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目前日期文章:201611 (63)

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房地合一課徵所得稅新制今年上路,個人房地交易所得須依照持有時間課徵所得稅,稅率為15%~45%,但其中也規定,若個人因調職須離開原工作地,出售持有期間在兩年以下的房地,可按優惠稅率20%稅率課徵所得稅。

房地合一課徵所得稅新制於今年1月1日上路,依據所得稅法規定,個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素,須出售持有期間在兩年以下之房屋、土地者,得按20%優惠稅率課徵所得稅。

財政部官員表示,由於個人非自願須被迫出售持有兩年以下的房屋、土地,可能持有未超過一年,如此一來稅率高達45%,而持有超過一年、未超過兩年者稅率也達35%,因此有關個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素情形,而出售持有兩年以下的房地者,可按較低的稅率申報所得稅。

官員進一步說,適用案件類型有五大類,包括個人或其配偶,於工作地點買房辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務用,但因調職或有符合就業保險法非自願離職情事,亦或是符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約,須離開原工作地出售該房屋、土地者。

其二,或是個人依民法第796條第2項規定,出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分的土地與房屋所有權人者;第三種則是個人因無力清償債務,包括欠稅,其持有的房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

此外,若個人因本人、配偶、本人或配偶的父母、未成年子女,或無謀生能力的成年子女,罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房屋、土地負擔醫藥費者;以及個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令,為躲避相對人而出售自住房屋、土地者,皆可適用20%的稅率計算所得申報所得稅。

出處網址:http://house.udn.com/house/story/5916/2137907


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政府要鼓勵都市更新,該從那兒下手,去聽聽近期幾場都更的公聽會就了解了。老百姓必問三題:一坪換幾坪?分屋比率是多少?完工以後要繳多少稅?統合都更的人可以回答前兩題,但回答不了第三題。完工後的地價稅多少、房屋稅多少,成了參不參與都更的關鍵。

不只一般老百姓介意稅負,連企業也很介意。舉幾個實際例子,大家就了解「稅」對都更意願有多大的殺傷力。

板橋府中站附近的「昇陽寓見」是50年期的地上權案,因為公告地價和房屋稅調高,賣不掉了,改成先賣25年,還是賣不掉。

在台北市信義計畫區內也有個地上權案,得標時房屋稅預估是1.6億元,明年完工後預估會到4億到4.7億元;地租預估由2.5億元上漲到3億到3.2億元。兩者合計,一年要繳給北市府7億到7.7億元,比得標時高約2億元。估計此建案滿租一年的收入是22億到25億元,換句話說,除了權利金之外,一年收入的三成還要繳給政府。

來看看個人自住的情況,這是個高雄的案例,一間48坪的房子,其中車位占了八坪。民國103年以前,一坪評定的房屋現值約3.1萬元,之後地段率加了87%,調整後一坪約5.8萬元,明年繳稅時可能再漲20%,變一坪7萬元。一坪7萬元已經和實際造價相當了。48坪一年的房屋稅要繳約4萬元,加上地價稅1萬元,不動產持有稅一年要5萬元。這房要繳管理費,一坪一個月繳70元,一年管理費約4萬元。如果稅再漲一波,單是房屋稅、地價稅和管理費平均一個月要1萬元,對南部人來說,這是沈重的負擔。

台北市大安區有個一樓的雜貨店,都更前,房屋稅4萬元,都更後,目前尚在兩年減半中,房屋稅要31萬元,兩年期滿後,房屋稅一年要繳62萬元,平均一個月要準備5萬多元。兒子繳不起稅,一直不肯接受過戶。

百姓為地價稅調升而抗議不斷,但政府官員一直無感,覺得抗議無理,總拿歐美的不動產稅和台灣比,認為台灣偏低。事情不能這樣看,人家的所得水準也比台灣高,人家的不動產稅還可以抵扣所得稅。要看實際的狀況,稅負已經影響到人家過日子,難怪民怨四起。

官員說,地價稅調整不大,全國自住者平均才調升404元。那是把信義計畫區和阿里山平均了,才得出這樣的數字。直接看總數就能了解民眾的感受,台北市自用住宅平均每戶地價稅是5,168元,非自用則達7萬245元。

都更公聽會上,民眾想知道都更後稅負多少,說明了一件事:民眾對這稅負有多緊張。根據內政部今年的統計,公告地價占市價不過才20.50%,如果實施了內政部次長花敬群所提的「基準地價」,真按市價計,那麼公告地價要漲五倍,那就真不知道上述個案會怎麼樣了。

政府要推動都更,獎勵之前,應先消除不確定性,把不動產持有稅未來要怎麼調先說清楚。這不確定性不消除,保守的人不敢談都更。

(本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述)

出處網址:http://house.udn.com/house/story/5886/2138068


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行政院長林全2016年11月29日聽取各部會加速都更推動的報告。據了解,為了鼓勵民眾參與都更,參與都更者的房屋稅和地價稅減免,將從現行的2年,延長為只要參與者持續自住,不轉手,就可一直享有減免。據了解,為了鼓勵大家參與都更,都更面積將從原本最小的1000平方公尺,改為大、中、小3種,包括500平方公尺以下、500~1000平方公尺、1000平方公尺以上3種,鼓勵老舊公寓參與都更。會中要求相關單位再針對容積獎勵的部分要作調整,行政院力拼下會期可有政院版可送立法院。

財政部次長蘇建榮表示,站在財部立場,延長優惠年限是確定方向,秉持「自住輕稅」原則,希望讓自住者比非自住者享有更長優惠年限。但對於優惠延長多久、是否未轉手就可持續享有,則尚未拍板定案,而且房屋稅、地價稅減免,涉及地方財政,勢必先與地方政府討論,交換意見。

蘇建榮表示,依照現行都更條例第46條,都更案完工後兩年內,地價稅及房屋稅可減半課徵,先前原已打算延長為4年,但因仍有聲音建議應再延長,因此現正與內政部研議。他強調,目前對於延長多久,是否自主者未轉手前就可持續享有,減免的稅項是擇一還是都減,都尚未定案。

出處網址:http://ppt.cc/7FjYV


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台北市規模最大的都更案「正義國宅」,近日啟動洽談150億元銀行聯貸案,可望是建築界2016年以來,規模最大的聯貸案。三圓建設董事長王光祥表示,目前申請建造執照、權利變換都在尾聲階段,聯貸案同時與銀行洽談中,希望努力拚拚看年底能有好消息,取得建照。

至於產品開發規劃方向,沒有修正。王光祥表示,最近房市不好,有些人建議他,要不要修改原本大坪數住宅產品,改為小坪數住宅,這樣比較好賣?王光祥堅持,維持開發為大坪數住宅,他說:「不能輕易屈就現在市場需求、迎合現在市場取向,而浪費寶貴的土地資源,因為這塊土地是最好的地點,三圓一定要把最好的感覺作出來。」

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台北市「讓利」順銷案,逐步擴散,尤其幾個小宅,屢屢掀起熱潮,中山區「忠泰品中山」23坪小宅房型,每坪開7字頭破盤價,一個月全部銷售一空,信義區「太平洋蒔景」每坪開9字頭,26坪小宅房型一個月不到也銷售一空,全案預計11月底有機會搶先光榮結案。

忠泰建設機構位於台北市長春路、新生北路口,推出先建後售的「忠泰品中山」,規畫為地上19樓、地下6層的SRC、SC鋼骨結構建築,坪數23∼64坪,26∼30%的超低公設比住宅,總銷約40億元,最近市場傳出迅速熱銷。忠泰房屋執行副總經理祈麟證實,23坪最小房型推出不到1個月已被搶購一空,目前待售房型剩41坪、53坪、64坪等4房產品,平均銷售率已達4∼5成。

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內政部打算向行政院提出「加速都更推動方案」,30年以上老屋,將祭出1坪換1坪的獎勵,加速都更,讓營建股買盤重新歸隊,國建、中工、冠德、基泰、興富發、皇翔、華固、長虹等8家「都更概念股」上市營建股,昨(28)日全數大漲high翻天,成交量也突破2,000張關卡以上、甚至破萬張。

另外,手中有台北市吉林路、仁愛路等都更大案的國揚,昨開盤不久即直奔12.75元的漲停價;終場大漲9.05%至12.65元波段新高 。

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受餘屋來不及消化影響,建商乾脆採取不買地,不開工、不拿使照的「三不」政策,儘量減少購地和建築造價支出,這使得2016年建造執照、開工量創下「雙低」紀錄。

其中,建照量刷新近6年最低量紀錄,累計前9月只有5.97萬戶,開工量也只有5萬戶出頭,更改寫近7年來新低。

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財政部賦稅署表示,2016價調幅較以往年度為鉅,考量部分納稅義務人未依限申請適用自用住宅用地、各項事業用地特別稅率或減免地價稅,致地價稅遽增,為顧及其權益,財政部前已函請各地方政府受理納稅義務人補辦申請,如其土地經稽徵機關查明於2016年9月22日前符合稅法相關規定要件者,准自2016年起按特別稅率課徵地價稅或減免地價稅。

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「台股量縮困境 等待破繭而出」專題2(中央社記者韋樞台北26日電)台股長期低迷,成交量能常在新台幣 600餘億元低量,無獨有偶,台灣的房市交易也在低量徘徊。市場人士分析,以往兩者流通關係密切,如今卻是各有各的量縮原因,彼此互動脫鉤了。

股市長期低迷,成交量僅數百億元,遇到全球獨家開市的情況更是慘不忍睹;立法委員也在立法院質詢時指出,若台股持續量縮不振,要求金管會主委李瑞倉去面壁,李瑞倉答詢也表示要思過。

瑞展產經董事長陳忠瑞表示,20年來台股逐漸成為冷凍櫃,成交量、周轉率、國內投資人參與率屢屢創新低,導致國內低本益比、低股價淨值比、籌資金額大減、掛牌家數創低及融資水位低。

他認為,台灣資本市場正面臨這些怵目驚心的弱化現象,背後可能隱藏台灣經濟結構崩壞的重大隱憂,政府不能等閒視之。

他強調,股市異常低迷是動搖國本的大事,畢竟股市和經濟互為表裡,長期低迷的股市絕對會反噬經濟根基。他建議,股利政策應改為「逐級分離課稅」、廢止股利扣抵減半的措施。

股市交易低迷,支撐國家經濟的另一個大支柱房市的交易量,也同步下滑。早先在股市交易熱絡年代,股市獲利往往會成為買房的頭期款,賣房的獲利還會重回股市,彼此形成良性循環;但這幾年房市在政府加大力度的各種打房政策下,交易量逐年減少,在量先價行的原則下,連台北市的蛋黃區房價也下滑約15%。

冠德建設董事長馬玉山表示,以前投資人股市賺錢就去買房,房市投資有賺後回頭進入股市,如此不斷的循環;但在打房政策下,目前這種關聯性已經沒有那麼強。

馬玉山指出,目前房貸利率約2%,定存利率約0.7%,而好的股票所配發的現金股利與股票股利等,利潤約5%,如此看來投資股票並非壞事;只是現在股市與房市關聯性已脫鉤,股市的風吹草動,對房市影響不大。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,過去台灣民眾在股市獲利後,會錢進房市買房;但現在房產地市場逐步下修中,股市有獲利者不見得會再往房市發展,深怕此時進場會立刻套牢,而且房地產的變現度非常差,稍有風吹草動,往往很難脫手變現。

徐佳馨指出,正在下修中的房地產市場很難吸引游資,畢竟游資要的是流動性佳、可獲利的市場,而非找風險大的產品或市場泊靠;現階段來說,游資可能會選擇非常穩定的公債或是正在走揚的海外房地產,以致國內房地產市場只有自住客撐盤,難現當年成交榮景。

徐佳馨說,現在股市動能不佳,能獲利者實在有限,但房市其實從2010年6月選擇性信用管制起、2011年6月的奢侈稅,再到之後的豪宅稅、北市課徵的囤房稅,再到2014年7月1日起新建物的房屋稅調漲等,不斷祭出的打房措施,使得每年房屋買賣移轉棟數愈來愈少,今年甚至可能只有23萬棟到24萬棟之間,不及房市熱絡期的一半,量能萎縮,自然價格就鬆動,市場陷入買家觀望氣氛中。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,股市下跌從當年政府推證所稅起,股市大戶和中實戶等逐步退離台股,目前甚至連散戶都比以前少,可能只剩下外資在其中,每天量能僅600億元上下。

蘇啟榮指出,過去股市房市互通有無的年代,股市成交量都有千億元之上,但股市量能長期萎縮後,投資人看不透台股前景,對台股的信心跟著慢慢喪失,更遑論再前進房市,發生了信心面的問題。

他認為,這一年多時間,投資人從股市獲利第一桶金的難度增加,多數人賺不到錢,自然股市與房市的關聯互動性降低,形成各走各的路,但追根究底仍是投資人對股市和房市都沒有太強的信心,進而各自影響資金動能。

興建北市信義計畫區豪宅「陶朱隱園」的中華工程總經理沈華養說,股市成交量高低對於購買豪宅的有錢人根本沒有影響,因為有錢人的財務來源多元,不見得要從股市獲利才能買房;但相對的中低階收入者的獲利來源有限,股市高低相對來得重要,也和能否買房的關係較深。

房市大老認為,現今股市和房市交易量下跌雖然各有原因,但背後其實是政府的手介入市場太多,影響供需與價格的關係,因此未來政府想設法拉回交易量,切記不要再介入過深,以免事後要用更多資源和力氣還不見得能挽回,反而更不划算。


原發文處:http://ppt.cc/TqKiD

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2016年11月8日,房地產大亨唐納.川普(Donald Trump)正式當選第45任美國總統。在競選期間,川普極力提倡「全面減稅」:將個人最高稅率從44%降到33%、公司稅從35%降到15%、以及廢止遺產稅(Estate Tax)等等,期望藉由減輕稅賦刺激產業發展,進而達到創造就業、拉抬房市的效果。

早先黑石集團執行長Tony James於《金融時報》發表〈To revive America’s economy,raise interest rates〉一文表示,為期過長的人為低利環境,是將美國暴露在「資產價格泡沫」及「系統性風險」的危境中;換言之,適度升息才是健康的經濟決策。

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美國社區調查(American Community Survey)發現,在2005-2015的十年間,美國家庭年收入超過美金15萬元的高所得租戶,從原來的55.1萬戶暴增至175萬戶、漲幅多達217.6%,顛覆「富人多買房、窮人多租屋」的大眾印象。

自2011年起,美國租賃戶數成長年年超過1成,台灣搜房網創辦人楊建傑分析,「飆漲的住房價格」及「沉重的助學貸款」是美國租屋族不斷增加的重要原因。而新房供不應求、建築成本上升等等,亦推助美國房價持續飆漲,導致年輕人只能以租度日。

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國內房價封頂、交易驟降,台灣房地產正逐漸失去投資的吸引力,然而隔海相望的日本,卻是海外投資家目光聚焦的致富寶地。事實上,日本在歷經「失落的20年」後,全國傾盡洪荒之力擺脫經濟泥淖,使日本房地產重返獲利的巔峰。

日本房市復活 都會區首先甦醒

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繼興富發建設台北市「松江1號院」上周傳出,神秘掃房大戶一次砸下13億元收購7戶之後,遠雄企業團也「嗅到大單回流的味道」,據悉遠雄接獲25億元超級大戶的委託購屋訂單,希望物色大坪數產品,逢低布局,為遠雄企業團帶來推案信心,目標2017年推出300∼400億元的新案。

上周冠德建設董事長馬玉山和總經理洪錦欽才透露,2017年的推案量目標達300億元,2018年推案目標也不下300億元。歷年向來豪擲銀彈全台推案的遠雄企業團,經過2016年以來相對保守推案之後,決定明(2017)年重返「推案王」寶座,積極推出新案。

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房市不明時,找潛力區很重要!信義房屋業六區協理朱大勇指出,捷運三重站未來是3條捷運線交會站,且為捷運機場線唯一行經的三重站點,該區同時有二重疏洪道兩側重劃區開發議題,房市備受矚目,對首購或換屋族具相當吸引力。

桃園機場捷運線終於定調在明年3月通車,這個未來連接國門的主要捷運線將行經三重站,且該站將會是中和新蘆線、桃園機場捷運和環狀線的交會站。

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為確實有效協助廠商取得產業用地投資設廠,經濟部依據104年元月報院核定之「產業用地政策革新方案」,從「活化既有土地」及「增設適地性用地」兩大主軸著手,並端出十項突破性具體作法。

主軸一「活化既有土地」

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新北市規模最大的公辦都更案-新店行政生活園區公辦都更案,昨(17)日由新北市長朱立倫主持動土典禮開工。

主導開發的冠德建設董事長馬玉山表示,這筆公辦都更案,在短短25個月中完成,也締造「三個第一」的紀錄,期待在都更之路再前進一步。

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備受矚目的財政部國產署台北市中山區長春路招標案,在三度降價招標以及地租改採部分固定制後,市場還是沒人埋單,經10月17日公告標售、昨(21)日正式開標結果,最終還是乏人問津,以流標收場。累計今年以來國產署陸續標售的全台共14筆地上權標案,統統「槓龜」。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,主要是卡關在市場性不足、未來50年逐年提升的高稅和高地租風險、房價下跌等3大風險。

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都更市場面臨崩盤?蔡英文總統才說要月底前提出加速都更政策,但建商似乎對於都更之路難、房地稅又重的都更案,意興闌珊。根據欣元商仲公司昨(21)日公布的最新調查,120家建商對都更案,有高達8成表態不玩了,會「放棄,不會評估」,至於等不到都更的地主,則紛紛出售土地或尋找建商合建。

欣元商仲總經理焦文華表示,都更遙遙無期,都更修法時程未定,加上各項持有稅大幅增加,在現實利益考量下,建商紛紛退場,向都更「說拜拜」。尤其最近15年來台北市的自劃都更,「核定成功率不到1成!」而且預期台北市80∼150坪土地,將以購地、合建為新主流。

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建商表示,從行政院擬修法都更條例的幾個方向來看,顯然政府根本不知道民間推動都更的痛苦在哪裡!以延長都更戶房屋持有稅從現行2年到8年,第8年以後呢?高持有稅壓力還是存在,所以這並非重點;另外,50%的容積獎勵上限,這18年來老早是如此,只是審議委員權力無限大、大刀亂砍,最後好不容易通過的都更,獎勵值只剩20%、30%。

華固建設總經理洪嘉昇表示,站在多年擔任都更實施者的經驗觀察,建商參與都更,最重視的是3個重點:第一、釘子戶納入強制執行的規定可否落實,如果沒有,那不是都白談嗎?少數綁架多數的情況會更嚴重。

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儘管房市吹冷風,但大型建商興富發(2542)、國建(2501)看好房市剛性需求,仍積極逆勢「掃」地。以興富發來說,今年以來購地金額已高達110億元,刷新史上第三高紀錄,尤其加碼台南和高雄,顯示看多房市心態濃厚;國建也來勢洶洶,一口氣簽下台北市和新北市4筆合建案,品牌效益強力發威。

興富發今年大案陸續交屋,前3季EPS達4.73元,第4季還有總銷32.96億元的「巨人」將完工入帳,法人預期今年興富發EPS有機會超越去年的7.06元。

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