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目前日期文章:201612 (63)

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配合行政院推動都更的重大政策,金管會昨(29)日宣布鬆綁兩項限制,一是讓銀行辦理都更、可排除不動產授信不得超過存款30%之限制;二是對於銀行的老舊行舍不動產若投入重建都更,自用比率可從原本要求的50%,放寬降低至20%以上即可。此舉大幅提高都更誘因,預計最快明年2月可實施。

行政院長林全22日與金融業座談,就已允諾將放寬銀行辦理都更相關授信的法規限制,最關鍵是拿掉兩條緊箍咒:銀行法第75條限制銀行自有行舍重建部分,以及銀行法第72-2條規定,銀行辦理企業建築及住宅建築放款的金額,不得超過存款及所發行金融債券總和的30%。

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中華民國不動產仲介商業公會全聯會理事長林正雄昨日憂心忡忡地指出,2016年新成屋數量飆升1倍以上,這代表過去預售屋賣不好;他強調,新成屋爆量突顯房市已供給過剩,政府卻大力推動「社會住宅」、8年要蓋20萬戶,在房市陷入昏迷亟需活化的當下,應考慮緩推社會住宅。

林正雄進一步表示,2016年整體推案量預估約在8,500億元、5萬多戶,與往年動輒1.2兆、7萬多戶推案量相較明顯縮水。房地合一稅上路滿1年,政府打房已奏效,2016年全台房屋移轉棟數預估低於24萬棟創下歷史新低,房市恐怕已經「打過頭」!林正雄建議,為了促進民間合理的資產交易與流動,應將房地合一稅率自現行2年內處分課45%至35%的稅率,統一調降至20%,將可釋放房市交易量,並避免移轉時重稅轉嫁至消費者。

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雖然台北房市成交清淡,住宅與商辦市場價格直直落,大多數業者是能賣就儘快賣,降低手上存貨量。不過,店面市場卻是一片截然不同的風景,業者手上的店面是能留就留,或是待價而沽,完全不急著把它賣掉。

據住展雜誌統計,2016年截至12月20日為止,台北市共推出123個建案,其中僅有48個建案規劃有店面;在這48個有店面的建案當中,共規劃約142戶店面,但卻只有19個建案釋出店面,合計只有54戶店面公開銷售,代表約38%的店面被拿出來賣,其餘6成多店面想買也買不到。

2016年台北市新建案雖新增54戶店面,但中山區「榮耀之星」單一個案的可售店面就高達21戶,占整個台北市新建案店面數量約39%。若扣除「榮耀之星」的店面後,代表其餘18個建案只有33戶店面可售,供給量十分稀少。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,北市新店面供給短缺有三個主因,分別是『純住宅社區盛行』、『業者惜售不急著賣』、『熟客優先吃貨』。

因台北人越來越重視居住的寧謐度與社區單純性,催生純住宅社區的出現,而建商為了抓住這類客群的需求,忍痛放棄在一樓規劃高單價店面,改為規劃庭院戶、或公設等格局。以2016年而言,123個建案裡有35個建案將一樓作成公設空間,另有30個建案一樓作成住宅。

2016年北市有48個建案規劃店面、共142戶,但因業者仍看好店面長期增值空間,普遍都有惜售、好貨放口袋的心態,所以保留不賣的店面高達59戶,比釋出市場公開銷售的店面數還多。住展雜誌企研室經理何世昌表示,即使近年實體店面受到電子商務普及、以及陸客大量消失的衝擊,但諸多負面消息似乎未能撼動業界對實體店面的樂觀看法,寧願惜售也不急著賣掉。

最後,則是熟客優先吃貨。一般建案在潛銷時間,往往會先通知口袋名單的客戶,若有優質的店面就會被掃貨吃掉,到公開銷售階段就無店面可賣。2016年間,北市就有8個規劃店面的建案,潛銷期間店面已全數賣完,一般投資人如果想買卻沒有門路、或動作不夠快,就只能等下一手了。

何世昌指出,台北市新建案店面有一個特殊的現象,那就是『沒開價』。2016年北市共有6個建案店面價格沒有定價,而是與買方慢慢磋商出最有共識的價格,這種狀況通常出現在極為熱鬧的商圈、或者買賣雙方對店面效益看法落差較大的地區,例如信義計畫區的「琢白」,因處在首屈一指的信義商圈內,店面商場待價而沽,就沒有公開的表價。

扣除沒有開價的店面建案,其他有店面的建案住宅平均開價為85.61萬/坪,店面平均開價為170萬/坪,價差大約1倍左右,與往年水準差異不大。預期在房市修正期間,店面價格所受干擾相對小,價格走勢會與住宅脫勾,店面惜售風氣也還會存在。

出處網址:http://ppt.cc/faNjj


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高力國際2016年12月28日召開年終第4季商用不動產市場分析記者會時表示,由於投資人態度保守,台灣2016年商用不動產成交額續探底,累計至12月28日僅新台幣594億元,創下2007年以來的新低紀錄,甚至還跌破2008年全球金融海嘯時的低點,和2010年高點相比,商用不動產的交易量呈現「腰斬」;至於土地成交則勉強達1078億元。高力國際董事總經理劉學龍表示,綜合2016年房市發展,台灣寫下「三高三低」的房市驚奇。不過,對於2017年房市,高力國際則認為:「將持續探底,交易量有機會微幅上揚。」而民眾關心的2017年房市議價率問題,劉學龍以台北市為標的說:「2017房市議價空間,在台北市部分應該就是15%以內了。」

劉學龍分析,2016年台灣房市充滿「三高三低」現象,三高是指(1)政府對房地持有稅賦調幅幾乎創下全球最高;(2)地上權案流標率創新高達85%;(3)買賣雙方對價格認知差距創近十年來最高。至於三低則是(1)全年房屋買賣移轉棟數低於25萬棟;(2)商用不動產交易量創10年新低;(3)房貸利率1.661%是近年新低。

劉學龍表示,2016年由於投資人態度保守,使商用不動產成交金額持續探底,從2011年1277億元高峰一路下滑,2015年還有714億元,2016年只剩下594億元,創下十餘年來新低。商用不動產前10大交易案件中,只有台灣人壽以165億元取得高雄「漢來新世界中心」整棟樓4.76萬餘坪的面積,為2016年唯一成交金額逾百億元的案件;其次是大聯大以65億元買下台北市南港C5基地大樓,與第一名相差百億元之多。

至於土地交易方面,劉學龍指出,2016年也是表現疲弱,銷售率低迷導致建築開發業購地保守,2016年土地成交金額勉強達1078億元,為2009年成交量1144億元之後最低的一年。劉學龍說,與往年相較,建築開發業2016年購買土地金額維持低檔,僅379億元占35%,僅比2015年的332億元略高47億元;其次是製造業的264億元占24%;第三是自然人267億元,占25%。劉學龍表示:「土地投資創最低量紀錄,顯示建商對於未來後市,抱持保守的態度。」

所有建築業中,興富發建設集團(含興富發、潤隆、達麗等)的購地金額達144億元,占建築開發業的38%,是2016年依舊勇於進場的營建業者。若以金額論,則以華碩以78.31億元向東森購買關渡1.14萬坪土地居首,該土地將作為華碩新總部及研發中心用地,預計2018年完工啟用。而值得注意的是,2016年外資法人來台投資商用不動產的熱度「降到冰點」,以「掛蛋」收場,顯示外資法人對於台灣房市的觀望態度,對於兩岸關係也產生質疑看法。

劉學龍建議,台灣房地產過去受國際情勢影響而上下波動,但目前夾在兩岸關係與美中爭霸的衝突中,幾乎所有最壞的變數都看到了;至於國內的風險則是稅制改革應儘早完成更為明確。此外,對台商在大陸經營事業愈來愈困難,政府應設法把這些台商拉回台灣,繼續繁榮台灣經濟。

出處網址:http://ppt.cc/fZaQO


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潤泰創新昨(27)日首度公開亮相年度大案「敦峰」的建築外觀和模型,對於台北市宣布高級住宅房屋稅合理化,且調降明年度公告土地現值,董事長簡滄圳認為有利於豪宅市場,也相信2017年房市會「醒過來!」對於「敦峰」銷售頗具信心。

此外,簡滄圳指出大陸明年將實施「肥咖條款」的查稅動作,其影響已逐漸顯現,例如這兩個月確實感受到海外台商回流;加上不動產稅賦不會再加重,判斷房市已到谷底。

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受到房市欠佳,房地合一上路,形成統計誤差等影響,2016年的全台建物買賣移轉棟數將創下1991年以來的新低;但若分析各區域的表現,則可發現雙北市表現,比大盤更為低迷,2007∼2010年移轉量,占大盤比重達4成,但2016年前11月僅剩下約25.9%。

信義房屋指出,雙北市在景氣高峰時,一年約有17萬棟的移轉量,約占全台的4成;不過2016年的移轉量縮減至約6萬多棟,比最高峰期減少超過10萬棟,占比也下降至25.9%。

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財政部依電子發票數量製作消費地圖,新北有六大消費熱區,其中板橋新埔店面單價每坪115.6萬元最貴, 其次是永和頂溪89.1萬元,淡水站店面每坪僅51.3萬元,但投報率3.4%最高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,六大消費熱區中,板橋府中和新埔皆入榜,不過兩個商圈店面行情迥異。板橋新埔站店面每坪115.6萬元, 每坪租金3215元,投報率約3.3%; 板橋府中站每坪55.1萬元, 每坪租金1532元,投報率約3.3%。

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新北市2017年度公告土地現值評議結果出爐,較2016年下跌0.37%,終止2003年以來連續14年上漲趨勢,但新店、土城等5大區逆勢上揚;今年地王由板橋板信商業銀行雙子星總部大樓8度蟬聯,每坪達247萬餘元,較2016年下跌3.6%,全部結果將於明年元旦公告。

新北市地政局指出,受國內整體經濟情勢不佳,加上房地合一稅制上路、地價稅調漲及買賣雙方對價格認知差異,房地產呈現保守觀望態度,除交易量明顯下滑,實價登錄資訊分析部分地區預售屋及新成屋價格,也呈現下滑走勢,但整體地價波動並不顯著。

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潤泰創新昨(27)日首度公開亮相年度大案「敦峰」的建築外觀和模型,對於台北市宣布高級住宅房屋稅合理化,且調降明年度公告土地現值,董事長簡滄圳認為有利於豪宅市場,也相信2017年房市會「醒過來!」對於「敦峰」銷售頗具信心。

此外,簡滄圳指出大陸明年將實施「肥咖條款」的查稅動作,其影響已逐漸顯現,例如這兩個月確實感受到海外台商回流;加上不動產稅賦不會再加重,判斷房市已到谷底。

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中央銀行昨(26)日公布,11月購置住宅貸款餘額較10月增加261億元至6兆3,246億元,續創新高,反觀建築貸款餘雖小幅增加25億元至1兆6,436億元,年增率卻仍是負0.17%,已連續第12個月負成長。

央行官員表示,觀察目前房市以自住客為主,買氣大幅升溫實不易,但每年第4季房市旺季,購屋人進場,交易量大多會增加,以八大公股行庫承作首購族「青年安心成家方案」來看,11月餘額5,562億元,較10月增加92億元,占整體房貸餘額月增261億元約35%。

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何時落底?專家說:買點就在2017 Q4等你

國內住宅市場從2014年由多轉空至今已經兩年,何時觸底回升備受關注。針對房價何時會落底,中信房屋的今年中的市調顯示,30.5%民眾認為落點將出現在2016下半年,也有30.3%佔比認為在2018年,顯然認為2016下半年房市就會進入谷底的民眾,期望要落空了。在全年買賣移轉棟數「頂多」24萬棟的低迷氣氛之下,整個降價以求刺激買氣的戰線,將會持續延長到2017年,明年房價可能還要再跌一些些。

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十大網友熱搜房市新聞顯示:冰河期來啦!

回顧2016年購屋市場表現,房市引擎熄火,市場量縮價跌已經不是新聞,Yahoo房地產頻道依據今年網友熱搜的房市新聞關鍵字,整理出2016十大房產新聞,發現空軍壓境的氛圍下,市場全倒向買方市場,消費者七折砍價殺紅了眼。房產專家指出,房地合一稅制、持有稅、路段率的確對民眾而言太過複雜,更加搞得民眾信心面全無。讓我們一起從Yahoo!2016十大房產新聞彙整中,看看過去這一年台灣房市的「冰原歷險記」:

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台北市政府上周宣布調整房屋稅新制「降新漲舊」,另台北市、桃園市調降明年土地公告現值,加上利率維持低檔,鄉林建設集團董事長賴正鎰昨(23)日表示,「預期2017年房市春燕會回巢!」

賴正鎰表示,除房屋稅和土增稅「雙降」之外,金管會也擬修法排除「銀行法」30%建築融資上限,建融可望大幅放寬,建商預期有助加速都更。他指出,政府管越少越好,才能讓房市回歸市場機制,房市2017年將會是「量微增、價趨穩」的上揚趨勢。

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後年起,被質疑只能給鳥站、人無法站立的雨遮、屋簷等灌水「虛坪」,將全面取消登記,讓投機者無法以虛坪計入實際使用坪數、灌水炒作房價。內政部昨部務會議通過「地籍測量實施規則」部分條文修正案。除針對僅有功能性卻無實坪用途的「屋簷」、「雨遮」將全面取消登記外,地下室連續壁登記從過去全部牆壁厚度改為牆壁中心點開始登記,這三項改革研擬緩衝期一年,後年起申請建築執照的新建案將全面適用。

取消登記杜絕灌水炒房價,內政部地政司副司長施明賜表示,就算早自二○一一年五月「預售屋定型化契約」上路後,規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價;卻因規定僅適用於預售建案,造成部分投機客趁機鑽漏洞,在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價,灌入總價後出售,造成炒作現象,才會研擬全面不能登記,藉此杜絕灌水虛坪、炒作房價的惡習,也進一步與國際接軌。

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房市趴,明年全台六都的土地公告現值調整方向,也很難抬頭。台北市政府昨(22)日公布106年度土地公告現值、下調2.43%,結束連續12漲,且12行政區全面趴下,反應房市的不景氣與地價走跌的結果,也創下自1980年以來跌幅次深的紀錄。此也宣告,房地稅「雙漲」時代已暫告段落。

目前全台六都,除台北市公布明年調幅,下跌2.43%,跌幅最大外;桃園下跌1.1%,台中市、台南市、高雄市都是微幅上漲。

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中央銀行昨(22)日召開年終理監事會,政策利率維持不變,已是連續2季不動;至於房市豪宅管制也未進一步鬆綁。央行總裁彭淮南昨天針對房市指出:「房市是往好的方向在調整,這是一件非常非常讓人欣慰的事,台灣房市沒有泡沫,只是Soft landing(軟著陸)」。

美國聯準會(Fed)上周宣布升息,但彭淮南指出,「一國的利率沒有必要跟隨他國」,台灣貨幣政策需評估國內外經濟情況,及物價壓力和通膨預期;觀察目前美國復甦轉強,但歐元區漸平穩,日本及大陸都呈現平緩,如果明年全球貿易量成長回升,也有利台灣出口,配合政府增加公共投資帶動民間消費,明年經濟有望溫和復甦。

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中部建商為了搶攻年底購屋商機,紛紛規畫社區節慶活動,包括耶誕和新年活動,凝聚社區向心力,並締造佳績。

今年開幕的台中國家歌劇院,配合耶誕節到來,在12月17到25日在二樓廊道舉辦耶誕燈光秀,每半小時就能欣賞到光彩絢爛的燈光雪花飄落。此外由陸府藝角舉辦的耶誕報佳音活動,則邀請到曉明女中合唱團在12月23日下午5點半在大劇院樓梯處,以歌聲為民眾傳遞愛與祝福。

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低房貸成過去式?央行昨(22)日公布五大行庫新承作房貸統計,11月房貸利率終結連續16個月下滑,較前月微幅反彈0.017個百分點,雖然對房貸戶影響有限,不過利率反彈,反應低利養房趨勢改變,牽動房市。

「房貸(利率)還是低。」央行經濟研究處副處長吳懿娟表示,因以自住客為主,利率較低的青年安心成家優惠房貸占整體房貸比重下滑,整體房貸授信結構出現改變,讓新增房貸加權平均利率出現觸底反彈現象。

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永慶房產集團昨(21)日公布2017第一季房市展望,集團業務總經理葉凌棋表示,明年全台有11.7萬戶新交屋潮湧現,其中新北市2.7萬戶最多,大量交屋潮預計有部分將轉為新供給,勢必增加市場賣壓,新屋降價求售狀況恐持續;預估2017年房市呈現「價緩跌、量持平或微升」格局,房價約下修5∼10%。

永慶業管部協理林泰隆分析,今年下半年建商讓利個案頻傳,賣方讓價意願增,買方議價轉趨理性,部分買方開始認同價格,整體看跌趨勢雖不變,但大幅看跌比重已開始收斂。

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永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,北市豪宅房屋稅「降新漲舊」已釋出善意,明年各縣市有機會朝「輕稅」、「減稅」方向調整,房市可望回歸供需基本面;此外,政府加速推動都更,對房市帶來正面效應,雙北屋齡30年以上老屋將優先受惠。

葉凌棋表示,政府加速推動都更,放寬適用對象、增加誘因及減稅等三方面進行,目前北市30年以上老屋約57萬戶,占北市整體住宅總數64%,新北市也有高達65萬戶老屋、占比42%,北市因房價遠高於造價,都更將更有誘因,若都更能有效推動,可望增加市場流動性,創造新的交易需求。而根據調查結果顯示,在有機會一坪換一坪的誘因下,77%的民眾願意參與都更。

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