2015-03-12 18:56:17 經濟日報 李同榮

 台灣房地產走過十年大多頭,未來市場將何去何從,這是大選前全民最關切的議題。國內2015年底總統大選在即,在政黨互鬥的惡劣環境之下,加上房地何一稅制改革及打房聲浪方興未已,國內多餘資金開始鬆動,並有逐漸外移的跡象,台灣房地產是否就此結束十年大多頭,實在值得後續密切的觀察。

 

台灣房地產自SARS以來,走過十年房市大多頭,到底何時能回頭?這是房價居高不下全國矚目的焦點。我個人在此針對這波房地產的末升段行情,做了綜合的結論:房市將溫和結束長達十年的多頭行情,我特別強調【溫和結束】這四個字。

 

房市將溫和結束十多年多頭行情,以盤代跌持續到2017年正式落底

 

自2008金融海嘯以來,連續五年我每年都精準的預測後三年的房地產走勢,包括2009年初在市場一片悲觀聲中,精準預測台灣房市將有三年以上以微笑線型上升的房價走勢,2010年又預測政府將會在2011年啟動稅制打房,果然隔年就有奢侈稅出籠,2011年我大膽預測奢侈稅將是無效的打房措施,房價將續漲,並精準預測全台將啟動以中南部為中心與各都會落後漲幅行政區的強勁補漲行情。2011年在市場受資金回流的激勵中,房市無視奢侈稅的壓抑,房價上升欲罷不能,在此市場歡樂聲中,我於年初逆勢提出警告:房地產多頭行情將於2014年底結束。如今,三年後的今天,再度應驗過去數年來的觀點,2014年第三季台北市房價首度微跌0.08%,第四季房價跌幅達4.6%,若2015年第一、二季持續下跌,房價反轉就正式確立,而房市將在溫和中,以盤代跌持續到2017年正式落底,同時我也大膽預測,未來新的房市循環開始,將是以都更為主軸的翻轉年代,台北市將有機會正是擠身美麗國際都會之林。

 

2014年將是這波房市循環末升段的終結年

 

從事四十多年房地產歷經房市五大循環的淬煉,造就我對房地產走勢脈動精準的眼光,這些精準的判斷來自善於以基本面、技術循環面、政策消息面三大面向分析房地產的現況與未來趨勢。我認為本波房地產在08年Q2金融海嘯連續兩季下跌12%,正是第伍循環主升段的結束,但隨之而來的【遺產稅降低】【ECFA啟動談判】【美國QE1&2量化寬鬆】,資金行情加上低利率時代,再次推升了長達四年的房市末升段行情。但我特別強調:房地產沒有永遠漲的道理,從這三年間中南部與各都會低單價行政區的強勁補漲,我已經嗅到房地產的末升段該劃下句點,因此我在2014年的年初就提出:2014年將是這波房市循環末升段的終結年。

 

2015年房地產走勢預測,房市將溫和以盤代跌,全年交易量增減5%以內

 

儘管受到上述利空因素影響,房市漲幅將近尾聲,並不代表房市就此會崩盤,此波房市將在2015年以盤代跌,各都會跌幅有限,這種現象將會持續兩年到三年之久,在這三年間,預測各都會每年會以小跌5%上下,溫和的結束十年的多頭行情,我提出的理由如下:

 

(一)九合一選後,2015年預測市場價量表現:

選前太多首購觀望,積壓一些遞延性的買盤,預期上半年市場交易量會稍微回溫,持續到05年第三季,因下半年將有選舉與政策因素干擾,房價表現不會理想,交易量也會持續萎縮,全年交易量預期比較04年增減約5%左右。

(二)美國QE逐步退場,歐日啟動量化寬鬆,從資金面與利率走向影響分析:

從資金流向構面分析

1/ 不擔心外資撤離,但擔心國內資金外移:近年來因中共與東南亞新興國家的吸金效應,外資在臺灣處於淨流出的現象,因此QE的退場,對臺灣的影響程面較小,但打房因素影響資金外移投資國外房地產。

2/ 美元強升,匯率趨貶有利出口:QE退場有可能改變臺灣的匯率政策,央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長,不過也有可能緩升利率藉以減緩買美金賣新台幣現象發生。

從利率走向構面分析,

全球利率走向:

在歐日仍然採取資金寬鬆政策下,以及美元淨升影響,全球利率有調降空間,台灣利率應該維持平衡走向,不會有太大變動

臺灣利率走向:

1/ 利率調升遷動整體經濟發展,臺灣在拼經濟的氛圍下,半年內利率調整的機會不大,就算明年利率緩升對房地產的市場影響力也很有限。

2/ 未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局,對於房地產而言影響的層面不會太大,倒是消費者在心理層面的影響較大,短期內會有觀望的氛圍存在,量能會持續萎縮。

 

價量表現~全年房市將呈現價小跌量縮現象,交易量將無法持續擴大,比較今年可能增減再5%範圍內。

區域表現~台北市表現較平穩跌幅有限,新北市區域表現落差較大漲跌互見,桃園土地交易進入風險期,成屋仍有餘溫,台中市供過於求,全年年小跌,高雄市去年因氣爆影響補漲趨緩,中南部補漲行情將已經接近滿足點。

產品表現~住宅方面,都會各區稀有豪宅短期交易緊縮,但中長期稀有性豪宅仍會創新高。預售住宅方面,紅單猖獗受查稅與政府關切而收斂,政策影響消費者風險意識提高,心理因素影響所及,預售市場表現會比去年差。

新成屋市場,建商餘屋市場將會鬆動,將是區域與量體大小而有調整空間。商辦市場方面,服貿協定未決,全年表現會較疲弱,投資報酬率持續走低。休閒商用不動產方面,精選新興商圈店面,中小型商務旅館飯店,東海岸休閒不動場與主題農場開發將有很大商機

 

(三)房地合一稅改將影響短期房市的價量表現

房地合一稅改執政黨匆促提案,而在野黨只批不改,這個稅改若繼續亂下去,到立法院勢必弄到殘缺不全,又是證所稅翻版,註定失敗,但因未確定因素存在,所以影響買盤觀望,交易量難有良好表現。

 

(四)未來三年房地產市場預言:

2015轉,2016變,2017落底,三年間以小跌盤整【溫和結束】長達十年的多頭行情房價到頂確立,未來三年台灣房市處於盤跌落底趨勢,【溫和結束】末升段行情台北市抗跌性強~從長線房價走勢圖就可窺知台北房價具先漲後跌與抗跌特性,南京捷運與松山捷運相繼開通對松山區房價具有推升力道,三年內全市將在小跌9%~13%區間盤整落底。

 

雙北市區域表現落差較大~以縱軸從三重新莊到林口的機場捷運線與橫軸從新店中永和到板橋新莊的環狀線,這些區域較具抗跌空間,三年內新北市房價將在跌幅10%~15%區間盤整。桃園縣土地飆漲過高有泡沫現象~尤其奢侈稅針對都市計劃外工業用地課稅將影響全縣的土地行情,為屋齡較舊中古屋相對抗跌。

 

台中在重劃過剩,供需基本面無法再次推升房價~傳統社區如北區中區南區尚有局部補漲空間,新成屋過剩將是隱憂。台南因落後補漲~預售屋與新成屋與高雄比較相對落後一倍行情,優質的個案尚抗跌。高雄因氣爆影響房價漲勢順勢趨緩~部分未補漲區域在一年內尚有比價空間。

 

(五)下一個房地產景氣循環展望:

2018年新的循環開始啟動,都市更新受到重視台北市市長柯文哲已經宣示要大量進行公辦都更,在未來三年間應該是公辦都更啟動的準備期,2018年可望市都更翻轉的一個新的市場循環。台灣休閒不動產黃金十年台灣唯有善用天然優勢,發展觀光資源,才能將經濟發展帶向以島國觀光為優勢的美麗新境界,休閒不動產將迎接黃金十年的未來。

 

 

 

資料來源:聯合財經網

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