台北市擬對30年內舊屋調漲房屋稅，台北市財政局長陳志銘今天說，媒體採用的是過去房屋稅分析數據，只看「房屋構造標準單價」調整，忽略折舊率等因子，有檢討空間。

媒體日前報導，台北市對30年內舊屋要調整房屋稅，且也可能會影響民國106年房屋稅。

台北房價為何貴？

前陣子有調查指出，台北市房價收入比超過十五， 世界第一， 新北市不遑多讓， 排名第三，各方檢討大都指向政府打房不力。個人認為政府只能防違法或投機，資本主義社會決定房價的最主要因素永遠是供需，紐約、倫敦等大城房價高， 正是因為來自世界各地人們湧入，高需求自然形成高房價。

台北房價之所以高， 是因為幾個具有台灣特色的因素。一是一般人對房地產「 擁有重於使用」 的價值觀， 房子的功用是居住， 但在台灣比住更重要的是增值，過去幾十年歷史證明只要在台北買房幾乎穩賺不賠，而且賺錢速度比其他方式都快， 事實是， 台灣多數有錢人的財富和房產關係密切。

國外大城房價高， 租金也高， 租金和房價本來就應該密切掛鉤， 但台北的租售比可以讓不了解內情的人大吃一驚， 因為相較於房價， 更真實反應房地產使用狀況的租金低得太多。換句話說，在台北居住的主要門檻不是使用房屋，而是擁有房屋。

另一個原因是一般台灣人對社會階級和生活品質的看法。陳文茜曾寫了篇文章名為〈 這個國家， 太對不起年輕人〉， 文中說到年輕人需要在台北工作才能進入人生勝利組， 還說「 如今在台北擁有一間像樣的房子， 已經成為台灣整個社會階級的象徵， 在台北沒有一棟房子， 代表你的孩子皆是魯蛇」。

國外大城也有許多來自外地的人群， 但落地生根的並不多， 原因是大城市整體生活品質不佳， 擁擠、噪音、污染嚴重和人際關係緊張等，所謂的成功人士大都在城市工作， 住在郊區。有趣的是， 這些問題似乎全都不困擾台灣人， 一般認為住家環境越熱鬧越好， 住在全台最熱鬧的台北市區最好。

價值觀無所謂是非高低， 就算台北房價只漲不跌違反所有經濟學原理， 也不能說上述台灣特色是錯的， 但可以確定的是， 必有值得探討反省的地方，例如：

1 .
身家增加不代表財富增加。有句話說：「 擁有金錢的唯一好處是使用它」， 許多台北的「 有錢人」 將大部分財產坐在屁股下面， 隨房價上漲， 紙上財富不斷增加， 卻終其一生難得使用。我認識一位打算將台北房產賣掉出國的人，朋友警告他，一旦離開，就很難再搬回來！這或許是事實，但另一個事實是， 如果不賣， 他就永遠享受不到「 擁有金錢的唯一好處」。
2 .
人往高處爬？ 如果在台灣的首善之區台北擁有一席之地代表人生勝利， 那在世界首善紐約， 倫敦擁有房產是不是更勝利一點？ 可能有人會說那是洋人地盤， 離我們太遙遠，其實不然， 只要在這些地方走一遭， 會發現什麼國家的人都有， 國際都會的房價是被全世界推高的， 而台北大概是純粹被自家人炒上天的全球唯一案例。

我是土生土長的台北市人， 三十多歲第一次置產跑到汐止買了間預售屋， 還沒蓋好就碰上林肯大郡倒塌， 房價一夜滑坡， 剛好工作外調海外， 於是斷尾賣房。在澳洲和北京工作五年後， 二○ ○ ○ 年回台， 多了點積蓄， 長了些見識， 本打算再次在台北買房， 一打聽價格， 記得當時開玩笑說， 台北的一間普通公寓夠買半個雪梨歌劇院， 即使買得起， 也因為覺得不值而租房。

後來我曾在國外不止一處置產，卻從未動過在老家台北買房的念頭，幾年前回台定居， 考量各種因素， 最終決定住在更宜居， 房價卻只有台北五分之一的高雄。

蔡志雄：消滅惡鄰居 只要簡單4步驟

買房是人生大事，除了挑房子是門學問，有個好鄰居的重要性甚至超越房子，因為不少人碰到惡鄰居，感覺比鬼還可怕，所以俗話說「千金買屋，萬金買鄰」正是這個道理。

以前的人住在獨棟透天，受鄰居干擾比較小，現在大多數人住在公寓大樓，真的是雞犬相聞，如果不幸遇到惡鄰居，一定要懂得以下4點自保的方法：

案例：

老陳打算賣屋，因持有幾十年了算一算增值稅不少，但他以前有賣過房子已適用過一生一次的自用稅率，且其名下還有其他住宅。現因陳太太沒有賣過房，他打算先將房地贈與給太太後再出售，並主張以自用稅率課徵，以少繳點增值稅。請問，您老陳這樣做有比較節稅嗎？


答：

在以往採用老陳的做法是蠻常見可以節省增值稅的方式，不過在民國105年以後卻未必有利。

因為現在老陳將房地贈與給太太後再出售，該房地即為太太在105年之後才取得，她再出售時是需要課徵房地合一所得稅的，而且其取得成本是按受贈時土地公告現值總額及房屋評定現值為基準，雖然陳太太在出售時計算房地合一所得稅的持有期間，是可以將老陳持有期間合併計算，以適用較低的稅率來繳納，但是因其出售時的取得成本已被低估，所以陳太太要繳納的房地合一所得稅，有可能會較由老陳直接出售時要繳納的財產交易所得稅（舊制）為高，而產生節省了土地增值稅但卻要多繳所得稅的情形，不見得一定有利。所以現在賣房除了土地增值稅外，還要先估算要繳納的所得稅，相關稅捐計入成本後賣家才能決定以多少價格出售，不要成交後才發現還要繳納高額所得稅的情形。

我們來舉一個案例，其標的為台北市八德路的公寓，並以該標的實際的各項數據為準來計算各項稅捐。
老陳在民國80年買入台北市八德路房地，打算在民國105年出售予第三人，出售總價為新台幣2485萬元。
土地公告現值總額：13‚576‚110元
房屋評定現值:256‚700元
        合計13‚832‚810元
課徵土地增值稅原地價：4‚908‚713元
物價指數：144•5%

市價:24‚850‚000元

方案一、直接出售(因已適用過自用住宅稅率，故以一般稅率申辦)：              
土地漲價總數額為6,483,019元，應納土地增值稅1,296,604元（稅率20%）
財產交易所得稅:因老陳為長期持有25年，故直接以房屋評定現值按核定的方式計算財產交易所得，以104年的台北市課稅標準42%為例，其財產交易所得為256,700元X42%＝107,814元
假設老陳的所得稅為最高級距，則所得稅應納稅額為：
107‚814元Х45%＝48,516元
以上應繳納土地增值稅及所得稅合計：1,345,120元

方案二、先辦理贈與給陳太太後，再由陳太太出售房地產，並以自用住宅稅率
申辦土地增值稅，則應納土地增值稅為648,302元（稅率10%）。
房地合一所得稅：對於陳太太來說，該房地是她在105年取得所有權，故依據所得稅法第4條之4的規定，是屬於房地合一所得稅的課稅範圍，而她是受贈取得，則其取得房地的成本為受贈當期的土地公告現值及房屋評定現值（所得稅法第14條之4）,其持有期間的計算是可以併計老陳持有期間即25年（80年至105年）。在假設沒有其他附加成本及費用可主張的情形下，其房地合一所得額的計算如下：
賣價24‚850‚000元—取得成本13‚832‚810元－土地漲價總數額6,483,019元＝4,534,171元（房地合一所得額）
假設老陳及陳太太符合自住房地的要件（註），則應繳的房地合一所得稅為：
4,534,171元—4,000,000元＝534,171元
534,171元Х10%＝53,417元（應納稅額）  

註：假設本案例本人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿六年，且無供營業使用或出租，則課稅所得在400萬以下免稅，超過400萬部分按10%課稅，但6年內以一次為限。

故在符合自住房地的要件時，陳太太應繳的增值稅及房地合一所得稅合計為：701,719元
      
但是如果陳太太並不符合自住房地的要件，那麼她繳納的房地合一所得稅為：4,534,171元X15%＝680,125元
故在不符合自住房地的要件時，陳太太應繳的增值稅及房地合一所得稅合計為：1,328,427元

由以上的案例可以得知，老陳的做法並不一定可以節稅，而且各種標的與持有情形不同，其結果亦不盡相同。是以房地合一實施後，現行不動產稅制越趨複雜，您絕對需要一位專業不動產地政及稅務的顧問，我們安和會是您最佳的選擇。

最近新北市新店區的一棟大廈，建商於廣告文宣主打空中花園、健身房等優質公共設施。但實際交屋時，建商卻宣稱這些公設都是合約外贈品，沒有義務施作。經住戶一狀告上法院後，第一審宣判建商敗訴，需給付住戶共500餘萬元。

其實在內政部不動產資訊平台下載之103年4月份最新版「預售屋買賣契約書範本」第一條，就開宗明義的規定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」所以不管文宣上有沒有標示「僅供參考」之相關字樣，在定型化契約的條款下，所有的廣告宣傳品都是建商與購屋方的契約保障範疇，所以如果是購買預售屋的消費者，務必把所有的廣告文宣都妥善保存，另外如果現場銷售人員口頭說出契約與廣告上都沒載明的承諾時，請銷售人員白紙黑字載明於契約內容，如果銷售人員開始推託，就表示這些承諾幾乎沒有成真的可能，消費者也要適度懷疑這家建商是否真的可靠。

財經中心／綜合報導

記者沈婉玉／台北報導

周鶴鳴表示，台灣房屋長期重視綠能環境，只有永續經營才有好的居住空間。林琨凱攝

2016-03-04 06:54:28 世界日報 編譯宋凌蘭／綜合2日電