屋糾紛的解決】

一、當房東與房客發生租屋糾紛時,通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調,直到雙方均能接受為止。
 
二、但當彼此無法達成共識時,就必須用強制力來解決了,依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定,符合一定要件者,得選擇調解或進行簡易訴訟程序。
 
三、此外,在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」,以因應日常生活中大量的小額交易糾紛,避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願,侵害憲法所保障的權利,而造成社會不公及對司法的不信任。
 
四、小額訴訟程序的特色在於簡便迅速,且做了一些利於一般人民(即非法人、商人、大公司…等)的規定,以使程序不成為阻礙人 民爭取權利的因素。其中詳細內容,請參閱附錄之小額訴訟程序。
 
五、如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之,但若法院認定不妥,仍可依其職權改用簡易程序。此外,若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者,雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。
 
六、該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之,所以,各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務,至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者,就不能於非上班時間進行了。
關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處,請參閱法條或詢問各法律服務機構。
 
 
【常見糾紛案例小故事】
 
 
【故事1】違建問題停看聽
 
最近我租了間離公司比較近的「頂樓加蓋」獨立套房,因為房東與樓下鄰居相處不好,常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊,叫他們來拆掉這間房屋。
其實,我聽到這些話是很擔心的,我擔心隨時會被趕出來,我想跟房東說不住了,這樣子可不可以。
而且:(1)房東有權利將違建出租收取金錢嗎?另外,我承租違建有沒有違法呢?
      (2)我可以基於這個理由提前解約嗎?
 
【評評理】
 
「違章建築」產生的法律爭議,在法律上是蠻複雜的課題
首先,我們先來瞭解「違章建築」的特殊性質:違章建築,係未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照,而擅自建造即使用之建物。
一般而言,在自己擁有全部產權之「私有土地」上搭建違章建築者,建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記,在法律上並無「建物所有權」之合法保障;比如說,違章之建物不能辦理產權之取得或過戶之登記,因而,權利人並無建物所有權狀。但在司法實務上,仍認為建造者,擁有該建物之事實上處分、管理之權能(例如:仍可以買賣,也可以使用、收益)。因此,建造者或其受讓者(如:買受違章建築之人),對該違建自然有使用及出租之權利。
 
 
房東將違建出租,租賃契約仍為有效
違建之建造者或受讓者將之出租,在實務上並不認為契約無效。換言之,房東對於有管理處分權之違建將其出租,並未違反法律之強制規定,租賃契約仍為有效。也就是說,房東有權利將違建出租,收取租金。
 
房客在租期屆滿前,欲提前終止租約,房東依約可請求賠償:
房客承租房屋,簽訂1年或2年不等之定期租約,即應受「定期租約」之限制。房客在租期尚未屆滿時,如欲提前終止租約,依市面版租約等常見之租賃契約約定,房客應提前1個月告知房東,且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。
本故事,如果房客所承租之違建,除因遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除;或經訴請法院拆除,判決確定而遭強制執行拆除時,房客因而未能使用時,依法可以向房東要求損害賠償。否則,在租期當中,房客並不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由,要求提前終止租約。不然,就是房客違約了。
 
房客承租屋頂平台之違建」,確實有相當高之風險:
要特別注意的是,本故事中,該「違章建築」係建造在「屋頂平台」上;屋頂平台,為該公寓大廈之「共用部分」,為全體共有人所共有。也就是,非經全體共有人同意,任何一個共有人(如頂層之所有人或住戶)不得任意為排他性之占有使用(例如:搭蓋違建、開闢空中花園等)。否則,其他共有人,可以訴請法院拆除之,並請求損害賠償。
因此,單一共有人,未經其他各樓層之共有人同意,擅自在屋頂平台搭蓋違建居住,恐已違反建管法令及民刑事法令。
實務上,雖然常見建商出售公寓大廈時,將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂「分管契約」,約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。但是,頂層所有人仍應依法保持平台之原狀而為使用,即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式(休憩、曬衣服棉被等)來做使用;頂層所有人仍不得私自搭蓋違建。
在司法實務上,出現相當多的故事,樓下之其他共有人,對於頂層所有人私自搭蓋之違建:
1)向主管機關舉發,依建管法令予以強制拆除;
(2)或訴請法院拆除,以回復屋頂平台之原狀,通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。
再者,「違章建築」,係未經主管機關許可並發給建築、使用執照之建物。依建築法之規定:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則,主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰;必要時,並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除
因此,雖然房東將違建出租,所訂的租約仍為有效;但是房客承租後,就該違建之使用,確實有遭主管機關拆除或罰鍰;或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀之風險;房客容易面臨無法長期繼續使用之可能。
 
【租屋小叮嚀】
一般而言,頂樓違建,建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮;「防盜、公共安全設施」較為欠缺,居住者(如房客)不易受到良好之保障;遭竊或遭歹徒侵入加害之情形,亦屢有所聞。房客承租「違建」時,應慎重考慮,儘量避免才好。
 
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
 
【法令依據補充】
  
   民法第226條(給付不能之效力(二)損害賠償與一般履行之拒絕):
 
Œ因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。
 
前項情形,給付一部不能者,若其他部份之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。
 
‚建築法第25條第1項(無照建築之禁止):「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自
 
 建造或使用或拆除。…」
 
ƒ建築法第77條第1項(依法使用之義務):「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」
 
„建築法第91條第1項第2款(罰則):「有左列情形之一者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30
 
萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止
 
供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除:…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備
 
安全者。」
 
 
 
 
【故事2】「二房東捲款潛逃!
 
屋主(大房東)將整棟房子出租給楊先生,當時所簽的契約當中雖明定不能轉租,但楊先生(二房東)承租整棟房子是要再轉租給學生的,屋主並未表示反對意見。爾後,楊先生將整棟房子分租給多位學生,租金含水、第4台、網路費用預收一學年,押金一萬元,電費的部分則有獨立電表,每個月照每人使用的度數收費。
近期,大房東(屋主)因遲遲無法收到租金,來找二房東楊先生時,才知道楊先生已捲款逃跑。就楊先生這個部分,屋主已委託律師處理,向楊先生要求賠償。
另外,屋主最近收到3月份電費帳單(1-2月份的電費),約3萬元,屋主要求承租的21位房客分攤,部分已繳交電費的房客認為此舉不合理;而網路費、第四台、水費等費用之前已與楊先生約定含在租金中,房東不願替其支付,要他們必需再繳交一次,因此雙方開始爭執不下。
學生們想知道的是:
(1)3月份的電費帳單要如何分攤?之後的網路費、第四台及水費該由誰來支付?
(2)將來退還押金的部分該如何處理?
(3)還有,他們可不可以繼續住到約滿為止?
 
【評評理】
 
 
首先,要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效
二房東與學生房客簽訂的租賃契約,雖然二房東非房屋「所有人」,惟「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」。本件二房東與學生房客簽訂的租賃契約,只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依事實來看,租約之生效要件(當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵)亦無缺乏,應認契約已成立生效。
 
屋主可以在二房東不出面處理的情況下,收回房屋
根據學生房客的陳述及和學校查證,雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定,但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生房客們,而屋主也沒有持反對意見,就轉租部分,應可視為屋主「默示同意」。屋主基於與二房東楊先生的租賃契約,似不得以違反禁止轉租之約定而終止,除有其他屋主得終止之事由(例如:積欠租金)而依法終止外,屋主不能收回房屋。
 
電費、網路費第四台、水費等費用的分擔爭議,應如何解決
在電費、網路費、第四台、水費等費用支付部份,電費方面,3月份有部分同學已繳交,所以,屋主要求所有同學均攤3萬元的電費,對於部分已經繳交電費的同學們來說,顯然不公平,所以給付的數目需再協商。至於網路費、第四台、水費,要求房客們支付是不合理的,因為這些費用已含在租金內了,只是在雙方都不繳納的狀況下,可能會遭到斷線,這樣可能會造成房客們的困擾。所以,房客們可以先行支付,支付的金額再向二房東要求賠償。
事實上,屋主和房客們在這件糾紛中都是受害的一方,屋主與房客們應個別向二房東求償,屋主不能將未收到的租金轉嫁給房客們,在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於房客們,當然也不能向房東要求押金返還,因為簽訂租約、收取房客押金的「出租人」是二房東楊先生,並不是屋主。
 
二房東捲款潛逃,屋主及房客們可採取的救濟方式為何?
1.就屋主與楊先生(二房東)的部分:可依民法第440條(見P.54)積欠租金之事由,終止租約,並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
2.就屋主與房客的部分:房客與屋主,於依法終止與二房東之租約後,雙方再簽訂新約,由房客繳交租金予屋主。
3.就房客與楊先生(二房東)的部分:房客於租期屆滿後,可依原租約所訂條款,向法院請求楊先生返還已付的押金、及自行支付的網路費、第四台、水費等損害賠償。
 
【租屋小叮嚀】
1.同學們在外租屋時,一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子,如果不是屋主本人,應請其提供一份屋主的委託書。
2.如果是二房東,則須請二房東出示與大房東的契約書,並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
3.此次的故事,由於屋主不否認知道二房東轉租一事,所以同學們繼續居住才無困擾。如果房東真的不知情,而出面主張終止其與二房東之租約時,那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
【後記】
本故事為真實案例,當時校方協助處理的結果,值得參考:
經由學校生輔組出面協助學生們與屋主協商,經過數次的協調之後得出下列結果:
1.屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿,不收取租金。
2同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用、網路費用、水費。
3.原租賃契約期滿後,雙方另訂新約。
4.屋主與二房東楊先生的部分,已委由律師處理。而學生方面,在第四台、網路及水費的部分,是重複的支出,同學得向二房東求償,一般須透過訴訟的方式。
 
【法令依據補充】
最高法院民事判例64年台上字第424號要旨:「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對租賃物有所有權為要件」
 
 
 
 
【故事3】口頭契約的困擾
    
    小鄭在公司附近承租一間套房,在看屋時房東僅告訴他租金一期六個月,共2萬元,押金為1萬元,押金在退租時返還。房東沒有表示要簽約,而小鄭耳聞沒有簽約就表示是不定期契約,不定期租約對房客是較為有利的,所以對於簽約一事也不堅持。
    不料,小鄭因工作不順利,將要離職,所以無法繼續承租,於是告知房東將住至租金繳付完畢當月,並請房東返還1萬元押金。房東聽了後表示,必須没收押金,因為租期大家都是一年,没住滿當然要扣錢。
    這引起小鄭不滿,他認為雙方又沒有簽下租約、沒有約定租期,所有的說法都是房東片面之詞,既然沒約定租期就應該算是不定期租約了,所以房東沒有權利扣下押金不還,於是雙方開始爭執不下。
 
【評評理】
   
  首先可以看到的是,小鄭不堅持簽約的原因是「耳聞不定期契約對房客有利….」,對於不定期租約的認識,應該是本件案例的關鍵。因此我們先來了解什麼叫做不定期租約。
什麼是不定期租約?
造成不定期租約的情形,有下列三種:
1.租賃契約訂立之初,即未定有期限者。
2.不動產租約逾一年,且未立字據者。
3.租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時
由上列所述的狀況,小鄭即使未簽下租約,若真如房東所說有告知是一年一期的話,那麼不定期租約是不能成立的;但小鄭堅持房東沒說,而房東用其他房客都知道的狀況反駁其說法,這樣,小鄭仍能堅持自己是不定期租約的效果嗎?
 
雙方提示證據
在二方說法不一時,證據的提供便成為非常重要的判斷,在無契約書的佐證下,依照民事訴訟法第277條來看,當事人主張自己有利的事實時,須負舉證責任。房東可請其他房客做為證人,確有約定一年租期的規定;而房客要提出於己有利的證據,則明顯有困難,因此,小鄭要執意比照不定期租約方式來終止租約,可能會有問題。
 
租約該如提前終止?
以上案例中,因雙方並未約定任何一方可以提前終止租約,所以小鄭要提前終止租約時,必需要徵求房東的同意,若房東不同意提前終止租約,房東可要求小鄭繼續承租到租約期滿,而押金在期滿後則必需返還。
定期租約若需提前解約,必需審視契約內容之違約條款及罰則,若契約中未明確定立或未簽定契約,則需遵守以下之民法規定:
(1) 提早一個月告知。
(2) 徵求對方同意(有訂定提前解約條款者,視條款方式終止)
(3) 協議完成提前終止租約時,寫下終止時間,以免口頭承諾不履行時,徒生困擾。
由上述解說,可得知,現在小鄭欲提前解約,需經房東同意,而房東同意的條件即是沒收押金做為違約賠償,現僅能以協商方式請房東酌減賠償金額,若房東堅持以全部押金作為賠償亦不可謂之無理。
 
【租屋小叮嚀】
1.此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約,所有的約定都是透過言語表示,若是有一方否定當時的承諾,為了要證明對方的承諾是存在的,往往要耗費不少人力、物力去做證據的收集,因此建議房東與房客,簽定書面租約仍是最能保障彼此權利義務最好的方式。
2.很多房東或房客在面對問題時,會因情緒或對方的言辭失當而不肯退讓,建議雙方最好先暫時冷靜打住話題、離開現場,改約他日再談,等火氣沒那麼大時,再行溝通,效果會比較好。
3.協調時,通常因雙方互有損失而無法滿足雙方之期待,故只要協商至雙方均能接受之範圍,即為協調最佳的結果。
4.雙方若無法協調,可至當地調解委員會聲請調解,如果仍然無法達成共識,最後只能進行小額訴訟,由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。而進入訴訟程序,將耗費較長時間,雙方因此需付出的時間﹑精神及心力是難以估量的。建議最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。
以上案例,房客不一定能如願拿回押金,但是希望能從這個事件得到經驗,對於簽約一事要更小心,最好要有書面契約,在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。
(本故事感謝陳君漢律師協助評理及叮嚀)
 
【法令依據補充】
民事訴訟法第277條(舉證責任分配之原則):「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。」
 
 
 
【故事4】房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理!
 
簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線,沒想到住進去二個月後,不但洗衣機和網路線沒有著落,有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來,弄得到處濕成一片,跟房東反應,房東不理我們,叫我們自己想辦法,我們幾個人決定不繳房租表示抗議,沒想到房東威脅我們:「快繳租金,不然我認識很多法官、律師,隨時都可以讓你們“好看”!」
現在我們繼續繳付租金,但浴室又漏水了,洗衣機跟網路線依然沒有著落,而我們不敢反應也求助無門,我們該怎麼辦?
 
【評評理】
 
 
可以請房東履行口頭承諾嗎?
民法第153條規定,「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」故契約的成立非以書面為必要。
但為了避免紛爭或在紛爭發生後雙方爭執不休時,若能提出清楚的文字證明契約內容,即可快速的釐清事情對錯;但當房東不履行承諾,在房客要求兌現後,卻出爾反爾的否認曾經給的承諾,是最傷腦筋的事,因為對於有利的一方(房客)是需要負責舉證,但對於如風而逝的承諾,要如何舉證?這可就難了。
 
窗戶滲水進來是不是房東該來處理?
常有房東對房客說:「使用者付費,東西壞了自行解決!」、「這是自然造成的,不能算房東的問題」等等說法,真的是如此嗎?
先由上述案例來看,窗戶無法密合造成滲水、浴室漏水,均屬修繕問題。而需由房東或房客負責修繕,則需詳看契約內容如何定立,才能進一步釐清。而契約訂立之條款大致有下列三種情形:
1.就坊間最普遍的租約訂立修繕之條款如下「乙方應以善良管理人之注意使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。」由上述條款便可清楚劃分雙方應盡之修繕責任:房客應盡善良管理人之注意,使用租賃物,租賃物發生問題時,亦需通報房東,以利房東儘快修繕,避免租賃物損害擴大;而房東則應就租賃物(所附設備、房屋結構)負責修繕。
2.雙方租賃契約中,無特別約定『房客應負修繕責任』時,則依據民法第423條及第429條Œ的規定,出租人(房東)有修繕的義務。
3.若契約中已明定『房客應負修繕責任』時,房東就上述民法應負之修繕義務即已排除,此時房客便無法要求房東修繕。
特別提醒大家,因租賃契約版本之修繕責任歸屬各有不同,簽約時,請謹慎閱讀,以免自身權益受損。
 
房東不來修繕怎麼辦?
第一步當然還是先告知房東有修繕的需要,但在經過房客的告知而房東仍相應不理時,房客可以依民法第430條來行使應有的權利:
1.若仍想繼續承租:請水電師父先察看、估價,如修繕的費用不高,可先寄發存證信函限期請房東修繕,若房東逾期未修,房客即可自行雇工修繕,修繕費用則直接從次月租金扣除。
2.若不想繼續承租:如修漏的費用非常高,對房客來說是一項很重的負擔;而且又擔心房東到時不認帳,建議房客考慮清楚,如果實在漏水嚴重到已不適合居住了,則可寄發存證信函,限期請房東來做修繕(同時載明:逾期未修,則將終止雙方租賃關係);若房東逾期未修者,即可再發存證信函表明依據民法第430條(見P.52)之規定,終止雙方租賃關係。嗣後,房客再與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。
 
可以用拒繳租金來要求房東修繕嗎?
房東將房屋租予他人使用,收取價金即為租金;房客支付租金取得使用、收益權利,與房東修繕與否無關,也就是說修繕為房東應盡的責任,而因使用房屋而支付租金則為房客的責任,二者是不可混為一談的。
房客用拒繳租金來逼使房東修繕,在實務中是常見現象,但是並不合法,若造成欠租事實達法定時限,房東是可以依法要求房客遷讓房屋,屆時押金還必需做為租金的扣抵,有理的一方反成無理的一方,而真正所在意的修繕問題就會被一再拖延仍無法獲得解決。
 
造成物品的損失可以要求賠償嗎?
房東經過告知後,仍不來處理,因房東不修繕而造成房客物品的損失,可依民法第184條要求房東做損害賠償。
不過要求賠償的部份就需有個觀念,物品是不可能以全新全額的方式做索賠,需再以折舊後的金額來計算,若能輔以當初的購入證明,也能提供一個賠償的依據與折算方式。
 
【租屋小叮嚀】
1.契約書的版本有非常多種,請雙方在簽約前務必詳閱契約書內容,以免平白喪失自己權益。
2.口頭承諾雖是有效,但最怕對方不認帳,建議寫在契約書中以做證明。
3.窗戶滲水、房子漏水、結構毀損等等,在修繕或求償前最好將狀況以照相存證,以避免到時人證、物證均不存在,造成舉證的困難與欠缺。
4.若是選擇自行雇工修繕,找人來估價時,最好找三家左右的商家來估,較能取得一個公正合理的說法與價錢,並留下估價單,屆時也較能清楚的告知房東選擇的結果。
5.若房東已盡修繕責任,但是仍是問題百出、無法根本解決問題,房客仍可視為房東未做修繕。
6.若是發現房子有狀況不主動告知房東(例如此案例中浴室漏水),而致事態嚴重導致房東須花大筆金錢去做維修時,房東是可主張房客未盡善良管理人責任,而要求房客負責的。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
 
【法令依據補充】
 
民法第184條(一般侵權行為之責任)第一項:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害他人者亦同。」
 
 
 
 
【故事5】房東要漲租:不答應就搬家!
 
在台中租了一層小公寓,最近房東表示租金金額有誤,他租給我們太便宜了,要漲租金,如果我們不答應就要我們搬家。
由於房東的工作是代書,對於法律比較了解,當初租賃合約是由房東所擬定,其中一條約定寫著:租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。不過,整份契約內沒有提到賠償問題,現在的狀況是我才剛搬入2個月,房東就要漲租或是要我們搬家,我不想答應漲租,也不想搬家,我們該怎麼辦?房東自己寫的契約書裡面所有規定都是合法的嗎?
 
【評評理】
 
 
房東自己編寫的契約是合法的嗎?
有許多房客在發生租屋糾紛時,往往試圖從租賃契約中找出保障自己的條款,但此時才發現當時所簽下的契約條款對自己極為不利,甚至「顯失公平」,心中不禁浮現出一個問題『在法律上這樣的契約算嗎?合法嗎?』。而在基金會也常遇到房客或房東遇到租賃契約糾紛時,總會詢問:「法律上是如何規定租賃契約相關事宜的?」或者自行尋找民法法條,盼藉由法律來解決雙方的紛爭。
但事實上根據民法精神中的「私法自治原則」只要當事人訂立之契約,未違反公序良俗及強制性之規定(法條中出現如應..;不得..;無效..等字),其契約即為有效,且效力更勝民法法條,所以當事人訂立各式契約時,實需謹慎小心,以防自身權益受損而不自知。
接下來告訴大家何謂「私法自治原則、契約自由原則」。
 
何謂私法自治原則?
首先我們先來看什麼是「公法」?什麼是「私法」?私法與公法的區別,依學說各有不同,這裡採最簡略、最普遍的說法:「公法」-國家得行使公權力的法律均稱為公法,例如:憲法、刑法、行政法等;「私法」─主要規定人民與人民之間的權利義務,例如:民法、公司法、商事法等,與國家行使公權力無關。
而「私法」的基礎為「自由平等」,當事人之間均為平等關係,可依自身權利,自由締結契約,而法律上僅為規範制度,而非細瑣的將各式契約條款列出,且國家公權力更不任意介入私權關係,故稱之為「私法自治」。
 
何謂「契約自由原則」?
民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。
 
租金能說漲就漲嗎?
租金調漲的部分,在契約期限內,房東要調漲房租,需經過房客的同意,如果房客不同意,房東是必需等到租期滿後再重新議定租金的多少。
 
房東提前解約,可要求違約金或搬遷費用嗎?
在提前解約的部分,契約中即有約定:「租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。」所以不管是房東或是房客,只要有一方想解約,不管是什麼樣的理由,都可以經由提前一個月通知之後,即終止租約。
關於賠償的方面,因在簽約時,並未針對違約做任何求償的要求,因而要求房東做違約金的賠償可能有點難;但對於同學所述,在沒住多久又必需搬遷而產生的費用,而有可能因為換了新居,必須重新申請網路、電話等,這些支出的費用,可以用損害賠償的方式要求房東賠償。 
不過,在實務上遇到強勢的房東通常會用強硬的態度要求房客搬離,若房客執意要向房東求償,最好將費用支出單據等物證保留,再向調解委員會聲請調解,或許能減少一些損失。
 
【租屋小叮嚀】
1.書面契約記載的是雙方共同約定的事項,而且經過雙方簽名蓋章,表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守,因此,一定要詳細關讀及約定內容,避免出現不公平的條文,平白抛棄自身的權益。
2.現在的狀況雖是房東提前終止租約,房客或許會覺得沒有得到賠償而覺得非常不合理;反過來想,若先提出解約是房客,房東一樣無法要求學生賠償。所以,在簽約之前就要看清楚所有的條文,是不是每一條同學都可以接受,如果有疑慮就要與房東溝通清楚,才不會住進去之後又發生問題。
3.租金調整雖然在契約存續中是不被允許的,但房東以不接受就搬家的條件要求房客,確屬過於強勢,房客若想保障自己權益,唯有透過詳細閱讀契約及不有僥倖心態的方式,來做一個公平合理的契約約定。
 
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀) 
 
 
 
【故事6】租約期滿時,房東要求粉刷,否則扣除押金!
 
吳先生在三重市承租房屋,租約期滿後將不再續租。在返還房屋時,吳先生要求房東返還簽約時所收的押金6萬元(3個月租金額)。房東表示:「當月水電、瓦斯費尚未結算,且門把附近的牆壁因長期使用而污損。你必須將牆壁重新粉刷後,才能將扣除水電費之後的押金返還給你。」
請問:
(1)房東收3個月的押金,是合理的嗎?
(2)房東可主張押金「扣抵」哪些項目?
(3)房東要求等最後一期水電瓦斯費結清後才返還,是否合理?
(4)租期屆滿,房客有必須要重新粉刷牆壁返還嗎?
 
【評評理】
 
房東押金收3個月,合法嗎?押金數額在法律上有無限制
依照法律規定,押金,不得超過2個月房租總額,已交付者,如超過此限額,承租人得以超過部分抵付房租。但押金契約,仍成立生效,並不因超額而無效。房客(承租人)請求抵付時,建議應以存證信函通知房東(出租人),聲明抵付租金;不能以「拒繳」該額度租金作為消極抵制方式,以避免有「欠租」之違約情事發生。
 
房東就押金可以主張「扣抵的項目」為何
押金契約,係擔保「租賃所衍生債務」之契約,主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
一般而言,雖然「押金」應於租期屆滿時,無息全額返還房客為原則。但是,在例外的情形下,房東可以主張「扣抵」,項目包括:積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用、及房屋(含設備)毀損之修繕費用(以可歸責於承租人所致者為限,但如係因不可抗力或自然耗損所造之損害,原則上房東應依民法第430條自行修復)。
然而,雙方如就數額、項目有爭執時,可申請調解,房東宜先檢具相關費用之單據、發票,就損害項目拍照存證,以便行使權利時舉證之用。
 
扣留全部押金,等到最後一期水電結清後才返還,合理?
租約到期時,房東應依約返還押金,房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金,是合於社會常情的;但扣留全部的押金,欲待最後一期水電結清後才返還,則不合理。房客可以:
(1)請房東向電力公司,申請結算至租期屆滿之日為止之費用,以利房客補繳或房東扣抵押金之計算。
(2)也可依近2期之水電費、瓦斯費單據之平均金額,酌留之。
如房東不同意,而堅持要全部扣留者,房客應請其於雙方租約上載明:「押金○○元應於○○年○○月水電結清後返還。○○○(房東)簽章」,作為日後請求及結算之憑據。
 
房客「回復原狀」之義務為何
租期屆滿或租約終止後,房客有返還房屋(回復原狀)之義務。所謂的回復「原狀」,係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如:打孔(冷氣裝機)、牆釘除去後之修補等,應屬回復原狀之範圍。或者,經過一定期間的使用後,牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說,房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。
因此,牆壁如無「顯然污損」(例如:房客的小朋友以牆壁為畫布,到處塗鴉等等),房東要求重漆應非合法。
 
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
 
 
 
 
【故事7】房東要賣房子,要我們搬家
 
房東有天忽然打電話來告訴我:「房子要賣了,不會再租給你們了,你們準備搬出去吧!」我們的契約還沒到期,房東可以因為賣屋就趕我們走嗎?房東說:「哪有人房子要賣了,還會讓房客住裡面的?你們要不搬走,我房子怎麼賣?賣不掉你們要負責嗎?」又說:「到時新的買主也會趕你們出去的,你們還是快點搬走比較省事!」真的是這樣嗎?我不想搬可以嗎?
 
【評評理】            
      
房子所有權將移轉,房客能不搬嗎?
在租賃期間房子若要易手,常給房客帶來很大的困擾,而房東為求房子脫手容易,通常會要求承租的房客儘速搬離,以方便房東能順利的賣屋。而在民法425條(見P.51)便對弱勢的房客給予了相當的保障,要求房東不得因所有權移轉,而要求房客搬離。
不過此項保障對於超過五年又未經公證過的契約及未定期限的租約是不適用的,因此,房客不妨檢視自己的狀況,是否租約期限超過了五年?還是本身已是不定期租約?
 
既然能繼續住,舊契約對新屋主也是有用的嗎?要再訂新約嗎?
依最高法院23年台上字第3092號判例:「出租人於租賃物交付後,將其所有權讓與第三人時,其租賃契約既對於受讓人繼續存在,則在承租人與受讓人間,自無須另立租賃契約,於受讓之時當然發生租賃關係。」
依民法425條的解釋,新屋主當然是必須承擔原契約,對房客的權利義務來講是完全不變,只是出租人已改換他人。新屋主不能擅自變更契約內容,除非是經過雙方的協商並徵求房客的同意。
對於契約是否要重新訂定,應可不必,房屋易手所有權人變更是自然的事,新屋主已概括繼受原來的契約內容,當不可推卸其應承受的權利義務,所以不變更契約內容並不會影響彼此的權利義務。
 
在租約期滿後,押金也該找新屋主拿嗎?
約滿後,最擔心的是新屋主說並未拿到押金,所以沒有辦法將錢返還給房客,因此在舊屋主將轉手之際,最好能確認押金是否也轉手給新屋主了,否則是不能向新屋主要的。有時很多房客是一次支付了半年或一年的租金,這時也必須知道舊屋主是否真的將預收的租金也轉手給了新屋主,以免到時新屋主未收到租金,必會要求房客支付,房客是無法以「已支付給舊房東」的說法,而不支付租金的。
 
房東強勢趕人,可要求房東依約賠償
有時房東太過強勢根本不願讓房客繼續承租,若不搬家,便三天二頭電話吵、登門吵,讓房客不堪其擾,在這種狀況下,還是建議房客搬家以圖清靜。但答應搬家前,請先和房東談好條件,因房東無法照契約履行至租約期滿,可視契約約定狀況要求違約金或搬遷費用等等的賠償
 
房客主動提出搬家,須依約賠償
反過來說,若是房客自己覺得住下去危機重重(不知新屋主會不會趕人?不知道新屋主好不好相處?不知道房東有沒有把租金、押金轉給新屋主…..?),而主動要求要搬走的話,房東是可以依約要求房客賠償違約金的,因此,房客在聽到房東有賣出房屋訊息時,請先確認清楚,到底房東有沒有要求房客搬家,若有,違約者為房東;若無,還是繼續承租到契約期滿較為保險,以免自以為房東賣屋就等於必須搬家,衝動之下找了新屋、付了定金,到時必須選擇賠償一邊的損失,也只能自嘆倒楣了!
 
【租屋小叮嚀】
1.如有合理的補償條件,並能取回押金,期前搬離不失為減少紛爭的方法
2.可和房東洽談酌留一、二個月期間,讓房客另外尋找合適的租屋搬遷,並請新屋主酌量補貼搬遷費用等條件。
3.已交付舊屋主之押金返還問題該如何處理,最好的方式是和新舊屋主一同進行協商,以確定押金確實交到新屋主處。
4.如果此房屋抵押給銀行等抵押權人後,再行出租,於屋主付不出貸款,而經銀行(抵押權人)依法聲請強制執行拍賣時,如抵押權人依民法第866條內之規定及強制執行法98條第2項,得聲請除去該租賃關係,進行拍賣,而為新屋主買受者。如有此情形,房客即無權主張民法425條「買賣不破租賃」之規定了。
 
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
 
【法令依據補充】
民法第866條(其他權利之設定):「抵押權為擔保物權,不動產所有權人設定抵押權後,於同一不動產上,固仍得為使用收益,但如影響於抵押權者,對於抵押權人不生效力。」
‚強制執行法第98條(領得權利移轉證書之效力)第二項:「前項不動產原有之地上權、水佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響,經執行法院除去後拍賣者,不在此限。」
 
 
 
【故事8】房東不還我們多繳的租金及押金!
 
承租一間店面,房東要我們把每月的租金用開支票的方式支付,一次開12張,等每月初他會拿到銀行兌現,就不用每次來這裡收租了。
不料,店面的生意不佳,經營了半年就打算收起來不做了,問房東能否將剩下的票還我們,房東表示:「契約當中已經約定了租金不得要求返還,所以,你們無權利要回去!」還說,因為我們要提前解約,連同押金都要扣下來做為賠償;這樣算下來我還要再付好幾十萬,房東這樣做可以嗎?我要如何把這些錢要回來呢?
 
【評評理】
 
契約中約定不得要求租金返還是合理的嗎?
以外面文具店販賣常見的契約書中第七條:「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金….」其中註明不可要求租金返還一項,即是房東所說的契約條文,條文如此訂定,真的是無法拿回預付的租金嗎?
細看契約條文的含意,指的應是房客要求解約時,不可要求當期的租金返還,而非預付的租金,若房東不肯返還預收租金,不但有違民法454條的規定,房客並可用民法第179條對房東預收租金視為不當得利,要求房東依法返還。
 
提前解約要被扣下全部的押金?
房東可否没收房客之押金做為提前解約的賠償金額,端看雙方契約條款,而契約訂立之條款大致有下列三種情形:
1.就坊間最普遍的租約中之違約條款-『租賃期間內乙方若提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議』,且提前解約需依民法規定提前一個月告知。就上述解約條件來看,若因個人因素,無法提前一個月告知,房東仍可要求房客支付下個月租金,而房東普遍的做法便是没收房客二個月押金(一個月為下個月租金,另一個月為違約金)。
2.租約中明定『乙方若擬提前解約,押金由甲方全數没收』之約定,若已明確規範,房客則無法主張不給付二個月之違約金。
3.契約中未明定雙方可提前解約,故雙方均需履約至契約期滿,不得違約。若為此一情形,房客欲提前解約,惟有與房東協商至雙方均可接受之賠償金額,方能解約。
 
房東態度很強硬,我可以要求銀行止付嗎?
銀行止付之限制相當嚴格,除了下列二種原因,銀行不接受其它止付之理由:
一、『遺失』,若沒有遺失又掛失止付,則觸犯刑法之偽造文書罪;
二、『撤銷付款委託』,但要撤銷也必需待票期過七日後才可申請。若票期當日,持票人無法兌現支票,此時便會影響到發票人的債信。
總上所述,房客無法『掛失止付』,亦無法『撤銷付款委託』,僅能讓房東領走支票款項,日後再以房東不當得利為由,要求返還預付租金。
 
儘速解決問題才是上策
房東若是藉故拖延對房客來講是非常不利,在與房東溝通無法達到預期效果時,儘速將存證信函寄出,並到當地行政中心或是鄉市鎮公所,找調解委員會安排調解或是直接透過小額訴訟或是簡易法庭來處理。
 
【租屋小叮嚀】
1.一次開票支付租金,雖是省時省力的一種作法,但對於房客來講卻有危險存在,因此,在開票前最好能評估到各種可能發生的狀況。
2.無論承租是否為店面,最好都能先與房東談好無法續租下去的處理方式,雙方談妥的提前解約條件註明於租約中,以做為日後憑證。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
    民法第179條(不當得利之成立):「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」
 
 
 
【故事9】房東可以提前解約嗎?
 
目前我租了1間單人套房,租期為1年。住了3個月後,房東表示:「我兒子從美國回來,要住在這個套房內,所以要把房子收回。請在月底搬家,我會把押金退還。」
然而,契約內僅有載明乙方(房客)提前終止租約的條款(應再給付1個月的租金金額作為賠償),並沒有約定房東可以提前終止租約。這樣,房東可以隨意終止租約呢?
 
【評評理】
 
定期租賃契約,房東可否提前終止租約?
在法律上,房東得依法終止租約之事由,常見的有下列幾種情形:
(1)房客違約使用,經房東阻止而仍繼續者。
(2)房客遲付租金,經催告而仍拒繳,金額(經抵扣押金後)已逾2期者
(3)房客違法或違約轉租。
(4)房客乘房東不知或不顧其異議,取去留置物。
(5)其他租約明訂房東得終止之事由。
許多房東及房客對於契約的內容,其實,是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責,就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任,事實真的是這樣嗎?從這個故事來看,我們可以從兩個方向來思考:
(1)房東到底可不可以提前終止租約?
(2)既然房東要提前終止租約,房客可以如何因應?
 
房東要提前終止租約,房客要如何因應
首先,我們要先看看彼此的租賃契約內,是否有約定房東得「提前終止租約」,如果沒有約定房東得提前終止租約,那就表示在沒有經過房客同意的情形下,房東是不能單方面要求提前終止租約的。
不過,如果房東在簽約後告知房客:「一旦兒子從美國回來,房東得將房子收回供兒子居住」,而房客也同意的話,這樣彼此的租賃契約中就附帶了1個「解除條件」,當「房東兒子回國時」這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約,依民法第99條第2項之規定,也因此失去效力,房客依法即應返還房屋。
依照故事所述的:「住了3個月後,房東表示她的兒子從美國回來,要住在這個套房內,所以她要把房子收回去了」,在房客的敘述中,雙方簽訂租約時,似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文,也沒有約定解除條件。所以,房東不可以單方面提前終止租約,必須要得到房客的同意才行。
 
房東欲提前終止租約,應如何處理
既然房東已表明房屋要給兒子居住,如房客不同意,讓房東兒子在外另行租屋,實在也說不過去。在社會常情上,房客確實沒有必要強人所難,強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神,妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前,即應告知房客,讓其有較充分之時間準備;且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外,已造成房客之困擾與不便;實質上是房東「違約」,所以房東不應過於強勢。
適當的賠償協商方案,應至少提供房客1個月以上之時間,供房客尋找合適之租屋;並給付房客相當於1個月租金及搬遷費用之賠償;房客較容易心平氣和地接受,有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。否則,房東強勢趕人之姿態,在法理情上都理虧。況且,如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者,縱使房東在租約期限內,欲以「兒子從美國回來,要將房子收回(以供兒子居住)」之理由訴諸法律,應不會為法院所接受,房東敗訴之機會是很高的。
 
【租屋小叮嚀】
建議房客耐心的向房東解說,依照契約之約定,房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受,房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商,有助於解決本項爭議。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
    民法第99條第2項(附解除條件之法律行為):「附解除條件之法律行為,於條件成就時,失其效力。」司法院36年院解字第3489號解釋「…出租人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時,租賃契約當然終止者,應解為附有解除條件,條件成就時某甲自得收回房屋,至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者,應解為以某乙死亡時為其租賃期限屆滿之時,期限屆滿時某甲亦得收回房屋。」最高法院42年上字第1025號民事判例:「出租人得隨時收回房屋之特約,現行法上當無禁止規定,固不得謂有民法第71條所舉無效原因,惟本件既應適用土地法第100條辦理,參照司法院院解字第2479號解釋,出租人自不得本於此項特約收回房屋。」
 
 
 
 
資料來源:新北市租屋資訊網

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