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目前日期文章:201610 (54)

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近來有不法人士,無地政士考試合格資格,卻開代書事務所,對外營業宣稱專門辦理法拍屋、不良債權不動產買賣及土地房屋仲介等業務,從中使詐,將一些沒有遭法拍或欠債拋售的房屋,向投資人誆稱可從中獲利,致使許多民眾上當受騙。

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據了解,延宕二年空轉的華光社區,財政部將加快腳步規劃定位,是否重回綠朝時金管會、證交所及櫃買中心等金融周邊單位群聚的「台北華爾街」金融園區,財政部近期將拜會金管會新主委李瑞倉研商構想。

此外,行政院周四院會將討論國有財產活化議題,國產署已列管100處國有公用土地共117公頃,包括位都市計畫精華地段的軍方六張犁基信營區,開發利益至少逾200億元,還有少子化而閒置校舍土地等將收回,規劃開發住宅區或商業區,活化利用,為國庫挹注活水。

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在國外行之有年的全新租屋方式─「共生住宅 Co-living Space」正在台灣悄悄興起。這種形同分租概念的租屋方式,適合外國旅客或租屋大學生,以相對低的租金取得便利舒適的房間。

德天國際不動產分析師吳孟璇表示,全球各大都市人口密度高,年輕人想租屋絕非易事,空間小租金貴。針對這種普遍的社會現象,紐約和倫敦等國際城市多年前就已推出「共生住宅Co-living Space」 的全新租屋方式。

吳孟璇指出, Co-living Space的前身其實是Co-working Space(共用辦公空間),許多小規模新創企業可透過像「WeWork」這種管理機構(平台),以會員的形式提供適當的辦公空間,讓小型企業能根據需求,以較低的租金承租市中心的頂級辦公大樓。

吳孟璇說,「WeWork」旗下的WeLive、紐約的Common及倫敦的The Collective等「共生住宅」品牌,均主打30到40多歲的年輕市場,他們為會員提供一間配有浴室及爐具的私人房間,租戶亦可共享大型廚房、洗衣房、客廳及戶外庭園等設施,在空間配置、租屋相關資訊的發展均相當成熟。

一般來說,國外「共生住宅」的會費其實較同區開放式單位的租金更高,但是,卻配備了齊全的傢俱與裝潢(而且質素甚高),且租屋透明度高,會費已包括所有雜費、稅費及清潔費,也方便隨時入住、搬遷,租期可長可短,彈性很大。

她強調,社交元素亦是「共生住宅」的吸引之處,他們會不時舉辦各種活動,鼓勵會員之間互相交流;由於共生住宅也能解決外國人士出國租屋常有的語言障礙、資訊不全等困擾,因此對有短居需求的旅人、交換學生等而言,共生住宅的吸引力相當高。

對於本國人而言,不但有人能共同分攤租金,更可以加強國際交流,也因此,在人際關係較疏遠的今日,已在全球形成一股風潮。

吳孟璇說,由於年輕族群對自住需求有增無減,擁擠的香港亦準備引進推行;目前在台灣已有「租客」的「共生住宅」媒合平台,平台中有為數不少的「共生住宅」品牌提供為數不一的出租房間,房東和租客之間可藉由平台媒合,平台將幫助經營者出租、管理外,也將幫助房客做交流與生活管理。

吳孟璇認為,台灣具備推行「共生住宅」的理想條件,不少新式住宅大廈都有健身房、游泳池及多功能活動室等公共設施,只要將這種多功能概念進一步伸延,加入較完善的物業管理服務,就可以建構出一個更為完整的「共生住宅」,未來也會成為台北市未來的租屋趨勢。

 

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國發會昨(27)日公布9月景氣燈號,連續第三個月亮出代表景氣穩定的綠燈,景氣領先、同時指標續呈上升走勢,且機械及電機設備進口值出現2010年10月以來首顆紅燈。國發會經濟發展處處長吳明蕙說:「對景氣回溫相當有信心。」

今年9月景氣對策信號續呈綠燈,綜合判斷分數則較上月減少2分、退至23分,主因是海關出口值由黃藍燈轉呈藍燈,製造業銷售量指數由綠燈轉呈藍燈,分別減少一分與二分,但官員表示,這僅是短期因素;機械及電機設備進口值由黃紅燈轉呈紅燈,不只加回1分,也顯示廠商信心回溫、投資意願增強。

吳明蕙指出,機械及電機設備進口值9月亮出代表熱絡的紅燈,是景氣燈號九項構成指標中,第一個亮出紅燈的指標,同時也是此指標六年以來首次亮出紅燈。

 

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信義房屋統計最新信義房價指數顯示,五都之中包括新北市、台中市與高雄市,2016年第三季的房價指數和2015年同期相比變化幅度不到1%,整體房價表現已經有回穩趨勢,不過房市領頭羊的台北市,仍未擺脫修正格局,第三季的房價指數季減2.6%,且年減5.8%表現相對弱勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從信義房價的季指數觀察,整體房價表現較為疲弱的還是出現在台北市,雖然第二季北市房價出現小幅反彈,但步入第三季的房市淡季,加上房屋稅的討論聲浪、老屋健檢與土壤液化等訊息,不確定的政策因素都觸動台北房市敏感的神經,因此第三季北市房價表現相較其他各都疲弱。



台北市2016年第三季的房價指數為269.52,季減2.6%且年減5.8%,不過台北市以外的市場,2016年表現就明顯穩定許多,新北市最新房價指數為296.6,是近5季以來最高的一季,季增0.4%且年增0.6%,桃園市第三季房價指數為286.65,年減約2.3%且季減約0.9%,台中房價指數為287.54,大致和上季持平,年減幅度約0.5%,高雄市房價指數為257.1,季增2.6%,但年減0.2%大致持平。

從房價指數表現來看,整體大致房市已經脫離房市的快速急跌期,而2016年在房地合一上路以來,幾乎也沒有重量級的房地產政策推出,對於目前處於盤整階段的房市,沒有消息就是好消息,推測短期內房市仍以盤整的機率較高。
 

資料來源 houseweb

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關切國道5號宜蘭地區交通改善情形,行政院長林全2016年10月26日視察宜4匝道工程,並慰勉相關工作同仁辛勞。林全表示,雪隧通車之後,進入宜蘭的車流量增多,超出原本設計容量,對宜蘭地區交通造成衝擊,希望透過宜4匝道工程(國道5號頭城交流道上下匝道擴充及延伸工程),有效緩解壅塞問題。林全指出,該工程於2016年4月份開始動工,預計2018年完工,請相關單位持續掌握進度,政府也將配合進度投入後期預算,務必讓工程儘早完成。

林全進一步表示,蘇花公路改善計畫(蘇花改)即將完全通車,屆時赴東部地區觀光的旅客人數可能成長,宜蘭國道5號的交通流量也會增加。請交通部妥善規劃交流道和附近聯絡道路,思考如何降低對當地交通的衝擊,減少對宜蘭生活圈居民及旅客的影響。相關配套若未涉及土地徵收,且有助於工程效益的部分,請交通部儘快思考規劃;至於經費方面,中央將與縣政府進行協調。

交通部表示,該工程效益包括疏解假日台2庚、台9線銜接交流道連絡道路口車輛回堵的情形,減輕對匝道設施、周邊路口交通及地區過境性交通的影響,並充分發揮頭城交流道的區位優勢,推廣交通轉運、農產品運輸等服務機能,創造地方產業發展機會;結合東北角暨宜蘭海岸國家風景區和烏石港的觀光發展,提供觀光服務產業發展機會;有效配置公共設施、改善地區環境、提昇居住水準、並促進地區的均衡發展。

 

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悶房市不再「藍瘦香菇」(諧音難受想哭),7大建商近來逆勢進場推案,並且囊括今年度3大豪宅指標案,總計至少推出新案1,200億元,為沈寂房市注入一股暖流。

房市景氣歹歹,不少建商暫緩推新案,反而改採「減量經營」策略,以出清舊餘屋案、順利拼完工交屋為今年目標;不過,還是有些建商不怕寒風吹,在房市寒冬大舉推出新案。

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板橋市區兩房產品動輒1,200萬起跳,想擁有自己家,首先面臨200∼300萬的自備款壓力,致使有購屋需求的族群不是選擇放棄購屋夢想長期租屋,就是往林口、三峽、淡水、基隆移居。為求銷售突圍,新北市地上權案「昇陽寓見─光環時代」轉型為以房養老、年輕人中繼宅概念,推出「長租宅」搶市。以購買25年使用權換算,該案總價不到500萬元,每坪單價僅18萬元,等於以「1字頭」入住板橋市區!不到市價4折!相較周邊新案價格還在每坪48∼52萬,「昇陽寓見」的新方案推出,形同拋出區域價格震撼彈,更挑戰民眾購屋觀念。

昇陽建設業務經理蔡和政表示,地上權宅「昇陽寓見」首波銷售是以47年使用權一次售出,為因應近年房市氛圍轉變,推出「分拆年限」策略力拚銷售,主攻購屋市場頭尾兩端的居住需求。針對資金有限的青年首購族群,主打中繼宅概念,以等同於房租的貸款金額,讓年輕人由租轉買輕鬆成家,未來還能有餘裕打拚第一桶金,從地上權宅換屋買所有權住宅;針對銀髮退休族,訴求賣舊公寓住新電梯大樓,還有閒錢樂活養老。

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信義房屋公布最新信義房價指數,五都之中包括新北市、台中市與高雄市,今年第3季的房價指數和去年同期相比變動幅度在1%之內,整體房價表現已經有回穩趨勢,不過房市領頭羊的台北市,仍未擺脫修正格局,第3季的房價指數季減2.6%,且年減5.8%。

台北市今年第3季的房價指數為269.52,季減2.6%、年減5.8%,為五都之中下修最大的區域,但北市以外的區域,今年表現就明顯穩定許多,其中,新北市最新房價指數為296.6,是近5季以來最高的一季,季增0.4%、年增0.6%。

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受到中央銀行連續降息、青年安心成家方案占比提升影響,台銀、土銀、合庫、華銀與一銀等五大銀行新承做房貸利率連15降,9月落於1.669%,月減0.015個百分點,逾六年新低。
央行經研處副處長吳懿娟指出,央行先前連續調降利率,加上青年安心成家房貸占比提升,以及部分銀行推出房貸優惠利率等因素,9月五大銀行新增房貸利率續跌,為2010年7月以來的最低水準。

對於央行9月底利率持平不動,新增房貸利率第4季是否續跌?吳懿娟說,要看房貸交易的比重,例如青年安心成家方案利率較低,若承做較多,房貸平均利率就會下滑。

央行昨(21)日公布五大銀行新增房貸概況。9月適逢建商推案旺季928檔期,但五大銀行新增房貸361.1億元,僅較8月增加22.9億元,交投不如預期熱烈。

吳懿娟說,928為建商推案高峰,但今年9月有不少颱風來襲,加上中秋連假,還有房屋、遺贈稅,及部分區域老屋健檢等議題,衝擊房市交易,且8月為農曆民俗月,房市交易較清淡的情況,也可能遞延至9月。

五大銀行合計房貸市占率近四成,因此,五大銀行新增房貸概況,成為房市景氣的重要觀察指標。

央行提供資料顯示,根據信義房價指數(中古屋),9月台北市與新北市房價,不論與8月或去年同期相比均為下跌,顯示大台北都會區房價,已經出現鬆動跡象。

進一步觀察六都的買賣移轉棟數,僅新北市與台中市全面上漲,以新北市而言,月增8.1%,年增28.7%。

對於新北市房價下跌、移轉棟數增加,吳懿娟分析,「有些建商讓利促銷」,且9月新北市有新成屋交屋潮,較明顯的是土城、新店和板橋等區域。

【記者郭及天/台北報導】房地產業者指出,利率水準仍維持在歷史的低檔水位,短期內利率大幅反轉向上的機率不高,目前的低率水準對於房貸族與購屋客相對有利,不過對買家來說,房價跌幅多少,遠較利息支出多寡更重要。

瑞普萊坊研究部副總監黃舒衛表示,央行連續降息、與青年安心成家方案比重的提高,使新增房貸利率持續下跌,目前國內利率處於低檔水準,而年底美國升息壓力下,國內利率水準能再下修空間有限,對於有自住需求者來說,遇到價格合理房屋仍可進場,對於有增貸、轉貸需求者亦是較佳時機。

 

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捷運站沿線的房價吹冷風,永慶房產集團統計「文湖線」各捷運站周邊800公尺內的實價登錄住宅房價,以2016年1-7月成交資料與2015年同期相比,平均房價從每坪63.5萬下跌至59.3萬,雖然房價跌幅僅下修6.5%,卻仍有五個站點周邊出現一成以上的跌幅。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,房市回歸自住買盤,房價持續修正,捷運站儘管挾交通的優勢,如今卻也無力助漲周邊房價,而房價修正最深的站點,居然座落北市精華區,北市中心房價持續修正。

捷運文湖線沿線房價修正最有感的是「科技大樓站」,2016年平均房價73.6萬/坪,比2015年同期的87.4萬/坪,下跌15.8%,價差高達13.8萬。林泰隆分析,科技大樓站於2015年成交多筆百萬豪宅,如「瑞安樸石」、「世界敦南」、「大安AIT」,然而2016年單價百萬以上的成交件數卻不到2015年一成,成交屋齡在25年以上的住宅就占了八成以上,主要分布在和平東路二段及復興南路二段周邊,均價落在69.3萬/坪,其中擁有2,000多戶的「成功國宅」成交占比從2015年的25%上升至2016年的30%,均價則下跌至67.2萬/坪,因此也拉低科技大樓站的周邊房價。

緊接著捷運站周邊房價跌幅第二跟第三名的分別是「南京復興站」及「內湖站」,房價分別下跌13%及11.8%。林泰隆表示,2015年「南京復興站」受惠於「文華苑」及「敦南雅極」成交多筆單價百萬以上的住宅,文華苑更出現單坪突破200萬元的價格,進而將捷運站周邊房價拉升至85.4萬/坪,然而2016年2豪宅都僅成交1件,文華苑追價動能停擺,也使區域房價下修至74.3萬/坪,房價修正13%。

而「內湖站」於2015年有「文心AIT」-平均單價113萬/坪加持,使捷運周邊房價拉抬至59.4萬/坪,但2016年豪宅市場凍結,內湖站周邊百萬住宅零成交,也導致房價下探至52.4萬/坪,跌幅11.8%。

進一步觀察捷運文湖線各站周邊住宅成交最熱門的站點,前三名分別是「東湖站」、「內湖站」及「葫洲站」,三站皆位於內湖區,林泰隆說明,內湖區生活機能完善,除了內湖科技園區提供工作機會吸引人潮進駐外,商圈、學校林立,生活圈自成一格,而2016年成交最熱門的「東湖站」周邊房價為45.8萬/坪,與2015年持平,相較其他位在內湖區的捷運站周邊,是唯一低於5字頭的區域,房價相對親民,主要成交路段如「康樂街」、「東湖路」周邊都有平價住宅可供選擇,對於預算有限的自住客群是趁房價低檔購屋的好機會。

林泰隆提醒,房價自SARS以來已連漲10年,近年房市反轉向下,在成交量萎縮的壓力下,房價仍有修正空間,而近期引發討論的房屋稅,針對總價8,000萬以上的豪宅做出調整,恐讓凍結的豪宅市場再受衝擊,建議有意售屋的屋主審酌房市當前局勢,開價貼近買方期待才能增加成交機會,並即早完成資產配置的規劃,避免房價持續修正的風險。
 

 

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台中市大甲區、大安區路段的台61線西濱快速公路,2000年完成平面道路後,因與地方道路有13處平交路口,經常發生交通事故;台中市政府積極向公路總局爭取改建高架化,目前正由公路總局西濱中工處進行高架化工程,最快2017年完工,將可降低肇事風險,提升行車安全,帶動海線發展。

台中市建設局表示,為降低交通事故,並因應海線發展,市府積極向中央爭取「西濱快速公路大甲大安段主線高架工程」計畫,此案目前已由公路總局西濱中工處執行,該路段主線高架工程起點自大甲(130K+900)至大安(143K+800),總長度約12.9公里,寬度約22.8公尺。

工程內容主要將該路段內13處平交路口及主線全面立體高架化,沿線共設置6處交流道銜接地方道路,並於市道132線等重要路口設置造型景觀橋,西濱快速公路的排水問題也將獲得有效改善。

公路總局自2011年起規劃辦理「西濱快速公路大甲大安段主線高架工程規劃」,2012年辦理用地徵收,並於2013年起施工,工期預計48個月;公路總局西濱中工處表示,此高架化工程包括規劃設計費、用地取得及拆遷補償費與工程費,總計約63億9,540萬元。
 

 

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台北市房屋稅新制重擊高級住宅市場,下(11)月又要開徵地價稅,在房、地雙稅夾殺下,北市「華固松疆」也出現賣方讓利求售,昨(19)日揭露的實價登錄顯示,「華固松疆」2樓每坪行情下殺到94.3萬元,創下開賣以來最低價。

此外,實價登錄資訊也出現南西商圈一筆高價店面租賃案,南京西路1∼30號的店面以65萬元出租,換算每坪租金行情高達1.8萬元,創下區域租金實價新高。

針對「華固松疆」滑落至每坪94.3萬元,東森房屋研究中心副理于靜芳表示,這筆交易是在8月成交的2樓,共132坪以1.12億成交;若跟同樣的2樓、2014年11月一筆每坪99.5萬的行情,相較跌幅約5.2%。至於過去成交最高價是2014年11月成交的頂樓1.58億元,每坪約140萬元。

于靜芳表示,華固松疆當初預售時,每坪平均約104~140萬元;至於低樓層戶別每坪約95.6∼99.5萬元。不過2014年8月完工因適用房屋稅新制,被市場封為「豪宅重稅頭號苦主」,每坪標準單價從預售當初7,800元調到1萬8,650元、大漲2.4倍,房屋評定價值每坪超過40萬元,且適用路段率為松江路最高的270%;再依「高級住宅」認定標準加乘後,每戶房屋稅可達200萬元,引發住戶提集體行政訴訟。至於地價稅,由於公告地價大漲1.89倍。在房、地雙稅打擊下,加上房價修正,讓賣方選擇讓利脫手。

至於南西商圈這筆區域天價店面,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,位於南京西路1-30號的精華路段,實價揭露36坪左右,前兩年月租65萬元,第三、四年月租66.95萬元,每坪月租約1.8萬元,是目前南西商圈最高的實價租金行情。

 

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雙和的蛋黃區,房價最貴的「四號公園」,過去公園第一排房價單坪最高曾喊到7字頭天價。但房仲業指出,受到房市不景氣影響,最近跌1成左右,有機會6字頭,甚至5字頭就可買到,適合有意從蛋白區移居到蛋黃區民眾考慮。

四號公園正式名稱是「八二三紀念公園」,占地3萬多坪,為中永和最大公園,台灣圖書館設在這裡。目前規畫跟營運中的捷運有4條,包括橘線、環狀線、萬大線與中和新蘆線,附近還有永和、秀朗兩所明星國小。

由於公園大、設施多,捷運與高速公路環繞,交通便利,這裡一向是中和蛋黃區,相對也是房價頂級區。信義房屋業一區執行協理陳緒杰指出:「面對四號公園第一排的華廈,之前搶手時,每坪甚至喊到65到70萬!」

以房價來看,面對四號公園周邊第一圈最貴,尤其是公園前方的中安街、宜安路區塊,因步行到永安捷運站3分鐘內可到,成為交易量最夯區塊。往外到中正路、保健路、安樂路區塊內,則屬於第二圈,房價普遍比第一圈再便宜個5%左右。

陳緒杰指出,四號公園周邊屋型,從老公寓、電梯華廈、豪宅都有,一房到四房選擇性多。對於購屋族的建議,他以房型大小來區分,要求較低,一房的單身族,「美麗永安」的捷運共構宅可以考慮。高樓層面公園,目前一坪約50多萬到60萬,不含車位1,200萬可以買到,含車位約1,500萬。要求2房的小夫妻,陳緒杰說,「美樹館」、「法國臻品」、「美麗永安」都有適合房型,屋主開價約在50幾萬左右。

往上到3房房型,電梯華廈「法國臻品」、「美樹館」、「協和紀」,屋主目前堅持單坪賣價50幾萬,但陳緒杰透露,如果議價順利,或許有可能爭取到40幾萬,也就是總價在1,300萬左右。至於4房以上的40到60坪大坪數,高爾花園總價約3,000萬。

如果一定要看到公園,預算又希望低一點,陳緒杰認為,20到40年屋齡老公寓不是不能選,有些屋主可能可以讓步到單坪35到38萬。

 

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看屋時一定要謹慎、小心,避免入住後才後悔莫及。書竹提供看屋時一定要謹慎、小心,避免入住後才後悔莫及。書竹提供

魔鬼藏在細節裡,購屋前不可不慎,很多人以為「樓層高低」或「戶數多寡」不重要,純粹個人偏好,只要自己能接受就好,其實這些細節相當關鍵,不僅可能會導致額外的支出,也會影響未來居住品質,民眾購屋時,一定要留意11個購屋細節。

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最近新建案房市看似吹起一股降價讓利風,但實際比較了解後不難發現,這只是部分指標案的策略。住展房屋網企研室觀察發現,價格修正的情況,仍屬個案零星行為;不少個案更續開高價,使得現階段新案市場的價格趨勢顯得相當混亂。 

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稅捐機關再次提醒民眾,違章房屋雖然没有權狀,但也要申報設立房屋稅籍並繳納房屋稅!

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未來2年,企業尋求出租辦公室,可能會出現A級、B級辦公大樓兩樣情,A級辦公大樓將有南山廣場、新光人壽承德企業大樓、皇翔建設捷運中山站大樓、基泰建設忠孝大樓、國泰人壽民生建國大樓、以及聯合報企業總部大樓等,至少6棟、總計8.5萬坪的辦公室,陸續完工釋出,因此預期2017∼2018年新供給將爆大量,甚至出現「搶租潮」;反觀B辦,新供給反而短缺,可能會供不應求。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示,未來2年台北市A、B辦市場的走勢,會兩樣情,目前A辦空置率已降到12.7%,但2017∼2018年將隨著新供給完工上市,而逆勢拉高空置率,估計到了2018年底,A辦的平均空置率,有可能會衝上21%的歷年新高;不過,房東也會祭出各種優惠來拉攏、爭取新房客進駐。

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內政部實價登錄資訊顯示,這兩年六都電梯大樓房價漲跌互見,其中,台北市跌破7字頭剩每坪65.3萬元;台中市則逆勢上漲1成,總體來說是「北北桃跌,中南微漲」的格局。

群義房屋昨(21)日根據內政部實價登錄資訊指出,近2年六都電梯大樓房價以台中逆勢小漲1成最堅挺,平均每坪約20.7萬元,主要因剛性需求穩定,房價相對有撐。

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全台掀起1字頭房價風潮之際,基隆房市也悄悄掀起一波低價、低自備的「雙低」風潮!國揚、興富發、麗寶機構三大建商集團,第4季將同台力拚基隆最低1字頭起的小宅戰區,預期三大案總計200億元,將炒熱基隆第4季房市。

國揚實業「早安.國揚」是先前醞釀推出的「海闊天晴」,基地高達6千多坪,規畫22∼60坪、1∼4房共579戶,總銷約30億元,最近正式推出,祭出每坪最低13.8萬起∼20萬元的讓利價,吸客單周動輒200多組,躍居北台灣人氣爆表個案榜首。

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